원주민 재정착률 저하 등 부작용 심각

이 글은 고덕 주공아파트 7단지 재건축정비사업조합 조기태 조합장의 수원대학교 대학원 박사학위 논문인 <주택재건축사업의 기부채납 개선방안에 관한 연구 - 서울특별시 강남․강동구 아파트재건축사업의 공원을 중심으로>를 요약 발췌한 것입니다.

1. 기부채납으로 인한 주요 문제점

현재 서울특별시에서 주택재건축사업에 적용하고 있는 기부채납은 다음과 같은 문제점을 안고 있으며, 이에 대한 개선대책이 반드시 요구되고 있다.

첫째, 정비기반시설부지 기부채납에 따른 사업면적 및 건축 연면적의 감소이다.

서울특별시에서는 내부지침(도시계획국, “건축물 층수 운용기준 보완․개선”-제2종일반주거지역 층수 기준-2009.2)에 의해 주택재건축정비사업의 경우 사업대상면적의 최소 10% 이상을 기부하도록 강제하고 있기 때문에 기부채납비율이 높을 경우 건축 연면적이 감소하는 일이 자주 발생하고 있다. 예를 들어 용적률 250%인 사업장이 토지를 1,000㎡ 기부할 경우 건축면적이 2,500㎡가 감소, 법정 최고용적률에 접근하지 못할 경우 건축면적은 필연적으로 줄어들게 된다. 따라서 기부채납에 따른 인센티브의 일환으로 제공되는 용적률 상향 조정은 그 의미를 상실하여 토지등소유자는 공공에 의해 토지만 기부 당하는 결과를 초래하게 된다.

둘째, 사업시행자(조합)의 도시정비기반시설 설치비용 부담이다.

현재 운영되고 있는 기부채납제도는 단순히 정비기반시설 확보에 필요한 토지만을 무상으로 기부하는 것이 아니라, 도로ㆍ공원․공동구 등의 기반시설을 조성하여 기반시설과 토지를 함께 기부채납 하도록 되어 있다. 이로 인해 토지등소유자는 토지와 함께 정비기반 시설 공사비까지 포함하여 세대 당 수천만 원의 비용을 부담하게 된다. 기부채납제도의 법적 근거가 명확하지 않은 상태에서 각 아파트재건축정비사업 현장에서 “전체 사업부지의 1/10이상 + α(도시기반시설 공사비)”에 해당하는 시민의 재산이 공공의 소유화가 되는 것이다.

2010년을 기준으로 전국의 노후아파트는 12만3,000 가구이나 앞으로 20∼30년 후에는 30년 이상 된 노후아파트가 600만 가구 이상이 된다는 통계청의 자료(2011년 인구주택총조사)를 고려한다면, 지금과 같은 기부채납제도가 개선되지 않고 그대로 적용되면 도시정비사업으로 인한 기부채납 비용은 천문학적인 규모가 될 것이다.

셋째, 공공의 사업부지 내 국․공유지 무상양여 불이행이다.

도시정비사업의 시행으로 인해 사업 대상지 내의 용도가 폐지되는 도로, 공원, 임야 등 각종 형태로 산재되어 있는 국․공유지는 사업주(조합)에게 무상으로 양여되어야 하나, 일부 정비사업 현장에서는 이를 이행하지 않고 있다. 특히 사업추진 과정에서 국․공유지가 대지로 전환되었을 경우 지방자치단체에서는 대지로 평가한 가격으로 사업주(조합)가 매입토록 하고 있어 토지등소유자에게 추가 부담이 되고 있다.

넷째, 과중한 기부채납은 주민부담 가중과 원주민의 재정착에 심각한 영향을 미친다.

