∥ 문제의 소재

가로주택정비사업조합에서 세입자 명도시 손실보상을 하지 않았다는 이유로 명도 요청을 거부할 수 있을까?

가로주택정비사업에 적용되는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)은 사업시행인가 후 명도시 손실보상이 완료되지 않은 경우에 명도 청구할 수 없도록 규정하면서도, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따른 손실보상 규정이 적용되는지 여부에 대해서는 규정을 두고 있지 않다가 지난해 7월 20일에서야 토지보상법이 적용되는 경우를 규정했다.

본래 가로주택정비사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 2012년 2월 1일 개정되면서 신규 도입됐으나, 도시정비법이 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부 개정되면서 가로주택정비사업은 소규모주택정비법이라는 별도의 법에 담고, 일부 규정은 도시정비법을 준용하도록 했다.

가로주택정비사업이 활성화된 지 얼마 되지 않아 소규모주택정비법을 적용한 소송에 대한 판례에 많이 축적되지 않았으나, 최근 단행가처분 사례를 통해 살펴보고자 한다.

∥ 관련 규정

▶ 구 소규모주택정비법(2021년 7월 20일 법률 제18314호로 일부 개정되기 이전의 것)

제35조(매도청구) ①가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자(토지등소유자가 시행하는 경우는 제외한다)는 제26조에 따른 심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다.

1. 제23조 제1항ㆍ제2항 및 제4항에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자

2. 제18조 제1항 및 제19조 제1항에 따라 시장ㆍ군수 등, 토지주택공사 등 또는 지정개발자 지정에 동의하지 아니한 자

제37조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ①종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 사업시행계획이 인가된 때에는 제40조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우

▶ 구 도시정비법(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 개정되기 이전의 것)

제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조 제4항 제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위해 필요한 경우에는 토지보상법 제3조의 규정에 의한 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

∥ 관련 판례

가로주택정비사업조합의 명도 청구에 대해 손실보상 항변한 최근 하급심의 단행가처분 사건에서 ▲소규모주택정비법 제56조는 토지등소유자의 동의방법 등에 대해서는 도시정비법의 여러 규정을 준용하고 있으면서도, 사업시행자에게 토지 등을 수용 또는 사용할 권한을 부여한 도시정비법 제63조, 토지보상법을 준용하도록 한 도시정비법 제65조를 준용하는 규정을 두고 있지 않은 점 ▲소규모주택정비법은 가로주택정비사업 시행자와 토지등소유자 등의 협의가 성립하지 않을 경우 해결방법으로 매도청구권의 행사를 통한 사적자치에 의한 해결을 예정하고 있는 점 ▲소규모주택정비법에 의한 매도청구에 따른 매매대금으로서의 시가란 매도청구권이 행사된 당시 재건축 등으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하는 점을 고려할 때, 소규모주택정비법 제37조 제1항 단서 제2호는 사업시행자에게 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에만 제한적으로 적용되고 그 권한이 부여되지 아니한 정비사업에는 적용되지 않는다고 봤다(수원지방법원 안산지원 2022. 7. 6. 2022카합50074 결정).

∥ 검토

소규모주택정비법이 시행되면서 시장상황상 가로주택정비사업도 같이 활성화되면서 의뢰인들로부터 문의를 많이 받게 됐고, 가로주택정비사업에 관한 소규모주택정비법의 규정의 빈 공간을 종종 발견 했다. 필자는 2019년경에 국토교통부에 가로주택정비사업의 수용재결 신청 여부에 대해 질의했고 “가로주택정비사업은 해당되지 않는다”는 답변을 받았다.

그런데, 그 이후로도 소규모주택정비법은 명확하게 개정되지 않은 상태로 있어 계속 유사한 질문을 많이 받았는데, 지난해 7월 20일에서야 제35조의2 규정이 추가되면서 ‘공공시행자가 지정된 경우의 가로주택정비사업에만 수용권한이 발생하는 것’으로 규정됐다.

소규모주택정비법이 신설되기 전 구 도시정비법 제38조는 가로주택정비사업의 경우 토지보상법상 수용권한이 발생하지 않는 것으로 규정하고 있었고, 적용 법률이 변경됐을 뿐 가로주택정비사업의 성격이 변경된 것도 아니기 때문에, 이러한 입법 불비가 장시간 방치된 것은 안타까운 일이다. 최근 가처분 결정으로 가로주택정비사업은 청산자에 대한 매도청구를 통해 시가 보상을 하고, 세입자 등에 대한 손실보상은 적용되지 않는 점이 확인된 만큼 가로주택정비사업 현장의 혼란이 줄어들기를 바란다.