강학상, 행정행위의 부관(附款)이란, 행정행위의 효과를 제한하거나 요건을 보충하기 위해 주된 행정행위에 부가되는 종된 규율을 의미한다. 그 종류에는 조건, 부담, 철회권유보 등 여러 형태가 있는데, ‘조합설립인가’ 처분 등 각종 처분에 행정관청이 조합으로 하여금 어떤 부분을 이행하는 조건으로 인가처분을 한다는 등의 부관 부가가 가능한지 여부에 관해 살펴본다.대법원은 “기속행위 내지 기속적 재량행위 행정처분에 부담인 부관을 붙인 경우 일반적으로 그 부관은 무효라 할 것이고 그 부관의 무효화에 의해 본체인 행정처분 자체의 효력에도 영향
소규모정비사업은 2018년에 도입된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)에 근거해 진행되는 정비사업으로, 저출산ㆍ고령화와 저성장 기조가 지속되고 전국 주택보급률이 100%를 초과함에 따라 다수의 대규모 정비사업이 지연ㆍ중단되고 있는 점, 현행 ’도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)‘은 대규모 정비사업 위주로 주요내용이 구성돼 있고, 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업과 관련된 사항이 있으나 사업 활성화를 위한 지원규정은 미흡한 수준이라는 점, 특히 저소득층의 60% 이상이 단독ㆍ다세대주택에 거주하고 있
2024년도 벌써 2월이 지나 3월이 다가오는 시점이다. 많은 정비사업조합에서는 정기총회를 준비하는 시점이기도 하고, 조합임원을 선출하는 시점이기도 하다.기본적으로 조합임원의 선출은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제45조상 조합 총회를 거쳐 선출되는 것이고, 구체적 절차는 전부 조합 정관에 위임하는 것이 통상적이지만, 서울시 표준선거관리규정 제정 이후 대부분의 조합에서는 선거관리위원회를 구성해 조합임원을 선출하고 있다.선거관리규정은 조합 내부 관계에서 조합 정관에 준하는 효력이 있다. 물론 정관에서 구체적인 선거절차를 규
조합원 중 대표조합원을 선임하지 않은 경우의 조합설립인가 등과 관련한 문제에 관해 살펴보자. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 등에서는 조합원의 자격 등과 관련해 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권 등이 수인의 공유에 속하는 때(1호), 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(2호), 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때(3호)에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.위와 같이 대표조
정비사업구역 내 국공유지가 포함돼있을 경우, 토지등소유자 또는 조합원 수 산정에 애로를 겪는 조합 또는 사업시행자가 꽤 있다. 의외로 국공유지는 “재산관리처별로 토지등소유자 1인으로 본다”는 대법원 판시 및 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행령 개정 이후, 토지등소유자 수 산정은 어느 정도 정리된 모양새지만, 그럼에도 불구하고 관할관청 또는 실무상 토지등소유자수 산정방법과 구체적인 동의방법 등에 대해 법적 자문이 필요한 경우가 상당히 있는 편이다.먼저, 잘 알려져 있듯이 국공유지는 재산관리청별로 토지등소유자 수를 판단해
최근 미국의 금리인상으로 인한 환율 급등, 2022년부터 2023년 사이에 발생한 러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-팔레스타인 전쟁 등으로 인해 건설원자재가격이 급등했고, 노무비 증가 등으로 평당 건축비가 급격히 증가하는 추세다. 이에 따라 대부분의 정비사업 현장에서 선정된 시공사로부터 공사비 인상 요청 및 계약변경 등을 요구받는 경우가 많아지고 있다. 정비사업 현장에서 조합을 보필하는 역할을 주로 맡고 있는 필자 입장에서는 위와 같은 상황이 참으로 안타까울 뿐이다. 조합이 시공사와 원만하게 협의를 마치면 서로에게 좋은 일이겠지만,