현행 기부채납제도는 공공의 필요에 의해 공공이 계획하고 시행까지 하고 있어 토지등소유자의 부담을 거의 고려하지 않고 있는 실정이다. 각종 정비사업의 인·허가 과정에서 기부채납비율이 높을 경우 지방재정 운용에 적지 않은 도움이 될 수는 있다. 그러나 주민의 의견을 무시하고 주민에게 사회적·경제적 고통을 가중시키는 제도와 정책은 “일정한 지역을 기초로 하는 단체가 그 지역 내의 사무를 자주(自主) 재원(財源)을 가지고 당해 지방주민의 의사와 책임 하에 자주적으로 처리하는 과정”이라는 지방자치의 기본 개념에도 부합되지 않은 행위이다.

또한, 지방자치단체에서 도시정비사업을 불허하는 이유 중의 하나가 원주민의 재정착률이 낮고, 이로 인해 주민 간의 갈등과 대립 및 분쟁이 야기되어 사회통합에 저해된다는 것이다. 그러나 위에서 언급한 바와 같이 과도한 기부채납이 원주민의 부담을 가중시키는 요인이기 때문에 원주민의 재정착률을 높이기 위해서는 현행과 같은 과도한 부담을 초래하는 기부채납제도에 대해 전면적인 재검토가 요구되고 있다. 특히 중복되고 과도한 공원용지를 기부채납에서 제외한다면 사업성이 크게 개선되어 조합원의 부담을 경감시키고, 원주민의 재정착률을 높이는 효과를 가져 올 수 있다.

2. 아파트재건축사업 기부채납 중 공원 기부채납의 문제점

아파트재건축사업 등 도시정비사업의 추진 과정에서 기부채납으로 인해 발생하는 문제들 중 공원 기부채납 역시 큰 비중을 차지하고 있는데, 이는 주로 공원 기부채납 제도와 설치규모의 기준에 기인하고 있다. 그 이유는 서울특별시에서 재건축사업시 전체 기부채납 규모 중에서 공원의 규모를 최소한 50% 이상 요구하고 있기 때문이다. 공원 기부채납의 문제점은 다음과 같다.

먼저, 제도적으로 공원 기부채납과 관련된 법령이 다양하다는 점이다. 공원 기부채납과 관련된 법은 「도시 및 주거환경정비법」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 등이 적용 근거가 되고 있으며, 이를 바탕으로 하여 각 지방의회와 지방자치단체에서 제정하여 운영하는 조례 및 규칙 등이 다양하게 적용되고 있는 실정이다.

둘째, 여러 가지 법규 중에서 가장 넓은 면적의 공원을 조성할 수 있는 법규를 우선하여 적용하도록 규정하고 있다는 점이다. 이로 인해 행정청에서는 이러한 관련 제도나 법규를 당연하게 받아들이고 있어, 주민에게 유리한 법규는 실제로 적용되지 못하고 있는 것이다.

셋째, 위와 같은 규정 때문에 대규모의 근린공원 또는 자연녹지가 사업단지와 연접하여 있음에도 불구하고 주민의 부담이 큰 공원을 개발 사업부지의 5% 이상을 의무적으로 조성하도록 하고 있다는 것이다. 이는 사업성을 저하시키고 주민부담을 가중시키고 있을 뿐만 아니라, 도시정비사업의 정상적인 추진이 어렵게 되고 원주민의 재정착률이 낮아지게 되는 등 또 다른 사회적 문제를 야기 시키는 요인이 되고 있다.

넷째, 재건축사업단지별로 개발 사업부지의 5% 이상 공원을 조성토록 함으로써 인접단지와 공동 이용 가능한 근린공원, 어린이 공원, 문화공원 등 각종 공원은 물론이고 임야를 비롯한 자연녹지 등이 산재해 있음에도 불구하고 각공 공원이 중첩하여 조성되는 경우도 발생하고 있어 토지이용의 효율성을 저하 시키고 있는 등 현행 공원 기부채납은 많은 문제점이 내재되어 있는 실정이다.

3, 개선 방안

1) 기부채납의 보편적 문제점에 대한 개선 방안

첫째, 행정청이 임의로 규정한 기부채납비율의 하한선을 조정하여야 한다.

