Q. 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업에서 재건축사업에서 둘 이상의 주택을 소유한 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 주택을 양도해 여러 명이 소유하게 된 경우, 대표 조합원 외의 토지등소유자도 분양신청을 할 수 있는지?

A. 분양신청을 할 수 없다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제76조 제1항에서는 관리처분계획의 수립기준을 정하면서 1명의 토지등소유자가 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하되(제6호), 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업에서 토지등소유자가 여러 채의 주택을 소유하고 있는 경우에는 소유한 주택의 수만큼 공급할 수 있도록[제7호나목1)] 하고 있는 바, 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업에서 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 주택을 양도해 여러 명이 소유하게 된 경우에는 조합설립인가 당시 양도인이 소유하고 있던 주택의 수만큼 주택을 공급할 수 있다.

그런데 도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 주택을 양도해 여러 명이 소유하게 된 경우 그 여러 명을 대표하는 1명(이하 대표 조합원)을 조합원으로 보도록 하고 있고, 이는 조합설립인가 후 투기세력이 유입돼 조합원의 수가 늘어남으로 인해 정비사업의 사업성이 낮아지는 것을 막는 등 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것이다.

이러한 대표 조합원 제도의 취지와 관련 규정 체계에 비춰 볼 때 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후에 주택을 양도해 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원으로서 총회의 출석·의결(도시정비법 제45조 제4항), 임원(같은 법 제41조)의 선임·피임, 주택의 분양신청(같은 법 제72조 제3항) 등을 할 수 있다고 봐야 하고, 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업으로서 여러 채의 주택이 공급될 수 있는 경우라고 하여 공급되는 주택의 수만큼 분양신청 자격이 여러 사람에게 주어진다고 보기는 어려운 바, 이 경우 대표 조합원이 아닌 토지등소유자는 분양신청을 할 수 없다고 봐야 한다.

한편, 도시정비법 제72조에서는 정비사업으로 건설되는 주택에 대한 토지등소유자의 분양신청 절차를 규정하면서 분양의 대상을 ‘조합원’으로 한정하고 있지 않고, 같은 법 제79조 제4항에서는 같은 법 제72조에 따른 분양신청 후 잔여분이 있는 경우 ‘조합원 또는 토지등소유자 이외의 자’에게 분양할 수 있도록 규정하고 있으므로, 조합원이 아닌 토지등소유자도 분양신청을 할 수 있다는 의견이 있다. 그러나 도시정비법 제72조는 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 도시정비법 제48조 제3항에서 분양신청 후 잔여분이 있는 경우 ‘조합원 외의 자’에게 분양할 수 있다고 규정하던 것을 현행과 같이 개정한 것으로서, 정비사업의 종류에 따라 조합을 설립하는 경우에는 조합원에게, 조합을 설립하지 않는 경우에는 토지등소유자에게 우선 분양하고 잔여분이 있으면 일반분양을 한다는 점을 명확히 한 것으로 봐야 하므로, 조합을 설립하는 재건축사업에서 도시정비법 제72조에 따른 분양신청은 조합원만 할 수 있다고 해석하는 것이 타당하다.