헌법재판소는 지난 3월 23일 “'투기지역·투기과열지구 내 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출을 금지한 조치'가 재산권 및 계약의 자유를 침해하지 않는다”는 결정을 선고했다.

정부는 지난 2019년 12월 16일 관계부처 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에서 투기수요 차단 및 실수요 중심의 시장 유도를 위한 투기적 대출수요 규제 강화가 필요하다고 판단하고 ▲시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV 추가 강화 ▲초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지 ▲DSR 관리강화 ▲주택담보대출의 실수요 요건 강화 ▲주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화 ▲주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화 등 ‘투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화’를 위한 6가지 방안을 발표했다.

해당 방안 발표 이전까지도 투기지역·투기과열지구에서 ‘다주택세대’에 대한 대출금지, ‘1주택세대 및 무주택세대’에 대한 LTV 40% 규제는 적용 중이었으나, ‘초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지’는 발표 다음날인 2019년 12월 17일부터 새롭게 가계·개인사업자·법인 등 ‘모든 차주’에 대해 적용하도록 했다.

특히, 금융위원회는 발표 당일 은행연합회 등 관련규정 적용대상 금융회사를 상대로 ‘주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준, 금융행정지도 시행’ 공문을 발송해 “KB국민은행의 시세와 한국감정원의 시세 중 한 가지만이라도 15억원을 초과하는 경우 주택담보대출 취급이 불가능하고, 이는 2019년 12월 17일 이후 신규대출 신청분부터 적용되며, 관련 개정규정 시행일까지 유효하다(조속히 규정개정 절차를 완료할 계획)”고 공지(이하 이 사건 조치)했다.

이에 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트 1채를 보유하며 이를 담보로 추가로 아파트를 구입하기 위한 주택담보대출을 받고자 했던 A씨는 주택시장 안정화 방안으로 인해 자신의 기본권이 침해된다고 주장하면서 2019년 12월 17일 헌법소원심판을 청구했다.

그러나 헌법재판소는 A씨의 손을 들어주지 않았다. 구체적인 헌법재판소의 판단은 다음과 같다.

◇ 적법요건 충족 여부

이 사건 조치는 비록 행정지도의 형식으로 이뤄졌으나, 일정한 경우 주택담보대출을 금지하는 것을 내용으로 하는 만큼 규제적 성격이 강하고, 부동산 가격 폭등을 억제할 정책적 필요성에 따라 추진됐으며, 그 준수 여부를 확인하기 위한 현장점검반 운영이 예정돼 있었다. 따라서 이 사건 조치는 규제적·구속적 성격을 갖는 행정지도로서, 헌법소원의 대상이 되는 공권력 행사에 해당된다.

이 사건 조치와 관련된 A씨의 주관적 권리보호이익은 은행업감독규정 개정에 따라 2022년 12월 1일 소멸했으나, 반복 가능성과 헌법적 해명의 필요성이 인정되는 만큼 심판청구이익이 인정된다.

◇ 법률유보원칙 위반 여부

피청구인은 언제든 ‘은행업감독규정 [별표6](이하 별표6)’을 개정해 이 사건 조치와 동일한 내용의 규제를 할 수 있는 권한이 있고, 별표6에 근거한 주택담보대출의 규제에는 은행법 제34조와 은행법 시행령 제20조 제1항 등 법률적 근거가 있다.

또한 피청구인은 해당 권한을 행사해 이 사건 조치를 통해 별표6을 개정할 것임을 예고하고 개정될 때까지 당분간 개정될 내용을 준수해 줄 것을 요청한 것이고, 이 사건 조치에 불응하더라도 불이익한 조치가 이뤄지지 않을 것임이 명시적으로 고지된 만큼 이 사건 조치로 인한 기본권 제한의 정도는 은행업감독규정의 기본권 제한 정도에는 미치지 않는다.

결국 행정지도로 이뤄진 이 사건 조치는 금융위원회에 적법하게 부여된 규제권한을 벗어나지 않는 것으로, 법률유보원칙에 반해 A씨의 재산권 및 계약의 자유를 침해하지 않는다.

◇ 과잉금지원칙 위반 여부

이 사건 조치는 전반적인 주택시장 안정화를 도모함과 동시에 금융기관의 대출 건전성 관리 차원에서 부동산 부문으로의 과도한 자금흐름을 개선하기 위한 것으로 목적이 정당하며, 초고가 주택에 대한 주택담보대출 금지는 수요 억제를 통해 주택가격 상승 완화에 기여할 것인 만큼 수단 또한 적합하다.

이 사건 조치 당시 주택시장의 과열로 주택담보대출이 급격히 증가함에 따라 장래 주택가격이 하락하거나 금리가 상승할 경우 금융안정성과 국가경제 전반에 미치는 부정적 파급효과가 클 수밖에 없었다. 피청구인의 이 사건 조치는 이러한 2018년 이후 계속돼 온 고가주택에 대한 주택담보대출 규제의 일환에서, 기존 규제에도 불구하고 주택가격이 급등하는 등 주택시장 안정화 및 금융시장의 건전성 관리라는 목표 달성이 어려워짐에 따라 일시적으로 이를 한 단계 강화한 것에 불과하다.

또한 이 사건 조치는 투기지역·투기과열지구로 그 적용 ‘장소’를, 시가 15억원 초과 아파트로 ‘대상’을, 초고가 아파트를 담보로 한 주택구입목적의 주택담보대출로 ‘목적’을 각각 구체적으로 한정했음을 고려할 때, 침해의 최소성과 법익의 균형성도 인정된다.

따라서 이 사건 조치는 과잉금지원칙에 반해 A씨의 재산권 및 계약의 자유를 침해하지 않는다.