서울특별시에서는 공익상의 필요성을 이유로 각종 도시정비사업에서 기부채납을 의무화하고 있으며, 이를 각 조합 에서 이행한다는 조건 하에 재건축사업을 허가해 주고 있다. 물론 이 과정에서 ‘용적률 상향 조정’과 ‘건축물의 층수 조정’ 등의 인센티브를 사업체에 제공하고 있다. 즉 시민을 상대로 하는 정책에 채찍과 당근이라는 수단과 방법을 사용하여 거래를 하고 있는 것이다. 더구나 헌법에 보장된 국민의 재산권과 밀접한 관계가 있는 기부채납의 의무비율을 행정청의 장이나 고위 간부의 지침 또는 내부 방침에 의해 결정하고 있다는 것은 헌법적 차원에서도 심도 있는 검토가 필요한 부분이다.

행정청에서는 「도시 및 주거환경정비법」상 주택재건축사업 대상지역은 “도시기반시설이 비교적 양호한 지역”이라고 규정되어 있음을 상기할 필요가 있다. 아파트재건축사업 대상지역은 비록 20〜30여 년 전에 조성된 단지들이지만, 기본적인 도시기반시설이 확보되어 있기 때문에 현행과 같은 기부채납비율 10% 이상이라는 서울특별시의 내부 방침은 합리적인 수준으로 조정되어야 한다. 왜냐하면 기부채납 의무비율의 50% 이상이 공원 조성과 관련된 기부채납이기 때문이다.

여기에서 합리적인 수준이란 ①기부채납 후 건물 연면적이 최소한 기부채납 전 건물 연면적보다 감소하여서는 아니 되며, ②기부채납 대상 및 면적을 결정하는 도시계획 심의기구에 도시계획 전문가·주민대표·공무원 등이 참석한 가운데 개별 정비사업의 여건(정비기반시설의 확보 현황, 인구 유입에 따른 공공시설의 추가 수요 등)을 객관적으로 검토하여 기부채납비율이 결정되어야 한다는 것을 의미한다.

둘째, 주택재건축사업이나 주택재개발사업 등 도시정비사업도 공공에서 계획하고 추진하는 도시계획의 일환임을 감안한다면, 도시기반시설 확보에 필요한 최소한의 예산은 지원되어야 한다. 현재 서울특별시에서 도시정비사업으로 인한 기부채납은 단순히 기반시설 확보에 필요한 토지만 기부채납을 강제로 요구하는 것이 아니라 기반시설 조성에 소요되는 비용도 토지등소유자가 부담토록 하고 있어 “시민을 위한 행정이 아니라 서울특별시를 위한 행정”이라는 비난이 야기되고 있다.

도시계획의 3대 특징이 첫째 강제성, 둘째 공공 복리성, 셋째 예산의 뒷받침이라는 점을 감안하여 아파트재건축사업이 비록 주민 스스로에 의한 주거환경개선사업이지만 중앙정부나 지방자치단체에서는 규제만 할 것이 아니라 적절한 예산지원도 필요한 것이다.

이러한 기부채납제도의 도입 배경에는 우리나라의 경제 상황, 즉 중앙정부나 지방자치단체의 예산과 관계가 있었다고 해도 과언이 아니다. 당시에는 열악한 정부의 재정으로 각종 도시정비기반시설을 확보하여야 하기 때문에 ‘정비기반시설의 무상귀속’이나 ‘기부채납’ 등이 당연한 것처럼 이해되었으나 이제는 우리나라의 경제규모가 세계 10위권 수준이며, 정부의 예산도 ‘4대 강 개발 사업’에 22조 원 이상을 단기간에 투입할 정도로 규모가 팽창되었음을 감안한다면, 중앙정부나 지방자치단체가 각종 개발 사업에서 강제로 국민의 재산을 무상으로 귀속시키거나 기부채납토록 하는 행위를 심사숙고할 수 있는 정책적, 제도적 장치가 필요한 시기가 도래하였다고 본다.

