서울특별시가 정비사각지대 해소를 돕기 위해 사업성이 부족한 곳에 보정계수를 적용하고, 일반주거지역 종 세분화 이전에 받았던 ‘현황용적률’을 인정해 주기로 했다. 또한 재개발사업기준을 완화하고, 통합심의를 적용해 그동안 사업 추진이 어려웠던 노후 주거지 정비를 지원한다.

서울시는 이러한 내용을 골자로 하는 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 마련했다고 3월 27일 밝혔다.

서울시 관계자는 “지난 2021년 ‘6대 재개발 규제완화’를 시작으로 신속통합기획 전면 도입, 재건축 3대 규제 철폐 등을 통해 지난 10년간 중단됐던 정비사업의 물꼬가 어느 정도 트였으나, 사업성 부족으로 정비사업 문턱조차 이르지 못한 곳까지 촘촘하게 아우르는 지원책이 필요하다고 판단해 이번 방안을 마련하게 됐다”고 설명했다.

이번 방안은 사업성 개선(5종)과 공공지원(5종) 등 2대 분야, 총 10종 대책으로 구성됐다. 현재 사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 외면되거나 사업추진이 지지부진했던 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 핵심이다.

특히, 고도·경관지구에 묶인 산자락이나 정비된 지 40~50년이 넘은 ‘토지구획정리사업 시행지구’ 등 정비시기가 도래했지만 각종 규제에 틀어 막혀 사업추진 방도를 찾지 못하고 열악한 주거환경을 감내해야 했던 지역에 대한 획기적 지원을 담아내는데 주안점을 뒀다.

◇ 사업성 개선

먼저 정비사업 추진여부를 판가름하는 ‘사업성’을 끌어올리기 위해 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다.

첫째, 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역의 용도지역을 준주거지역까지 상향, 역세권 정비와 함께 임대주택·노인시설·공원 등 ‘전략용도시설’ 조성을 집중 지원한다.

역세권 용도지역 상향은 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 서울시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다. 서울시는 이를 통해 주택공급과 정비사업에 속도가 붙는 것은 물론, 복합적이고 다양화되는 주거·상업적 수요에 선제적으로 대응할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

둘째, 단지 및 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 세대수·지가·과밀 정도 등을 고려한 ‘사업성 보정계수’를 적용, 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전한다.

허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. 예를 들어 ‘기준용적률 210%, 허용용적률 20%’인 제3종 일반주거지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→분양 285%·임대 15%) 늘어나게 된다.

셋째, 지난 2004년 일반주거지역 종 세분화 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과한 탓에 사업성 저조로 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역에 대해 과밀정도, 주변 여건 등을 고려해 ‘현황용적률’을 인정하고, 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 현황용적률 적용산식 등 세부기준을 마련할 예정이다.

넷째, 사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춰준다. 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 줄이고, 공공주택 등 건축물 기부채납 시 인센티브를 기존보다 확대하는 한편, 어려운 건설경기를 반영하지 못했던 정비사업 공공주택 매입비용도 현실화를 추진한다.

1종→2종, 3종→준주거로 용도지역 상향 시 부담해야 하는 공공기여를 당초 15%에서 10%로 낮추고, 공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 상한용적률 산식의 ‘건축물 기부채납 계수’를 0.7에서 1.0으로 상향해 건축물 기부채납 시 공공기여를 더 많이 인정해 주기로 했다.

이와 함께 서울시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값·금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있도록 개정주기를 단축하고, 단가 또한 물가상승분을 충분히 반영할 수 있도록 국토교통부에 적극 건의·협의할 방침이다.

다섯째, 재개발·재건축 시 세대수를 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로·공원 등 기반시설 입체화 및 공공시설 고밀·복합화를 통해 추가적인 주택용지 확보를 지원한다.

◇ 공공지원

사업성을 확보했다 하더라도 제도적 뒷받침이 부족하거나 공사기간이 늘어나 비용이 증가하는 등 사업성이 다시 악화되는 악순환을 겪지 않도록 속도감 있는 사업을 위한 전폭적인 공공지원 방안도 마련했다.

첫째, 당초 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설 양호로 재개발을 허용하지 않았던 ‘접도율’ 규정을 소방차 진출입·불법 주정차 문제 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영해 ‘6m 미만’ 도로에 접한 경우까지 재개발이 가능하도록 완화한다.

특히, 접도율이 완화되면 그간 심각한 노후도에도 불구하고 재개발이 어려웠던 ‘토지구획정리사업 시행지구(1960~80년대)’도 주민 의사에 따라 사업을 추진할 수 있게 되며, 이에 따라 서울시 내 재개발 가능 면적이 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다.

둘째, 고도·경관지구에 묶인 산자락의 높이 규제를 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m까지로 완화해 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을 품은 고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕는다는 방침이다.

셋째, 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 진행하던 심의를 통합, 인허가 기간을 1년 6개월까지 대폭 단축한다. 서울시는 4월 첫 심의부터 통합심의를 적용해 신속한 사업 추진을 지원할 예정이다.

넷째, 원활한 자금 조달로 추진위원회·조합 등 정비사업 추진주체가 빠르고 투명하게 사업을 이끌어 나갈 수 있도록 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기에 지급한다.

지난해 대비 21% 늘린 300억원을 융자 지원하는 한편, 공공주택 매입비 분할 지급횟수는 줄이고(7~8회→5~6회) 지급 비율은 확대(1·4차 중도금 15%→30%)한다.

다섯째, 공사비 갈등으로 인한 공사 중단을 방지하기 위해 사업장 집중 관리를 지원한다.

공사 관련 분쟁 최소화를 위해 지난 3월 19일 개선·배포한 ‘표준공사계약서’를 적극 활용하도록 권장하고, 계약에 앞서 사전 컨설팅, 전문가 등을 지원해 분쟁의 여지를 줄인다. 또한 공사에 들어간 사업장에서 갈등이 발생하는 경우 코디네이터를 조기 파견해 초기 중재에 나서는 등 선제적인 지원을 펼칠 방침이다.

서울시 유창수 행정2부시장은 “사업성이 양호한 지역은 현행 제도 안에서도 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔으나, 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 감내해야만 했다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.