▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

∥ 가로주택정비사업에 동의하지 않은 토지등소유자

빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 제24조 제1항은 가로주택정비사업의 조합원 자격에 대해 “조합원은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 한다”고 봐, 가로주택정비사업의 동의여부와 무관하게 토지등소유자이기만 하면 조합원의 지위를 인정하는 이른바 ‘강제가입제’의 입장을 취하고 있다.

그런데, 소규모주택정비법 제35조는 가로주택정비사업의 시행자는 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립동의 여부를 최고한 뒤 매도청구를 진행하도록 해 동의하지 않은 토지등소유자를 매도청구의 대상으로 정하고 있다.

정리해 보면, 소규모주택정비법은 가로주택정비사업 구역 내 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 ‘조합원이지만 매도청구의 대상’으로 분류하고 있다.

∥ 국토교통부 질의회신

가로주택정비사업 조합원임에도 조합설립 미동의자라면 매도청구를 진행하는 것인지에 대해 국토교통부는 “소규모주택정비법 제23조 제1항에 따라 가로주택정비사업의 경우 사업시행구역 내에서 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 조합설립인가를 받아야 합니다. 또한 동법 제24조 제1항에 의거 조합원의 자격을 토지등소유자로 하고 있습니다. 동법 제35조 제1항의 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 않는 자의 경우에는 제4항에 따라 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있습니다”라고 회신했다. 명확한 입장은 밝히지 않고 매도청구의 대상이 된다는 점만 확인한 것이다.

∥ 매도청구 소송 계속 중 분양신청 절차 진행의 문제

그런데 사업시행계획 인가 이후 분양신청 절차를 진행하는 도시정비법상의 정비사업과는 달리, 소규모주택정비법이 적용되는 가로주택사업은 제28조에 따라 건축심의 결과 통지 이후에 분양신청 절차를 진행하게 된다. 또한 이는 위 제35조의 매도청구 진행 시기와 비슷한 바, 결국 분양신청기간 내 조합설립에 미동의한 가로주택사업의 조합원인 토지등소유자의 매도청구 소송이 종결될 가능성은 극히 희박하다.

그렇다면 매도청구의 피고가 된 토지등소유자이자 조합원에게도 분양신청통지를 해 분양신청의 기회를 보장해야 하는 것일까?

도시정비법이 적용되는 재건축사업에서 매도청구 소송의 피고가 된 토지등소유자의 경우, 다수의 조합에서 매도청구 소송의 사실심 종결 전까지 조합설립동의서를 제출하고 분양신청을 할 경우 소송비용 부담 등을 조건으로 분양신청 기회를 부여하고 있다. 하지만 그렇다고 해서 조합이 피고들에게 분양신청통지를 해야 할 의무까지 발생하는 것은 아닌데, 이는 조합설립에 동의한 사실이 없는 토지등소유자들은 조합원이 아니기 때문이다. 살펴보았듯이 가로주택조합의 경우 매도청구 소송의 피고는 조합설립인가와 동시에 조합원의 지위가 인정되는 토지등소유자라는 점에서 재건축사업과 차이가 있다.

그러나 가로주택정비사업의 조합설립 미동의자는 소규모주택정비법 제35조의 매도청구 소송 과정에서 이미 조합설립동의 촉구를 받았으므로 회답기간 내 조합설립동의 표시를 하지 않을 경우 소송을 통해 소유권을 조합에 이전해야 한다는 사실을 알고 있었으며 조합원에게만 분양신청기회가 주어진다는 점 또한 알고 있었던 바, 그렇다면 회답기간 내 조합설립에 동의하지 않음으로써 분양신청 의사 또한 존재하지 않는다고 봐야 하고, 이와 같은 결론이 해당 토지등소유자에게 특별하게 불이익하다고 보기도 어렵다.

나아가 미동의자가 이미 조합원임을 고려한다면 법 제35조의 조합설립동의 촉구는 사실상 분양신청을 촉구한 것이라고 볼 여지도 있다. 만약 매도청구 소송의 피고에게 가로주택사업의 시행자가 분양신청기회를 부여할 의무까지 있다고 해석한다면 제35조의 매도청구는 무용해질뿐만 아니라 미동의 토지등소유자가 이를 악용해 사업을 방해할 우려가 있고, 사업시행자는 법이 정한 절차를 준수했음에도 계속적으로 해당 토지등소유자의 지위가 불안정함으로 인한 위험을 부담해야 하는데, 이러한 결과가 입법자의 의도는 아닐 것이 명백하다. 또한 실무상으로도 사업시행자가 매도청구 소송의 피고들에게 분양신청의 기회를 부여하고 있지는 않다.

한편, 근본적으로는 소규모주택정비법이 가로주택정비사업에 있어 강제가입제를 고수하는 이유를 납득하기 어려운데, 이에 대한 입법적 개선 조치가 필요하다고 생각된다.