셋째, 재건축사업 대상지역 내에 조성되는 도시기반시설(예 : 공원, 연결녹지 등)에 대해서는 기존 시설과의 중복을 피하여 기부채납 대상을 최소화하여야 한다. 왜냐하면 이와 같은 정비기반시설은 조성된 이후 사업대상지역 내에 위치하고 해당 정비사업단지 내에 거주하는 주민이 주로 사용하기 때문에 굳이 국가나 지방자치단체에서 주민의 재산권까지 말소시킬 필요는 없다. 공공에서는 해당 도시정비사업계획 사업시행인가조건에 사업단지 내에 일정 종류와 규모의 정비기반시설을 사업 준공 시까지 조성하는 의무만을 부여하는 방향으로 개선하여야 한다.

넷째, 중앙정부는 도시정비사업을 ‘주거복지’라는 차원으로 접근하고 지원 대책을 강구하여야 한다. 도시정비사업이 기본적으로는 주거환경개선이 주된 목적이라는 점을 감안한다면 중앙정부도 적극적인 대책을 강구하여야 한다. 즉, 임대주택, 소형주택 의무화 등은 서민을 위한 일종의 ‘주거복지정책’이라고 할 수 있다. 소위 주택문제도 ‘보편적 복지’의 범주 내에 포함시킬 필요가 있으며, 이를 위해 중앙정부에서 예산과 정책적인 지원을 실시함으로써 지방자치단체에 의한 과도한 기부채납제도가 완화될 수 있다.

기부채납제도의 완화는 도시정비사업의 활성화에 기여할 뿐만 아니라 건축경기가 활성화될 수 있는 여건을 제공하는 등 경제에 미치는 영향도 지대하기 때문에 중앙정부가 적극적인 지원에 나서야 한다.

마지막으로 주민과 주택재건축사업 관계자를 대상으로 기부채납에 대한 교육을 실시하고, 이해 증진을 위한 활동을 통해 주택재건축사업을 제대로 이해하게 함으로써 사회통합에 기여할 수 있는 기틀을 마련할 수 있다.

2) 공원 기부채납에 대한 개선방안

서울특별시는 런던·파리·북경·상해 등 세계 각국의 주요 대도시에 비해 자연녹지(임야)가 풍부한 편이고, 강폭이 1,000m 이상 되는 한강이 도시의 중심부를 가르고 있어 도시전체가 공원화 되어 있다고 하여도 과언이 아니다. 이러한 도시의 천혜적인 환경여건을 고려하지 않고 도시정비사업 시 공원 기부채납을 전체 기부채납의 50% 이상 하도록 규정하고 있는 것은 과도한 규제라고 할 수 있다.

그러므로 아파트 재건축사업에서 공원 기부채납으로 인한 문제점을 개선하기 위해서는, 먼저 적용 법규를 주민의 부담을 경감시킬 수 있는 법규가 될 수 있도록 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」을 개정하여야 한다. 즉, 현재 ‘1세대 당 2㎡ 이상’ 또는 ‘개발 부지면적의 5% 이상’ 중 큰 면적으로 공원을 조성하여 기부채납 하는 것에 대하여는 관계법을 준수하되 주변녹지등 공원이 양호한 지역은 주민의 부담을 줄일 수 있는 방향으로 관계법령을 개정하여야 한다. 예를 들어서 주변에 근린공원이나 자연녹지 등이 많은 사업장은 관계법령에 의해 공원을 조성하되 근린공원을 중복하여 조성하는 것보다는 어린이 공원을 조성하고, 어린이공원의 규모는 ‘1세대 당 2㎡ 이상’ 또는 ‘개발 부지면적의 5% 이상’ 중에서 주민들이 선택할 수 있도록 관련법규를 개정하여야 한다.

