서울시가 정비사업 시공자 선정 과정에서 이뤄지는 건설사들의 ‘대안설계’ 제시 관행에 제동을 걸었다. 정비사업 수주에 참여하는 건설사가 ‘대안설계’를 제시할 경우 ‘경미한 변경’만 허용하도록 한 것. 또 대안설계를 제시하는 건설사는 입찰서에 대안설계에 따른 세부 시공내역과 공사비 산출근거를 함께 제출해야 하고, 대안설계로 인해 발생하는 추가비용도 부담해야 한다.

서울시는 지난 5월 30일 “위와 같은 내용의 ‘대안설계’ 관련 지침을 마련, ‘공공지원 시공자 선정기준’과 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’을 개정해 시행에 들어간다”며 “시공사의 허위‧과장 홍보, 공사비 부풀림 같은 위법행위를 방지하고 시공사 선정 과정에서 조합원의 권익보호 장치를 강화하겠다”고 밝혔다.

이와 관련해 서울시 관계자는 “2017년 강남권 재건축 수주의 과열경쟁을 시작으로 시공사들이 정비사업 수주를 위해 ‘층수를 높이겠다’ ‘세대수를 늘리겠다’ 등 현실성 없는 과도한 설계변경을 제안하고, 이로 인해 공사비가 부풀려져 조합원 부담과 갈등이 커지는 문제가 꾸준히 제기돼 온 바 있다”며 “이번에 마련된 지침은 지난해 2월 국토부가 제정한 ‘정비사업 계약업무 처리기준’을 구체화하고 도시정비법 시행령 및 서울시 도시정비조례의 관련 내용 등을 반영해 대안설계를 통해 변경 가능한 범위를 세부항목으로 구체화한 것”이라고 소개했다.

이번에 개정된 기준의 주요내용은 ▲사업시행계획의 경미한 변경 범위 내 대안설계 허용 ▲조합의 공사비 내역 검증절차 기준 마련 ▲조합의 부정행위 단속반 및 신고센터 운영 의무 명문화 등이다.

이를 구체적으로 살펴보면, 먼저 시공자 선정을 위한 입찰과정에서 시공자가 대안설계를 제안하는 경우 도시정비법 시행령과 서울시 도시정비조례에서 정한 사업시행계획의 경미한 변경 내에서만 허용된다. 정비사업비의 10% 범위, 부대시설의 설치규모 확대, 내‧외장재료 변경 등이 이에 해당된다. 입찰서에는 대안설계에 따른 시공 상세내역을 제출해야 하며, 원안공사비를 산정해 설계 변경으로 발생하는 추가 비용도 산출‧명시해야 한다. 대안설계로 인해 증액되는 공사비는 시공자가 부담해야 한다.

조합이 산정한 공사비와 시공자가 제출한 입찰내역을 비교해볼 수 있도록 공사원가 산정을 위한 사전자문 절차 기준도 새롭게 마련됐다. 전문성이 부족한 조합원들의 합리적인 의사결정을 돕기 위한 취지다.

입찰공고 전이나 수의계약을 체결할 때 조합이 작성한 원안도서와 물량내역을 서울시 계약심사부서나 한국감정원 등 공공성을 갖춘 전문기관에서 검토 받아 조합의 공사비 예정가격을 결정하고, 이를 근거로 시공자가 작성한 입찰내역의 타당성을 비교‧검토할 수 있다.

입찰공고 전에는 서울시 계약심사부서(계약심사과), 검증기관(한국감정원), 전문기관(원가계산 용역기관)에서 받은 공사원가 자문(검증)결과를 시공자 선정시 공사비 예정가격에 활용하도록 했다.

일반경쟁입찰 2회 이상 유찰로 수의계약으로 전환하는 경우에는 검증기관(한국감정원)의 공사비 검증 이후 검증보고서를 총회에 공개하고 계약체결을 의결받아야 한다.

한편, 개정 시준은 시공사 선정 과정에서 발생할 수 있는 비리를 막기 위해 조합 내 부정행위 단속반과 신고센터 운영을 의무화하기도 했다. 시공사의 허위‧과장‧불법 홍보 같은 부정행위를 조합 스스로 관리‧감독할 수 있도록 근거를 새롭게 마련한 것이다.

또한 ▲일반·지명경쟁입찰 및 수의계약 절차 ▲전자입찰 도입 ▲시공자 선정절차 ▲부정당업자 입찰 참가자격 제한 ▲금품 및 시공과 관련이 없는 이주비등 제공·제안 금지 ▲개별홍보 금지 ▲계약 후 공사비 증액시 검증기관 검증 등 이 기준에 명시되지 사항은 법령과 국토부의 정비사업 계약업무 처리기준을 따르도록 했다.