주택공급 활성화 및 도시·주거공간의 혁신을 목표로 서울특별시가 도입한 ‘신속통합기획’을 통해 정비구역 지정 심의를 통과한 재개발 첫 사례가 나왔다.

서울시는 5월 24일 ‘제2차 도시계획위원회 신속통합기획 특별분과(수권) 소위원회’를 열고 강동구 천호동 397-419번지(이하 천호3-2구역, 구역면적 1만9292㎡) 주택정비형 재개발 정비계획(안)을 가결했다고 밝혔다.

천호 3-2구역은 노후불량건축물 비율이 90%가 넘는 노후 단독‧다세대 밀집지역이다. 종전 ‘도시·주거환경정비 기본계획’ 절차에 따라 정비계획(안)을 수립, 2019년과 2020년 두 차례 도시계획위원회에 상정(자문)됐으나 기초생활권계획의 부재, 2종 7층에서 2종 일반주거지역 으로의 조정 적정성 검토 등 사유로 보완 요청을 받은 바 있다.

‘재개발 6대 규제완화방안’은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲신속통합기획 전면도입 ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 규제완화 ▲매년 재개발구역 지정 공모를 통한 신규구역 발굴 등이다.

서울시는 신속통합기획을 통해 규제완화사항을 적용하고, 주민설명회 등을 개최해 주민들의 적극적인 동의로 정비구역 지정기간을 단축시켰다.

기존 절차대로라면 사전타당성조사와 기초생활권계획 수립 등 사전절차가 필요해 정비구역 지정에 5년 내외의 시간이 걸리지만, 천호3-2구역은 규제완화사항을 적용한지 1년 만에 정비계획(안)이 결정됐다.

저층주거지 재개발의 걸림돌이었던 2종 7층 규제완화 사항도 적용됐다. 천호3-2구역은 2종 일반주거지역 수준으로 상향된 기준용적률(190%)을 적용받고, 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 받아 최종 용적률 215.4%로 확정됐다.

또한, 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 전제조건이었던 의무공공기여가 폐지됨에 따라 과도한 기부채납 대신 지역에 필요한 공영주차장 77면을 확보하기로 했다.

이번 정비계획(안) 통과로 천호3-2구역은 기존 307세대 노후 저층주거지에서 총 420세대(공공주택 77세대 포함), 최고 23층의 아파트 단지로 탈바꿈하게 된다.

한편, 이번에 결정된 정비계획에는 천호 3-2구역과 연접한 3-3구역(천호동 532-2 일대) 간에 조화로운 개발 유도를 위한 통합적 가이드라인도 마련됐다. 향후 주변지역 개발시 조화로운 건축배치를 유도하고, 정비계획의 공공성을 높여 지역사회 활성화에 기여한다는 목표다.

이와 함께 재개발 구역과 주변지역 간 연결성을 높이기 위한 방안도 마련했다. 현재 천호3동 주민들의 생활 중심공간인 구천면로, 고분다리시장, 천호동성당은 폭이 좁고 경사가 급한 골목길을 통해서만 서로 이동할 수 있는 상황이지만, 향후 재개발을 통해 공공보행통로를 조성해 이동 편의성을 높이고 주민들의 커뮤니티 활동을 촉진할 계획이다.

서울시는 “천호 3-2구역은 주민이 제안하고 서울시가 지원하는 신속통합기획을 통한 재개발 시범사례로, 재개발 규제완화방안을 적용해 사업절차가 간소화되는 것은 물론, 사업성도 크게 개선될 것으로 기대한다”며 “지난해 말 선정된 민간재개발 공모지 21개소도 차질 없이 진행될 수 있도록 최선을 다해 지원하겠다”고 말했다.