둘째, 아파트재건축사업을 비롯한 각종 도시정비사업 추진시 기부채납 되는 공원 면적은 주변의 근린공원과 인접단지의 어린이 공원, 수변공원 등 각종 공원의 규모와 거주인구의 수를 고려하여 현실적으로 주민의 부담을 경감시킬 수 있는 대규모의 도시재생계획이 수립되어야 한다.

셋째, 기부채납 되는 공원 조성계획 수립 시 사업장 주변의 임야(자연녹지)의 규모와 주민의 접근성, 이용 가능성 등을 고려하여 계획에 반영할 필요가 있다. 왜냐하면 주택지와 인접해 있는 자연녹지는 공원으로써의 역할도 충분히 할 수 있기 때문이다.

끝으로 각종 도시정비사업계획 수립시 참여의 폭을 확대하여야 한다. 현재는 해당 분야의 공무원과 전문가가 참여하여 계획을 검토하고 있으나, 계획수립 초기 단계에서 주민을 참여시켜 그들의 의견을 수렴하는 것이 효율적인 토지 이용 및 공원 설치에 기여할 것으로 본다.

4. 결론

우리나라는 근대화가 일제의 강압에 의해 진행되어 우리 민족 자력에 의한 체계적인 국토개발계획이나 도시건설계획이 수립될 수가 없었다. 1945년 일제로부터 정치적으로는 해방이 되었으나 국토개발계획이나 도시계획 등은 1934년 일제에 의해 만들어진 “조선시가지령”이 1960년대 초반까지 각종 개발사업의 근거 및 기초가 되었다. 더구나 1962년부터 실시된 경제개발 5개년 계획이 목표를 초과할 정도로 성공적으로 진행되어 인구의 도시집중이 가속되고 준비되지 않은 도시화가 급속하게 진행되었던 것이다. 즉 도로, 주택, 상․수도, 기타 공공시설 등 도시기반시설이 구비되지 못한 상태에서 서울특별시를 비롯한 주요도시는 인구가 폭증하게 되어 주거환경은 열악할 수밖에 없었다.

이렇게 열악한 주거환경을 개선하기 위한 재개발사업․재건축사업 등 도시정비사업은 국민소득 향상과 더불어 삶의 질 향상 차원에서도 반드시 필요한 사업이다. 그러나 재개발사업과 재건축사업 등 각종 도시정비사업을 추진하는 데에는 막대한 비용이 소요되기 때문에 중앙정부와 지방지차단체에서는 도로확장과 공원조성, 기타 공공시설 등 도시기반시설 확보에 필요한 부지와 비용문제를 ‘기부채납’이라는 제도를 통해 해결하고 있는 것이다.

도시정비사업이 열악한 주택문제를 개선하고, 도시의 기반시설과 환경을 개선하는 등 공공성과 공익성을 내포하고 있는 사업임에도 중앙정부와 지방자치단체에서는 ‘수익자 부담원칙’이라는 논리로 도시기반시설 확보에 소요되는 모든 비용을 도시정비사업 추진 주체인 조합과 조합원 및 토지등소유자가 책임지도록 하고 있는 것이다.

1980년대 이전의 경우 중앙정부나 지방자치단체가 재정적으로 넉넉하지 못하기 때문에 ‘수익자 부담원칙’을 내세워 도시정비사업 추진 주체에게 도시기반시설 확보에 소요되는 비용을 100% 부담토록 하였던 것은 이해될 수 있다. 그러나 2013년 현재를 기준할 경우 중앙정부의 재정규모나 지방자치단체 중에서 서울특별시의 재정규모를 고려한다면 도시정비사업의 기반시설 확보에 필요한 부지, 공사비 등 제반비용을 시민인 정비사업 주체에게 전액 부담시킨다는 것은 재고할 필요가 있는 것이다.

