주택시장 정상화를 위해서는 내년 상반기까지 3단계에 걸친 추진전략을 마무리해야 한다는 주장이 나왔다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 6월 15일 국회 의원회관 제1소회의실에서 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 정책 추진전략 토론회’를 개최했다. 이날 정책토론회는 지난 정부의 규제일변도 주택정책으로 인한 파급영향을 진단하고, 이를 토대로 새정부 주택정책의 큰 방향을 모색하기 위해 마련됐다.

토론회에서 주산연은 “향후 주택시장은 조정‧보합국면을 유지하다가 2024년부터는 상승세로 전환될 가능성이 크다”며 “주택가격 상승을 우려해 문재인 정부처럼 시장상황에 따라 더듬기식 대책을 추진하기 보다는 입법·행정사항 여부와 야당의 협조가능성에 기준점을 두고 모든 주택시장 정상화대책을 ▲1단계 : 올해 9월까지 ▲2단계 : 올해 말까지 ▲3단계 : 내년 상반기까지 등 총 3단계로 나눠 늦어도 내년 상반기 까지는 모두 완료하는 게 바람직하다”는 견해를 내놨다.

또한 주산연은 주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 ‘주택수급 상황과 경기요인’이라고 분석하고 “현재 문재인 정부 5년 동안 약 47만호의 공급부족이 누적된 상태지만 우크라이나 전쟁과 빠른 금리인상 등으로 경기둔화가 예상된다”며 “양도세 한시인하에 따른 매물증가 등으로 올해 중에는 주택가격이 약세를 면하지 못할 것”이라고 말했다.

이어 주산연은 “내년에는 상황이 다소 나아지겠지만 미국의 금리인상과 테이퍼링 지속으로 고금리가 유지될 가능성이 큰 반면, 새 정부의 부동산 보유세제 정상화와 양도세 한시인하 종료 등으로 매물출하가 진정되고 새 정부의 강력한 공급확대정책으로 수요자의 구매조급증도 완화돼 전반적인 주택시장은 보합세를 유지할 것”이라면서 “내후년부터는 코로나와 우크라이나 전쟁의 여파가 대부분 정리되고 미국의 테이퍼링 마무리와 대선 등으로 세계경기와 국내경기가 본격적으로 회복될 가능성이 크며, 금리가 하향안정세로 전환돼 주택가격도 상승세로 전환될 가능성이 크다”고 예측했다.

한편, 주산연은 향후 5년 동안 ▲가구증가 ▲주택시장에 진입하는 30세 인구 증가(지난 5년간 연평균 68만명→향후 5년간 73만명으로 증가) ▲코로나로 감소했던 등록외국인 12만명 및 체류외국인 50만명 증가 ▲도시정비사업 활성화로 멸실주택 증가 등에 따라 연평균 50만호 정도의 수요증가가 예상되는 반면, 공급은 ▲공공택지 재고량 부족 ▲개발가능지 고갈 ▲환경규제와 일조권, 조망권 관련 민원 증가 ▲도시개발사업 수익률 제한(대장동 관련) 등으로 여건이 악화돼 새 정부에서 공공택지 추가확보 등 특단의 대책이 없는 한 연평균 45만호 수준에 머물 것으로 예상된다고 밝혔다.

또한 주산연은 주택시장 정상화 방안을 추진하는 4대 원칙으로 ▲수요·공급기능이 원활하게 작동되도록 시장경제원리에 입각한 정책으로 전환 ▲부동산관련 세제·금융 등 관련제도는 국제기준에 맞게 조정 ▲장기 안정적인 공급여건을 조성하기 위해 확실한 택지수급계획과 규제완화 로드맵 수립·추진 ▲공공과 민간의 역할을 분명히 조정(공공은 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중) 등을 제시했다.

◇ 비정상적인 세제 정상화해야

주산연은 “문재인정부 기간 중 조세의 일반원칙과 국제기준을 현저히 무시하고 투기억제수단으로 작동되지도 못하면서 거래위축과 국민 부담만 가중시키는 비정상적인 세제는 하루빨리 정상화시켜야 한다”며 “세율 단순화와 적정화, 다주택 중과 폐지 등을 기본방향으로 해 문재인 정부 이전수준으로 환원하되, 정부 내에서 추진 가능한 부분부터 신속히 고치고 입법사항의 경우 야당 협조가 가능한 사항은 연내에, 협조가 어려운 사항은 국민여론을 바탕으로 야당 설득을 통해 내년 상반기까지 완료해야 한다”고 주장했다.