정비사업을 성공적으로 마무리 지은 뒤 조합을 해산하고, 청산하는 절차에 관해 간략히 알아보자.사업 성공 뒤에 해산 및 청산절차는 어찌 보면 정비사업으로 인한 이익과 손실을 정당하게 결산하고 또 조합원들 사이에 이를 나눈다는 측면에서 대단히 중요한 절차라 할 것이나, 기실 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합의 해산 및 그 이후의 절차에 대해 상세히 규정하고 있지 않고 있다. 청산법인 및 청산인 등의 기본적인 사항도 민법상 청산법인에 관한 규정을 준용하고 있을 뿐이다.다만 도시정비법에서도 직접 규율하고 있는 부분이 있는
정비사업 초기, 조합설립동의율을 확보하는 것은 모든 사업추진주체에 있어 가장 큰 이슈이자 가장 중요한 사안이다. 조합설립동의서와 관련한 동의율의 문제는 조합설립인가 무효확인 소송 등에서 끊임없이 쟁점화 됐고, 조합설립동의서를 제출한 토지등소유자의 진의 여부, 소위 OS(홍보요원)등을 통한 조합설립동의서 징구절차의 적법 여부, 철회 시점 등이 문제돼 왔으나 법개정을 통해 이제 조합설립동의서의 제출 방식 및 철회방식 등이 대부분 정리됐다. 이번 칼럼에서는 특히 조합설립동의서의 철회 시점과 관련한 원칙적인 부분을 다뤄보고자 한다. 조합설
최근 부동산 경기가 전반적인 하락세를 보이면서 일부 서울의 중심지를 제외한 나머지 정비사업 등에서의 분양시장 역시 어려움을 겪고 있는 실정이다. 이 때문에 이미 사업시행계획이 인가된 상태임에도 불구하고 조합 해산을 주도하거나, 조합 해산에 동의하는 조합원들은 “매몰비용에 대한 조합원들의 책임은 없다”고 주장하는 경우가 많고, “책임을 지더라도 조합 및 조합임원은 지겠지만, 일반 조합원들은 전혀 책임이 없다”고 주장하면서, 해산 동의를 유도하는 경우가 많다.일반 법리상 법인의 책임이 개인의 책임으로 귀결되지 않으므로 통상적으로는 타당
필자가 협력하고 있는 정비사업현장의 관련 자문 중 대부분의 내용을 차지하는 부분 중 하나가 조합임원과 관련한 부분이다. 그 중 임기가 만료된 조합장의 업무범위에 대해 검토해보고자 한다. 대부분의 정비사업 현장에서 쓰이고 있는 조합 표준정관의 경우 임기가 만료된 조합장은 차기 조합장이 선출될 때까지 업무를 계속 수행하도록 규정하고 있다. 이 경우 민법 제691조에서 규정하는 긴급사무처리 수행권한이 부여되는지 여부와 관계없이 정관상 조합장의 업무 계속 수행 권한을 인정하고 있으므로 기존 조합장의 권한과 책임을 보유하고 계속해 기존과 동
정비사업전문관리업자의 업무범위와 처벌, 그리고 소규모정비사업에서 주로 조합설립 이전의 동의서 징구 등과 관련해 나름의 역할을 수행하고 있는, 소위 PM(Project Manager)업체의 업무범위와 처벌 등에 대해 다뤄보고자 한다. 정비사업전문관리업자는 조합 고유의 행정 등 업무 영역에 대해 단독으로 업무 수행을 할 자격이 법적으로 주어지는 지위를 보유하고 있다. 특히, 정비사업의 시행을 위해 필요한 특정사항을 위탁받거나 이와 관련된 자문을 하려는 정비사업전문관리업자는 일정한 자본금과 전문기술인력을 보유해 정비사업전문관리업 등록을
정비사업조합은 수백, 수천억원의 자금이 필요한 정비사업의 시행자이고, 그 시행과정 또한 복잡다단하다. 정비사업조합은 업무를 수행하기 위해 수많은 협력업체와 계약을 체결하며, 정비사업 시행 과정에서도 자체적으로 많은 비용이 지출된다. 또한 정비사업 시행과정에서는 무수히 많은 업무가 협력업체를 통해 수행되는데, 협력업체 또한 그 수가 매우 많고, 관련한 용역비용 또한 꽤 많은 금액이 지출될 수밖에 없다. 이를 위해 정비사업조합에서는 통상 정기총회에서 예산을 편성·수립하고, 총회의 의결을 거쳐 이를 확정한다. 총회를 통해 조합원으로 하여
대법원은 최근 “구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합해 보면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 봐야 한다”고 판시했다(대법원 2023. 2. 23. 선고, 2020두36724 판결). 결국 조합설립인가 후 구역 내 다수의 부동산을 소유하고 있는 자로부터 각기 다른 사람이 해당 부동산의 소유권을 양수했을 경우, 각 양수받은 사람은 그 전원