더구나 「도시 및 주거환경정비법」에서는 도시정비사업 중 주택재건축사업을 주택재개발사업이나 여타의 정비사업과는 사업의 의미를 분명하게 구분하고 있기 때문에 도시기반시설 확보에 따른 기부채납도 다른 유형의 정비사업과는 구분하여 적용할 필요가 있다고 본다.

물론 현재도 도시기반시설이 열악한 지역을 대상으로 실시하는 주택재개발사업과는 기부채납의 비율 면에서 크게 구분하여 적용되고 있으나 주택재건축사업 지역은 도로, 공원 등 도시기반시설이 양호하다는 감안하여야 한다. 도시정비사업의 인․허가권을 가지고 있는 지방자치단체에서는 주택재건축사업 중 특히 아파트재건축사업은 사업대상 지역의 도시기반시설인 도로, 공원, 학교, 기타 공공시설 등이 전반적으로 양호하다는 특성을 지니고 있음을 도시정비계획 수립시 고려하여야 한다.

특히 서울특별시에서는 주택재건축사업에 있어 현장 여건을 고려하지 않고 기부채납 의무비율을 10% 이상으로 규정하고 있어 각 사업장의 사업시행인가시 기부채납 적용률 10%를 맞추기 위해 무리할 정도로 도시기반시설을 조성토록 강제하고 있는 실정이다.

더구나 주택재건축사업시 기부채납 의무부담 비율이 10% 이상으로 규정되어 있고, 이 중에서 공원 기부채납은 ‘1세대 당 2㎡ 이상’ 또는 ‘개발 부지면적의 5% 이상’ 중 큰 면적으로 되어 규정되어 있어 사실상 전체 기부채납 면적의 50% 이상을 공원이 차지하고 있는 실정이다. 재건축사업단지가 근린공원이나 자연녹지와 연접해 있음에도 공원이나 자연녹지와 연결하여 공원을 이중으로 조성토록 하는 등 기부채납 비율을 충족하도록 강제하고 있는 것이다.

또한 사업단지 내에 조성되는 ‘연결녹지’를 기부채납하게 하는 경우 등은 서울특별시 또는 해당 구청에서 아파트재건축사업 현장의 특성을 제대로 파악하지 못한데서 기인한다고 할 수 있다.

주택재건축사업 현장의 상황이나 여건을 고려하지 않고 기부채납 비율을 일률적으로 10% 이상으로 규제하는 것의 가장 큰 피해자는 사업주체인 조합과 조합원이다. 특히 과도한 기부채납으로 인해 조합원의 분담금이 높아지고, 이로 인해 원주민의 재정착률이 낮아진다는 점이 더욱 큰 문제이다. 또한 원주민의 낮은 재정착률은 사회통합의 저해요소로도 작용되고 있다.

주거환경을 개선하고 도시기반시설을 확보하기 위해서는 기부채납은 반드시 필요하다. 그러나 토지의 효율적 활용과 주민의 부담을 경감해 준다는 차원에서 현행 기부채납제도는 전반적으로 재검토가 필요하다.

현재 적용되고 있는 기부채납제도는 지상층 연면적이 사업 전보다 감소하는 등 여러 문제점을 내포하고 있으므로 기부채납 면적을 축소해야 한다. 기부채납 대상 중 도로부지는 교통영향평가에 의해 결정되었고, 관공서는 사업 후 인구증가에 따른 공공업무의 수요 증가를 반영한 것이기 때문에 서울특별시의 요구를 수용할 수 있으나, 기부채납 대상 면적 중 50% 이상인 공원의 경우는 각 재건축사업 단지들이 근린공원과 연접해 있어 서울특별시의 공원 기부채납에 대해서는 개선이 필요하므로 공원 기부채납에 대한 구체적인 개선방안 수립이 절실한 실정이다. 즉, 연접한 근린공원 및 수변공원 실태, 인접단지에 조성되는 공원의 공동 이용 가능성, 사업단지 주변의 자연녹지(임야)의 활용 가능성 등을 각 사업장 별로 분석하여 주민의 부담을 줄일 수 있는 방향으로 검토하는 것이 필요한 것이다.