또한 주산연은 “보유세 부과 등 63개 행정목적으로 활용중인 주택공시가격은 관련법상 주택가격상승율과 동일하게 ‘적정가격’으로 조사하게 돼 있으나, 문재인정부는 법규정과 다르게 ‘연도말의 실거래가격’으로 조사하도록 해 지난 5년간 부동산원이 발표한 주택가격상승율은 18.5%인데 비해 같은 기관이 조사한 공시가격상승율은 69.9%로 세배 이상 차이가 나서 문제가 크다”며 “2020년 수준으로 환원하거나 주택가격상승율과 공시가격상승율이 같아지도록 조정하는 방안, 향후에는 실거래가를 기준으로 하되 기준연도 직전 3년이나 5년 이동평균가격을 적용하는 방안 등을 검토해야 한다”고 지적했다.

◇ 대출규제 개선 필요

주산연은 “문재인정부는 투기억제라는 명분하에 ‘신용도와 담보가치’라는 주택담보대출 일반기준을 현저히 벗어나 고가주택과 다주택자 대출금지 등 과도한 규제정책을 시행해 왔다. 이로 인해 실수요자의 자금확보까지 어렵게 되고, 현금부자만 주택구입이 용이하게 하는 등 문제점을 야기했다”며 각종 대출규제를 선진국수준으로 개선해야 한다”고도 주장했다.

특히 주산연은 “기본재산이 부족한 청년과 신혼부부, 장기 무주택서민 등에게는 신용도와 담보가치가 부족하더라도 정부가 부족한 신용부분 등에 대한 보증을 제공하는 방안 등으로 LTV(담보인정비율)를 선진국수준으로 높여 주택구입 능력을 높여야 한다”고 강조했다.

◇ 재건축 활성화 중심 제도 개선해야

주산연의 발표에 따르면, 현재 준공 후 30년 이상 경과된 재건축이 필요한 주택은 총 주택의 19.3%, 360만호에 달하지만 중·고층 아파트는 용적율과 안전진단 문제 등으로 재건축이 사실상 불가능한 상태다. 이에 도시주거환경 개선과 도심지 공급확대를 위해서는 이들 제도를 환경변화에 맞춰서 개선할 필요가 있다는 것이 주산연의 입장이다.

특히 주산연은 “문재인 정부는 강남 재건축 아파트 때문에 집값이 오른다며 안전진단을 통과하지 못하도록 기준을 강화했는데, 결과적으로 이 때문에 재건축물량이 급감해서 강남 등 도심지 주택공급 감소로 집값이 더 오르는 부작용을 유발하고 있는 만큼 이들 기준도 조속히 개선해야한다”고 강조했다.

또한 도시정비사업 활성화를 위해서는 과거 외곽지역이었던 아파트단지가 도심지로 재편되는 등 도시구조 변화를 감안해 합리적인 종상향 추진기준을 마련하고, 30년 이상 아파트는 주택호수 일정 비율(30~50%) 이상 증가시 안전진단 면제, 주택공급호수 증가율에 비례해 용적률 인센티브를 주는 등의 방식으로 사업성을 높여 나가야 한다고 지적했다.

이외에도 주산연은 “입주 30년이 경과한 1기신도시 재건축으로 공급확대 및 주거환경 개선이 긴요하지만 1기 신도시를 전후해 이의 2배에 상당하는 중소규모 택지개발이 동시에 이뤄진 만큼, 1기 신도시만을 위한 특별법 제정보다는 상술한 재건축 활성화방안을 기초로 이들 지역을 포함한 준공 30년이상 아파트 전체의 재건축을 활성화하는 방향으로 제도를 개선하는 것이 바람직하다. 또한 1기신도시는 도시규모가 크므로 순차개발과 종상향, 인프라확충 등을 위한 마스터플랜 수립이 필요하다”고 밝혔다.

한편 주산연에 따르면, 문재인 정부는 5년 동안 도심공공주택 복합사업과 공공 직접시행 정비사업, 소규모정비사업, 역세권 주택건설 등 5종의 도심주택 공급사업을 추진했지만, 추진실적은 계획의 30%에도 못 미치는 매우 지지부진한 수준이었다. 또, 공적임대 85만호 건설목표를 제시하기도 했지만 토지확보와 건설유인 부족문제 등으로 대부분 절반에도 못 미치는 실적을 보였다.

