서울시가 저밀관리구역인 성북2구역과 고밀개발구역인 신월곡1구역의 결합정비 사업을 본격 추진한다. 성북2구역은 지난해 7월 18일 제9차 도시계획위원회에서 공동정비지구 경계와 규모를 조정하는 내용으로 정비계획이 수정 가결된 바 있는데, 이번에 주민 재공람 절차를 거쳐 정비계획이 변경·결정 고시됐다.

이번 고시에 따라 성북2구역은 3km정도 떨어진 신월곡1구역과 2011년도에 처음으로 결합개발을 추진한 후 7년여 만에 본격적으로 사업이 추진될 예정이다. 결합개발을 통해 신월곡1구역에 결합용적률(80%)을 이양하고, 그 중 48.5%의 개발 이익으로 성북2구역은 저층주거지로 정비한다.

성북2구역은 예로부터 ‘북정마을’(메주를 쑤어 사람들이 모이는 모양새가 ‘북적북적하다’에서 유래)로 불리던 한양도성 밖 성곽마을로 한양도성과 구릉지형에 앉혀진 저층 주택들이 마을 경관을 이루는 곳이다.

서울시는 성곽마을의 하나인 북정마을을 살리기 위해 그 지역의 역사와 문화를 지우는 전면철거방식의 재개발에서 새로운 시도를 하고 있다. 직선거리로 3km정도 떨어진 신월곡1구역(고밀개발)과 성북2구역(저밀관리)의 2개 재개발구역을 결합(결합개발)해 성북2구역을 보존키로 한 것이다. 성북2구역을 저밀도의 용적률인 90%로 제한하는 대신에 용적률 600%로 개발예정인 신월곡1구역에 결합용적률 80%를 주어 680%로 개발하게 했다.

성북2구역은 48.5%에 해당하는 용적률에 대해 지역주민의 일부가 신월곡1구역에 아파트를 분양받거나 그에 해당하는 비용을 받아 성북2구역 정비사업 비용으로 활용할 수 있다.

이번에 변경한 성북2구역 정비계획은 지역문화유산 보존과 지역공동체 활성화 및 부족한 정비기반시설 확보를 중점 목표로 수복형 정비계획을 수립함으로써 노후 주거지를 정비하는 재개발을 통해서도 역사문화자원을 보존할 수 있는 상생방안을 모색했다.

지역특성을 고려해 전면철거형 정비 방식이 적용되는 공동정비지구와 주민이 자율적으로 신축‧개량할 수 있는 개별정비지구를 계획했다. 공동정비지구는 한양도성을 고려해 단지 내 높이 제한을 세분화(2~4층)해 시각적 거부감을 최소화하는 등 마을경관이 훼손되지 않도록 계획했다. 개별정비지구는 한양도성과 어우러진 마을의 풍경 및 기존 도시조직 유지를 위해 골목길 보전 등 원지형․원풍경 보존을 위한 건축가이드라인을 수립했다. 더불어 지역공동체 유지 및 활성화를 위해 골목생활권당 앵커시설(주민공동이용시설)을 계획하는 등 물리적 환경개선뿐 아니라, 공동체 활성화를 고려한 정비계획으로 수립됐다.

서울시는 “주민‧전문가·공무원 등 이해관계자 간 갈등을 해소하고자 지속적인 협의와 합의를 통해 정비계획을 수립할 수 있었다”고 밝혔다.

성북2구역은 성북구 성북동 일대의 한양도성 성곽마을로서 낙후된 주거환경으로 인한 주민들의 생활불편 등을 해소하고자 2009년부터 대다수 주민들의 숙원사업으로 주택재개발을 추진해 온 지역이다. 2011년 8월 최초로 결정한 정비계획(안)에서는 한양도성과 심우장(만해 한용운 유택) 등 역사문화자원 및 구릉지형의 마을경관을 고려해 한옥 및 저층의 테라스하우스를 건립하도록 계획돼 있었다.

특히, 성북2구역은 저밀개발에 따른 부족한 사업성을 보완하기 위해 고밀개발이 가능한 신월곡1구역과의 결합개발을 통해 개발수익을 공유하는 새로운 정비모델을 적용해 추진했다. 이러한 시도에도 불구하고 최초 정비계획(안)은 기존 전면 철거방식의 틀을 그대로 유지했기 때문에 기존 도시조직 및 마을공동체의 훼손 등 부정적인 한계를 가지고 있었다. 2015년 6월 서울시 도시계획위원회에서는 마을의 옛 원형이 최대한 유지되고 공동체를 활성화할 수 있도록 정비유형을 전면 철거형에서 수복형으로 변경했다.

정비계획 변경 과정에서 주민과 공무원, 전문가 등 이해관계자 간 끊임없는 소통을 통해 이해의 폭을 좁혀가며 최종 계획을 수립했다. 최초의 수복형 정비계획이며, 역사문화자원 보존과 노후주거지 정비라는 다소 상반되는 목표를 달성하는 과정이 결코 쉽지는 않았지만, 지속적인 협의와 합의를 통해 이룰 수 있었다.

신월곡1구역은 건축위원회 및 교통영향평가 심의를 거쳐 사업시행인가 준비 중으로 금년 내 사업시행인가를 받을 것으로 보인다.

서울시는 “성북2구역은 원지형과 풍경을 유지하기 위해 저밀개발을 하고 남는 용적률을 고밀개발이 가능한 신월곡1구역으로 이양하는 결합개발 방식이며, 결합개발을 통해 수복형으로 정비계획을 수립한 최초의 사례이다. 이는 앞으로 도심 내 지역특성별 정비계획 방식을 다양화할 수 있는 대안이 될 것”이라며 “이번 정비계획 변경 결정․고시를 통해 새로운 정비모델을 제시함으로써 개발과 보존이라는 두 가지 입장에서 주민 갈등으로 정체돼 있는 정비구역에 적용될 수 있는 새로운 활로가 될 것으로 기대된다”고 밝혔다.