Q. 주상복합건축물에 민간건설임대주택과 임대주택이 아닌 주택(이하 일반주택)을 함께 건설하는 경우로서 일반주택은 30세대 미만이나 민간건설임대주택과 일반주택을 합한 총 주택은 30세대 이상인 경우, 해당 주상복합건축물의 일반주택 공급은 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 규정하는 입주자모집의 시기·조건·방법·절차 등에 적합해야 하는지?

A. 주택법 제54조 제1항 전단 및 같은 항 제2호 가목에서는 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 해 주택법 제15조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주를 포함한 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기·조건·방법·절차, 입주금의 납부방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합해야 한다고 규정하고 있다.

또, 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법) 제3조에서는 민간임대주택의 건설·공급 및 관리 등에 대해 이 법에서 정하지 않은 사항에 대해는 주택법 등을 적용한다고 규정하면서, 민간임대주택법 제42조 제3항 본문에서는 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대해서는 주택법 제20조, 제54조, 제57조부터 제63조까지, 제64조 및 제65조를 적용하지 않는다고 규정하고 있다.

그런데 주상복합건축물에 민간건설임대주택과 일반주택을 함께 건설해 그 일반주택을 공급하려는 경우에 주택공급에 관한 규칙에서 규정하는 입주자모집의 시기·조건·방법·절차 등에 적합할 것이 요구되는 기준인 주택법 제54조 제1항 전단에 따른 ‘주택법 제15조 제1항에 따른 호수’ 산정 시, 일반주택 외에 민간건설임대주택의 호수까지 포함할지에 대해서는 문언상 명확히 규정돼 있지 않은 바, 이에 대해서는 관련 규정의 체계와 취지를 종합적으로 살펴 판단해야 한다.

우선 동일한 법령에서 사용되는 용어는 법령에 다른 규정이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 동일하게 해석·적용돼야 하는데, 주택법 제2조 제1호에서는 ‘주택’을 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있고, 같은 조 제8호에서는 ‘임대주택’이란 임대를 목적으로 하는 주택으로서, 공공주택 특별법 제2조 제1호가목에 따른 공공임대주택과 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 민간임대주택으로 구분한다고 규정하고 있는 바, 민간임대주택도 주택법 제2조 제1호에 따른 주택의 한 종류이므로, 같은 법 제54조 제1항 전단에 따른 ‘주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 해 제15조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주’를 해석할 때, 그 ‘주택’에는 일반주택 뿐 아니라 민간임대주택도 포함된다고 봐야 한다.

또한 주택법 제54조 제1항 전단에서 인용하고 있는 주택법 제15조 제1항은 사업계획승인을 받아야 하는 주택건설사업의 기준을 건설되는 주택의 호수 등으로 규정한 것으로서 ▲같은 항에서 호수 산정 대상이 되는 ‘주택’은 임대 여부 등 주택의 공급·관리에 관한 사항과는 무관하게 ‘주택’으로 건설되는지 여부로 판단하고 있다는 점 ▲같은 항 단서 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제27조 제4항 제1호에서도 주상복합건축물의 사업계획승인 제외 요건을 ‘300세대 미만의 주택’으로만 규정해 ‘주택 외의 시설’에 해당하지 않는 모든 유형의 ‘주택’이 포함되도록 한 점을 고려하면, 주택법 제54조 제1항 전단에서 인용하고 있는 ‘주택법 제15조 제1항에 따른 호수’는 민간건설임대주택을 포함한 총주택의 호수를 의미한다고 보는 것이 주택법령의 규정체계에 부합하는 해석이다.

더불어 2004년 1월 29일 일부개정된 주택법에서 주택공급에 관한 규칙에 따라 주택을 공급해야 하는 사업주체에 ‘건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 해 주택법 제15조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주’를 포함해 규정한 취지는 주상복합건축물에 대해서도 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 주택과 동일한 입주자자격 및 공급절차 등을 적용해 주상복합건축물에 대한 투기적 수요를 억제하기 위한 것으로, 만약 같은 법 제54조 제1항에 따른 ‘주택법 제15조 제1항에 따른 호수’를 산정할 때, 민간건설임대주택의 호수가 포함되지 않는다고 본다면, 도심지역의 주택가격 상승 우려가 있는 지역에서 건설하는 주상복합건축물의 주택 중 30호 미만을 일반주택으로, 나머지를 민간건설임대주택으로 공급 또는 매각하는 경우, 일반주택과 민간건설임대주택 모두에 대해서 주택공급에 관한 규칙의 적용이 배제돼 투기적 수요를 억제하려는 개정취지에 반하는 결과가 초래될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있다.

한편, 민간임대주택법 제42조 제3항에 따라 민간임대주택의 공급에 대해서는 주택법 제54조가 적용되지 않고, 명문의 예외 규정이 없는 이상 민간임대주택이 일반주택과 함께 건설된 경우에도 그 적용여부를 달리 볼 이유가 없으므로, 주택법 제54조 제1항 전단에 따른 ‘주택법 제15조 제1항에 따른 호수’ 산정 시 민간건설임대주택의 호수는 포함되지 않는다는 의견이 있다.

그러나, 민간임대주택법 제42조 제3항은 민간임대주택도 주택법 제2조 제1호에 따른 주택에 해당하므로 원칙적으로 민간임대주택이 포함된 건축물의 건설·공급에 대해 주택법이 적용됨을 전제로 해 해당 건축물의 주택 중 민간임대주택의 공급에 대해서는 예외적으로 주택법 제54조의 적용이 배제된다는 의미일 뿐, 주상복합건축물 중 일반주택 부분 공급에 대한 주택공급에 관한 규칙 적용 여부의 기준으로서 주택의 호수를 산정하는 경우에 민간임대주택의 호수가 제외된다는 의미로 볼 수는 없다.

또한 주택법 제54조 제1항 전단에 따른 ‘주택법 제15조 제1항에 따른 호수’ 산정에 민간건설임대주택의 호수가 포함된다고 해석한다고 해서 주상복합건축물의 민간건설임대주택 공급에 주택법 제54조 및 주택공급에 관한 규칙이 적용된다는 것은 아닌 만큼 민간임대주택법 제42조 제3항에 반한다고 할 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵다.

따라서 이 사안의 경우, 주상복합건축물의 일반주택 공급은 주택공급에 관한 규칙에서 규정하는 입주자모집의 시기·조건·방법·절차 등에 적합해야 한다.