또한 관계법령에서 공원조성 규모를 ‘1세대 당 2㎡ 이상’ 또는 ‘개발 부지면적지의 5% 이상’ 중 큰 면적으로 규정되어 있어 행정청에서는 공원 면적이 넓게 조성되는 기준에 의하도록 공원을 조성하여 기부채납 하도록 강제하고 있다. 이를 관계법령은 준수하되, 공원시설이 양호한 주택재건축사업은 관계법령에 규정된 공원 설치 규모의 기준 중 공원 면적이 작게 조성되는 기준을 적용하도록 개선되어야 한다.

또한 서울특별시에서는 주택재건축사업의 기부채납을 10% 이상으로 규정하고 있으나, 주택재개발사업에서는 대부분의 사업단지가 기부채납 비율이 30% 이상이 되고 있다. 앞에서 낮은 원주민 재정착률이 사회통합의 저해요소로 작용한다는 지적은 주택재개발사업 단지가 더욱 심각한 실정이다.

우리나라는 주택재건축사업을 비롯한 각종 도시정비사업의 경우 사업방식이 대부분 대단위 공동주택 건설(아파트) 방식을 취하고 있다. 이는 토지 활용도를 높이기 위한 방식 중의 하나이지만, 대단위 아파트단지를 건설하여야 하기 때문에 ‘넓은 공원’, ‘많은 차선의 도로’ 등 대규모의 도시기반시설이 필요하게 되고, 이로 인해 기부채납 의무 비율은 자연스럽게 높아 질 수밖에 없어 주민 분담금도 많아 질 수밖에 없는 것이다.

서울특별시에서는 주택재개발사업 단지의 기부채납 부담을 줄이고 원주민의 재정착율을 높이기 위해 도시정비사업 추진방안을 다양하게 검토한바 있다. 예를 들어서 기존의 마을 형태를 유지하고 도시기반시설 비용을 서울특별시에서 지원하는 ‘두꺼비 하우징’ 안이 대표적이다. 그러나 이는 서울특별시에서 도시기반시설 확보에 필요한 예산을 지원하여야 한다는 문제 때문에 적극적으로 추진하지 못하고 있는 실정이다.

정부가 2013년 4월1일 발표한 “4·1 부동산 대책”에서 분양주택보다는 임대료가 저렴한 공공임대주택을 공급하겠다는 대책을 제시하였으나, LH공사 등 공공에 의한 임대주택 건설이 공기업의 적자발생요인이 되고 있음을 감안한다면, 재개발·재건축 등 도시정비사업을 활성화하는 것이 공기업의 적자보전에도 기여할 수가 있다고 본다. 즉 공공에서는 토지등소유자인 민간에 의해 추진되는 도시정비사업이 공공의 예산투입은 없으면서도 도시의 열악한 주거환경을 자연스럽게 개선시키고 있다는 이점을 적극 활용할 필요가 있다.

어느 나라의 도시를 막론하고 도시로서의 기능을 유지·발전시키고 쾌적한 주거환경을 지속적으로 유지하기 위해서는 ‘도시재생사업’이 반드시 진행되어야 한다. 이러한 목적으로 추진되는 사업 중의 한 분야가 도시정비사업인 것이다. 서울특별시에서도 재건축사업이 원활하게 진행되지 못한 이유 중에 과도한 기부채납도 주요한 요인 중의 하나임을 인지하고, 기부채납으로 인한 문제점을 원만하게 해소할 수 있는 민․관 합동기구 구성을 논의한 바 있다. 따라서 주거환경의 낙후 정도나 주거환경개선사업에 소요되는 비용, 주민 합의, 사업기간, 기부채납으로 인한 문제점 등을 고려할 때 주택재건축사업뿐만이 아니라 주택재개발사업에 있어서도 중앙정부 및 지방자치단체의 절대적인 지원이 필요하다.