Ⅰ. 들어가며

재건축분담금(이하 분담금)이란 재건축사업에서 조합원이 권리가액을 초과해 분양 받는 경우 추가로 분담해야 하는 금액을 말하며, 재건축부담금(이하 부담금)이란 재건축초과이익 중 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)에 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말한다.

한편 재건축사업을 추진하는 과정에서 조합설립 동의, 사업시행인가, 분양신청 시 추진위원회 혹은 조합은 조합원별 추정분담금을 산출해 토지등소유자 혹은 조합원에게 통지하게 되는데, 추정분담금에 부담금이 포함되는지 혹은 분담금과 부담금은 별도로 산출, 표시돼야 하는지에 대해 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 재건축이익환수법은 상이하게 규정하고 있다. 이에 분담금과 부담금의 산출방식 및 분담금에 부담금이 포함되는지를 살펴본다.

Ⅱ. 관련 법령

- 도시정비법 제72조(분양공고 및 분양신청)

- 도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) 제1항 제6호

- 재건축이익환수법 제6조(납부의무자) 제3항

- 재건축이익환수법 제14조(재건축부담금의 예정액 통지 등)

- 재건축이익환수법 제15조(재건축부담금의 결정 및 부과)

- 재건축이익환수법 시행령 제4조(조합원별 재건축부담금 분담의 기준)

Ⅲ. 분담금의 산출방식

- 조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 - 조합원 권리가액

- 조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율

- 비례율 = (총수입 - 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액

Ⅳ. 부담금의 산출방식

- 조합원 개인별 부담금 = 재건축 부담금 × 조합원별 순이익 비율

- 재건축 부담금 = 재건축 초과이익 × 부과율

- 재건축 초과이익 = 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)

- 조합원별 순이익 비율 = 조합원별 순이익 ÷ ∑조합원별 순이익

- 조합원별 순이익 = 조합원별 종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액

- (조합원별 개시시점 주택 가격 + 조합원별 관리처분계획상 청산금)

Ⅴ. 분담금에 부담금의 포함 여부

위의 산식과 같이 도시정비법상 분담금 산출방식과 재건축이익환수법상 부담금 산출방식은 근본적인 차이가 있다. 그러나 도시정비법 제74조는 정비사업비의 추산액(사업비 총액)에 부담금에 관한 사항을 포함하도록 해 분담금에 부담금을 포함하도록 규정하고 있다. 부담금을 사업비에 포함시키면 비례율에 영향을 미치고(비례율 하락), 일반조합원은 사업성이 저하되는 것으로 인지하게 되고(부담금이 부과 되는 경우는 재건축사업으로 이익이 발생 하는 경우 임에도 불구하고), 이는 재건축 사업지연 혹은 포기의 사유가 되기도 하며, 추정분담금 산정 실무상 부담금을 사업비에 포함해 분담금에 포함시키는 경우와 부담금을 분담금과 구분 표시하는 경우가 상존해 혼란스럽기도 하다.

그리고 재건축 초과이익 계산 시 공제되는 개발비용이 사업비이고, 분담금 계산을 위한 사업비에 부담금이 포함되므로 순환논리에 빠지게 된다.

이에 도시정비법 제74조 제1항 제6호 중 “재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다”는 규정은 삭제돼야 하며, 재건축부담금을 납부할 의무가 있는 조합은 관리처분계획 수립시(조합설립 동의, 사업시행인가, 분양신청시 조합원별 추정분담금을 산출하는 경우도 동일) 조합원 분담금 추산액과 재건축부담금 예정액을 별도로 구분해 표시해야 할 것이다.

한편 조합설립 동의, 사업시행인가, 분양신청시 추정분담금을 통보할 경우 및 관리처분 당시에 부담금 총액은 추정이 가능하지만, 사업절차상 동호수 추첨이 이루어지지 않아서 조합원별 종료시점 부과대상 주택이 확정되지 않았고 이에 조합원별 부담금과 분담비율은 계산이 불가능하므로 평균 부담금 혹은 특정 타입을 예시로 하여 부담금을 계산해 통보해야 할 것이며, 재건축이익환수법 시행령 제4조 제2항(조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초해 조합원별 재건축부담금의 분담비율을 결정)에 따른 산정방법 및 부담금이 향후 변경될 수 있다는 문구를 첨부해야 할 것이다.