이에 주산연은 “새 정부도 도심역세권 복합개발 20만호, 국공유지 차량기지 복합개발 18만호 등의 사업목표를 공약했지만 토지확보와 주민반대 등에 대한 특단의 대책이 없으면 목표달성이 불가능할 것”이라고 강조하면서 치밀한 사전계획과 강력한 집행력 확보를 주문했다.

◇ 분양보증‧인허가 규제도 개선 필요

주산연은 “분양보증 독점기관인 주택도시보증공사(HUG)가 분양가상한제 실시지역 외에서도 분양보증심사 과정에서 분양가가 높다는 이유로 보증을 거절하거나 분양가 인하를 강제하고 있고, 일부 시·군·구는 상한제 지역이 아닌데도 임의로 분양가를 심사해 상한가격으로 규제하는 등 불법적인 분양가 규제가 이뤄지고 있는 것이 더 큰 문제”라며 “HUG 독점상태인 분양보증에 경쟁체제 도입과 지자체의 자의적인 분양가규제를 금지시켜야한다”고 강조했다.

또한 주산연은 복잡한 인허가 규제도 개선이 필요하다고 주장했다. 현재 인허가 규제는 ▲복잡한 절차와 각종 심의 등으로 평균 6개월~1년 소요 ▲수차례 보완 요청으로 단계별 법정 처리시한의 5~6배 초과 ▲주택법상 임의사항으로 운영이 미흡한 통합심의 제도 등의 문제가 있다는 것. 이에 주산연은 ▲통합심의 의무화 ▲보완 요청 통합 및 2회 이내로 제한 ▲법정 시한 2배 이상 초과 금지 등을 개선방안으로 제시했다.

이와 함께 다양한 주체와 복잡한 지정조건에 따른 중복지정으로 저조한 실효성과 전문가조차 구분이 곤란한 규제지역 지정 및 운용에 대해서도 규제대상을 ‘투기’와 ‘분양가 급등’ 등 두가지로 축소, 규제지역을 ‘투기과열지구’와 ‘분양가조정지역’으로 단순화 및 통합해 관리해야 한다고 주장했다.

◇ 표준 건축비 현실화 해야

임대주택 공급확대를 위해서는 토지확보와 적정한 건설비용 인정이 필수적이나 문재인 정부는 공적임대주택 85만호 건설을 공약했으면서도 출범 3년차까지 공공택지 지정을 중단했으며, 5년 동안 분양아파트 기본형건축비는 10차례 인상하면서도 임대아파트 표준건축비는 한 번도 인상하지 않는 등 여러 가지 요인으로 인해 실제 건설물량은 목표의 30%에 불과했다.

주산연은 “새 정부가 공공임대주택 50만호 건설공약을 이행하려면 공공택지확보와 표준건축비 현실화가 전제돼야 한다”며 “특히 표준건축비는 임대료산정 기준으로 임차인을 의식해 적기 인상이 어려우므로 분양아파트 기본형건축비에 연동해 자동으로 현실화되도록 제도화하는 것이 바람직하다”고 밝혔다.

또한 주산연은 “문재인 정부는 민간의 등록임대사업자에 대해 양도세와 종부세 부담률을 높이고 아파트 등록임대제도를 폐지하는 등 민간임대사업자를 투기꾼으로 보고 이들의 주택매각을 유도했다”면서 “이는 민간임대주택 절대량을 줄이고 주택건설경기 진폭을 크게 하는 등 부작용이 커지는 상태”라고 지적하며 이들 제도를 종전수준으로 환원해야 한다고 의견을 밝혔다.

더불어 문재인 정부의 임대차 3법(전월세신고제 , 전월세상한제, 계약갱신청구권)에 대해서는 “반시장적인 조치로 개선이 필요하지만, 시행 2년이 지나서 새로운 질서가 형성된 만큼 전면 폐지보다는 합리적인 개선이 필요하다”며 “전월세신고제는 거래투명화와 임차인보호, 과세 정의 차원에서 계속시행이 바람직하다. 전월세상한제는 실행지역과 대상주택 축소가, 계약갱신청구권은 대상주택 축소와 임차인의 특수사정에 대한 예외조항 확대가 필요하다”고 지적했다.