지역주택조합 사업은 특정 지역에 일정기간 거주한 무주택자 또는 1주택자들이 조합을 설립해 직접 아파트를 건설하는 주택사업으로, 조합원으로서 사업에 참여한다면 여타 아파트와 비교해 20~30% 저렴한 가격으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다는 점, 청약으로부터 자유롭고 호수 배정에서도 유리하다는 점 등 많은 장점을 갖고 있는 사업방식이다.

하지만, 한편으론 전문성 결여 등으로 인한 사업 장기화, 이로 인한 추가 부담금 발생 등 사업과정에서 직면할 수 있는 각종 문제들로 인해 수없이 많은 분쟁이 발생하고 있는 사업방식이기도 하다.

그렇다면 지역주택조합 사업을 고려하고 있는 사업관계자 혹은 수요자들에게 가장 필요한 것은 무엇일까. 여러 가지가 있겠지만, 무엇보다 가장 기본이 되는 것은 역시 지역주택조합 사업 진행 절차나 장단점 등에 대해 정확하게 알고 사업에 참여해야 한다는 것일 터다.

한편, 이러한 상황에서 매년 지역주택조합 사업과 관련된 법령과 사례, 최신 판례 등을 정리해 사업을 진행하는 조합 및 업무대행사들에게 큰 힘이 되고 있는 책이 있어 눈길을 모은다. 2018년부터 시작해 어느새 6번째 개정판이 나온 지역주택조합 해설집이 그 주인공이다.

특히, 이번 개정판은 최근 몇 년 사이 협동조합 방식의 민간임대주택사업을 추진하거나 지역주택조합 사업을 진행하던 중 협동조합으로 사업 방식을 전환하려는 사업장이 늘어나고 있는 상황을 감안, 기존과 달리 책 제목을 ‘지역주택조합 및 민간임대협동조합 해설’이라는 이름으로 변경하고 민간임대협동조합에 관한 내용을 새롭게 추가해 더욱 이목이 집중되고 있다.

매년 ‘지역주택조합해설’을 발간해 온 법무법인(유한) 현 건설부동산그룹 김경태 파트너 변호사(그룹장)와 함께 처음으로 ‘지역주택조합 및 민간임대협동조합 해설’을 집필한 법무법인 현 이기영 수석변호사를 만나 출판 계기와 앞으로의 계획 등에 대해 들어봤다.

- ‘지역주택조합 및 민간임대협동조합 해설’ 집필 시 특별히 신경 쓴 부분이 있다면.

최근 1~2년 사이 지역주택조합 사업을 추진하던 현장 중 다수가 민간임대협동조합 방식으로 사업 방식을 전환했다. 지역주택조합 관련 규제가 갈수록 복잡해지면서 아예 처음부터 민간임대주택 방식의 사업을 구상하는 경우도 점차 많아지고 있는 추세다. 이렇게 의뢰인들의 수요가 생기면서 협동조합 방식의 민간임대주택사업에도 자연스럽게 관심을 갖게 됐는데, 완전히 새로운 영역이다 보니 개괄적인 내용을 짚어 정리하면 관련 사업을 준비 중인 업계 관계자들에게 도움이 될 수 있겠다는 생각이 들었다. 이에 기존 지역주택조합 해설서 개정판에 민간임대협동조합 파트를 새롭게 추가해 이번에 한 권의 책으로 함께 출판하게 됐다.

사실 민간임대협동조합은 아직 걸음마 단계에 불과해 관련 규율이 체계적이지 못하고, 판례도 많이 없는 실정이다. 하지만, 그럴수록 기본에 충실할 필요가 있다고 생각한다. 제도의 근거법령인 ‘협동조합기본법’과 ‘민간임대주택에 관한 특별법’의 관련 규정들을 토대로 사업의 각 단계별로 주의하거나 준수해야 될 사항들을 풀어서 이해하기 쉽게 정리하고자 노력했다.

- 지역주택조합 사업에 대한 개인적인 의견이 있다면.

주택조합 제도는 1850년대 덴마크를 시작으로 유럽에서 태동했고, 국내에 도입된 지도 상당한 시간이 지났다. 특히 2010년대 들어서 ‘내 집 마련’이라는 기치 아래 부동산 경기 호황을 등에 업고 지역주택조합 사업이 전국적으로 유행하기 시작하면서, 주변에서 성공 사례와 실패 사례들을 쉽게 접할 수 있게 됐다.

다만, 제도가 아직 완전히 안착되지 못한 상태에서 단시간에 성행하면서 아무래도 ‘명’보다는 ‘암’이 부각되는 측면이 강했고, 특히 일부 부실조합들의 극단적인 피해 사례가 매스컴을 통해 강조되면서 현재는 지역주택조합 제도에 대해 회의적인 여론도 상당한 편이긴 하다.

하지만, 어느 제도가 그러하듯 지역주택조합도 다양한 장점과 단점을 갖고 있다. 조합원들이 사업주체가 되어 거품 없는 가격으로 아파트를 건설할 수 있다는 장점, 그 과정에서 조합원들이 의견을 개진하고 이를 토대로 의사결정에 직접 참여할 수 있는 민주적인 사업방식 등은 장점에 해당하지만, 사업 기간의 지나친 장기화라든가 자금 집행의 불투명성으로 인한 사업 재원의 고갈과 같은 문제는 지역주택조합의 고질적인 문제로 지적된다.

그러나, 일부 실패 사례들과 부작용만을 근거로 지역주택조합 제도의 실패를 논하는 것은 어폐가 있고, 시중에서 우스갯소리처럼 들리는 ‘지역주택조합은 원수에게나 권한다’는 표현도 다소 과장된 측면이 있다고 생각한다.