정비사업조합에서 경쟁입찰을 공고하는 경우, 입찰에 참가하기 위해 준비해야 하는 서류들의 내용이 복잡한 경우도 많고, 그 양도 상당히 많아 실무자들이 실수하는 경우도 많다. 더욱이 조합 측에서도 입찰참가업체의 서류 구비 여부를 제대로 확인하지 못하는 경우가 종종 발생하는바, 입찰 서류 중 일부가 미비된 상태에서 그대로 해당 협력업체가 선정되는 경우가 비일비재하다. 이 경우 입찰절차에서 탈락한 경쟁 업체 측에서 항의하거나 반발하는 경우가 있는데, 입찰서류가 미비된 경우, 과연 해당 선정 업체의 입찰신청 자체가 무효화되는 것인지, 다시
정비사업전문관리업자는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 정비사업 시행과정에서 필요한 업무를 사업시행자에게 법적·행정적으로 자문하며, 대관 업무를 수행한다. 조합 및 신탁업자와 같은 민간사업시행자의 경우 도시정비법, 그리고 각종 행정관청을 상대로 한 대관 업무에 있어 노하우(Know-How)가 부족하거나 거의 문외한이나 다름없기 때문이다.또한, 정비사업전문관리업자는 직원을 상주시키는 등의 방법을 통해 실무·법률상 축적된 노하우를 사업시행자에게 상시적으로 제공하며, 이를 통해 사업시행자가 정비사업 시행과정에서 도시정비법의
정비사업 관련 실무에서 여러 일을 하다 보면 가끔 재미있는 자문 요청을 받게 되는데, 아래에서 한 가지 사례를 소개하고자 한다. 정비사업전문관리업자 내지 전문가들의 입장에선 어찌 보면 당연한 것이지만, 관할관청이나 조합 또는 추진위원회 입장에서 의문을 가질 만도 한 부분이다.가로주택정비사업 추진을 위한 주민협의회의 대표자 A가 조합설립을 위해 22년 하반기 토지등소유자에 조합설립동의서를 징구하고 2022년 12월 13일에 조합 창립총회를 개최한 후, 2022년 12월 22일에 조합설립인가를 신청했는데, 조합설립인가 요건의 일부 미비
지난 칼럼에 이어 조합임원 선출과 관련, 선거과정에서 벌어질 수 있는 문제에 대해 실무상 질의가 있는 부분을 다뤄보고자 한다. ◇ 정관 규정을 통해 조합임원의 자격 제한이 가능한지 여부도시정비법에는 제41조 제1항 각 호의 거주기간 등 제한 및 동법 제43조 조합임원의 결격사유를 제외하고는 임원 선출에 관한 자격 제한에 대해 명시한 규정이 존재하지 않는다. 그러나 한편, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제40조 제1항 제6호에서는 ‘조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ보수ㆍ선임방법ㆍ변경 및 해임’이 정비사업조합 정관의 필수적 규정사항이라
새해가 시작한지 얼마 되지 않은 것 같은데, 2023년도 벌써 2월 중순에 이르러 바야흐로 봄을 기다리는 시점이다. 많은 정비사업조합 및 관련 사업시행자들이 3월 경 정기총회를 실시, 한해의 예산을 편성하고 본격적인 사업시행을 준비하는 한편, 특히 조합의 경우 새로운 임원의 선출을 준비하기도 한다.얼마 전 자문을 의뢰한 서울 소재의 한 재건축조합은, 조합임원(조합장, 이사 등)선출을 위한 총회를 앞두고 있었는데, 위 임원 선거에 이사로 입후보한 사람이 휴대폰 문자 메시지 등을 통해 조합장으로 입후보한 자의 공약사항 및 선거 홍보물
전회에 이어, 현금청산자의 청산자 지위 확정시점 및 청산방안에 대해 이야기하고자 한다. 현금청산자는 일반적으로 ‘분양신청기간 만료일 다음날’에 그 지위가 확정된다는 것이 판례이자 통설이다. 대법원은 2010년경, “조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립돼 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 봐야 한다”고 판시(대법원 2010. 8. 19.
다소 구태의연한 논의이긴 하지만, 아직도 분양신청기간 종료 이후 변심으로 인해 조합원 지위를 회복하고 싶다는 토지등소유자들의 민원이 종종 발생한다. 위와 같은 사유로 인해 조합과 현금청산자들 사이에 다툼이 잦자, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 제72조 제5항을 통해 “사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다”고 정해, 정관 개정 또는 총회 의결을 통해 현금청산자를 구제할 수 있는 방안을 마
