Q. 가로주택정비사업 조합설립 서면동의서에 대한 시장·군수 등의 검인이 먼저 있은 후, 해당 가로주택정비사업을 추진하려는 구역(이하 추진예정구역)이 포함된 주택건설대지에 대해 주택법 제11조의3 제1항에 따라 지역주택조합원 또는 직장주택조합원 모집 신고가 접수된 경우가 같은 조 제5항 제1호에 따른 ‘이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우’에 해당하는지?

A. 해당되지 않는다.

주택법 제11조의3 제1항에서는 ‘지역주택조합원 또는 직장주택조합원 모집 신고’에 대해 규정하고 있고, 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서는 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다’고 규정하면서, 같은 항 제1호에서 조합원 모집 신고를 수리할 수 없는 경우 중 하나로 ‘이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우’를 규정하고 있다.

▲‘지역주택조합 또는 직장주택조합 조합원 모집 신고’, ‘조합원 모집 신고’, ‘신고’ 등 그 표현이 완전히 동일하지는 않지만, 주택법 제11조의3 제5항은 같은 조 제1항에 따른 ‘지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집 신고’를 수리할 수 없는 경우에 대한 규정인 점 ▲같은 조 제5항 제1호는 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 조합원 모집 신고 불수리 사유를 구체적으로 규정한 것으로서, 같은 호에서 ‘신고’는 같은 항 각 호 외의 부분의 ‘조합원 모집 신고’를 지칭하는 것인 점 등을 종합해 볼 때, 결국 같은 호에서의 ‘신고’는 ‘지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집 신고’를 의미하는 것으로 봐야한다.

또한 주택법 제11조의3은 2016년 12월 2일 주택법을 일부개정하면서 신설된 규정으로서, 같은 조 제5항이 ‘이미 지역주택조합원 또는 직장주택조합원 모집 신고가 된 사업대지’와 중복되는 부분이 있는 사업대지를 대상으로 해 조합원 모집 신고가 있는 경우에는 그 신고를 수리하지 않을 수 있도록 하려는 취지에서 마련된 규정이라는 점에 비춰보더라도, 같은 항 제1호에서의 ‘신고’는 ‘지역주택조합원 또는 직장주택조합원 모집 신고’를 의미함이 분명하다.

그런데 ▲‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)’ 제25조 제1항 후단에 따른 조합설립 서면동의서에 대한 검인은 위조·변조 등에 따른 분쟁을 예방하려는 목적에서 그 서식을 확인하는 것에 지나지 않는 점 ▲주택법 제11조의3 제1항에서 조합원 모집 신고 시에는 일정 비율 이상 토지의 사용권원을 확보해 그 신고서에 건설예정지와 면적을 기재하고, 그 예정지의 지목 및 도시·군관리계획상의 용도 등에 관한 서류를 첨부하도록 규정하고 있는 것과 달리, 소규모주택정비법 제25조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제22조의2 제1항에서는 조합설립 서면동의서에 검인을 신청하는 경우 토지 사용권원 등을 확보하도록 규정하고 있지 않고, 조합설립 서면동의서에 추진예정구역의 위치 및 면적을 기재하거나 그 구역의 지목 및 도시·군관리계획상의 용도에 관한 서류를 첨부하도록 규정하고 있지도 않은 점 등에 비춰보면, 조합설립 서면동의서에 대한 시장·군수 등의 검인이 있는 것을 주택법 제11조의3 제5항 제1호에 따른 ‘이미 지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집 신고가 된 것’에 해당한다고 볼 수는 없다.

더불어 주택법 제11조의3 제5항 각 호에서 지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집 신고 불수리 사유를 규정한 것은 이미 조합설립인가를 받은 사업대지에 대해 조합원 모집을 하는 경우 등의 문제가 발생함에 따라 조합원 모집에 대한 공적 관리·감독을 강화하되, 조합원 모집 신고제도의 실효성을 높이기 위해 신고 불수리 사유를 구체적으로 열거한 것으로 봐야 하는 바, 명시적인 규정도 없이 조합설립 서면동의서에 대한 시장·군수 등의 검인이 있는 것을 주택법 제11조의3 제5항 제1호에 따른 ‘이미 지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집 신고가 된 것’으로 해석하는 것은 타당하지 않다.

한편, 지역주택조합원 모집 신고가 수리된 사업대지가 포함된 지역에서 조합설립 서면동의서에 대한 검인 신청이 있는 경우 시장·군수 등은 검인을 할 수 있는데 ▲지역주택조합원 모집 신고가 조합설립 서면동의서에 대한 검인 신청 후에 있다는 이유로 그 모집 신고를 수리할 수 없다고 봐 지역주택조합원 모집을 진행할 수 없도록 하는 것은 형평에 맞지 않는다는 점 ▲만약 조합설립 서면동의서에 시장·군수 등이 검인을 한 경우 그 추진예정구역을 포함한 주택건설대지에 대해서는 지역주택조합원 또는 직장주택조합원 모집 신고를 수리할 수 없다고 본다면, 토지등소유자 일부가 조합설립 서면동의서에 대한 시장·군수 등의 검인을 받아 지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집 신고가 수리될 수 없도록 한 후, 지역주택조합 또는 직장주택조합을 설립하려는 자에게 본인들의 토지 또는 건축물을 과다한 금액에 매수하도록 하는 소위 ‘알박기 행위’ 등의 부작용이 발생할 우려가 있다는 점 등도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있다.

따라서 이 사안의 경우 주택법 제11조의3 제5항 제1호에 따른 ‘이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우’에 해당하지 않는다.