지금까지 발생한 많은 문제점들과 폐해들을 반영해 관계법령의 내용은 이미 상당 부분 보완이 됐고, 이는 현재도 진행 중이다. 앞으로도 주택조합의 도입취지와 본래 목적에 부합하는 방향으로 보다 많은 입법조치들과 행정규제들이 만들어질 것이고, 이런 과정을 반복하면서 지금보다 더욱 견실하게 사업적인 안정성을 갖출 것이라고 생각한다. 아직 재개발·재건축조합과 비교해 지역주택조합에 대한 규제가 상대적으로 느슨한 편인데, 장기적으로는 도시정비법에 준하는 수준으로 수렴하지 않을까 전망한다.

- 지역주택조합 사업 및 민간임대협동조합 사업 진행 과정에서 변호사의 역할은.

지역주택조합 사업은 사업 구상 및 추진위원회 발족에서부터 조합원 모집, 조합설립, 사업계획승인, 착공 및 입주에 이르기까지 매우 장기간에 걸쳐 긴 호흡으로 진행되는 일련의 절차다. 당연하게도 사업의 모든 단계는 다양한 법적 이슈들과 촘촘하게 맞물려 있다. 이를 등한시하는 경우 필연적으로 크고 작은 법률 분쟁이 발생할 수밖에 없고, 이것들이 점차 쌓이게 되면 사업의 성패와 조합의 존립까지도 좌우하게 되는 상황으로 이어진다.

특히, 사업과정에서 발생할 수 있는 분쟁의 유형이 행정쟁송, 총회효력·임원선출 관련 가처분에서부터 협력업체와의 용역비소송, 조합원들이 제기하는 각종 민형사 분쟁 대응에 이르기까지 매우 다양한 편인데, 보통 그 내용들이 서로 유기적으로 연결돼 있어 사업 전반에 대한 이해도와 경험을 갖춘 전문변호사의 역할이 어느 영역보다 크게 부각될 수밖에 없는 분야다.

일례로, 우리 법인이 자문을 전담하고 있는 모 조합의 경우 계약을 해지당한 업무대행사가 조합을 상대로 수십억원 상당의 용역비 소송을 제기했는데, 그간 이 업체가 조합의 신탁계좌에서 여러 용도로 자금을 인출해간 사정을 인지하고, 업무상 배임 및 사기 등으로 형사고소를 병행했다. 결국 관계자들이 기소돼 유죄판결을 선고받았고, 해당 용역비 소송에서도 위 범죄피해액 관련 손해배상청구권 상계 주장을 해 전부 승소판결을 선고받을 수 있었다.

오직 사안 자체만을 바라봤다면 이런 결과를 받기 쉽지 않았을 것이다. 이처럼 변호사가 너무 지엽적인 문제에만 함몰되지 않고 사안을 입체적으로 바라볼 수 있다면, 결국 이런 것들이 쌓여 사업의 성공이라는 좋은 결실로 이어지게 되는 것이라고 생각한다. 같은 취지에서 관련 경험과 이해도를 갖춘 전문변호사의 역할과 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

- 활동진행 시 가장 염두에 두고 있는 것이 있다면.

우리 법인에 찾아오는 의뢰인들은 대체로 업계 관계자들의 추천이나 소개를 통해 특별히 법인의 전문성을 신뢰하고 오는 경우가 많다. 변호사에 대한 기대치가 그만큼 높은 편이기 때문에, 그에 부응하는 법률서비스를 안정감 있게 제공할 수 있도록 관련 지식을 계속해서 습득하고 개정 법령이나 최신 판례들도 숙지하기 위해 애쓰고 있다.

또한, 어쩌면 진부한 얘기일 수도 있지만, 의뢰인들과 소통할 때 진정성을 갖고 다가가기 위해서도 많이 노력하고 있다. 변호사에게는 매일 만나는 많은 의뢰인들 중에 하나일 뿐이지만, 의뢰인 각자에게는 평생 살면서 변호사를 몇 번 만날까 싶은 경우가 대부분이다. 경청하지 않는 모습, 사무적으로 접근하는 태도는 바로 티가 날 수밖에 없다.

- 기억에 남는 판결 등이 있다면.

직접 수행했던 사건 중 지난해 대법원 파기환송 판결을 받은 사례가 특별히 기억에 남는다. 사업 과정에서 사업계획이 변경되면서 기존의 2배 이상에 달하는 조합원 추가분담금이 발생하게 된 경우 이를 이행불능 내지 사정변경으로 봐 조합원 가입계약을 해제할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사안이었다.

원심인 서울고등법원은 분담금이 2배로 뛰었다는 결과에만 주목해 사안에 접근했었는데, 조합원이 부담해야 할 분담금이 2배 넘게 증가하는 것은 이례적이고, 이러한 증액은 조합원들이 감당할 수 있는 수준을 벗어나는 만큼 당초 예측 범위를 초과하는 현저한 사정변경에 해당한다고 판단했다.

이에 상고심에서는 조합규약과 가입계약서의 관련 규정들은 물론, 지역주택조합 방식 사업의 특성, 단체법적 법률관계에 있어서의 의사결정 구조 등에 관한 법리를 보강해 상세히 논증했고, 결국 대법원으로부터 원심 파기환송 판결을 받을 수 있었다.

계류 중인 관련 분쟁들이 많아 조합에서도 노심초사하고 있던 사안이었고, 다른 현장에서도 비슷한 쟁점이 문제되는 경우가 많았는데, 대법원이 명쾌하게 방향을 제시해준 셈이라 상당히 큰 보람과 성취감을 느낄 수 있었다.

- 앞으로의 계획은.

기본적으로 변호사는 이미 발생한 분쟁을 봉합하고 해결하는 역할을 수행하지만, 의뢰인에게 손해가 발생하지 않도록 향후 분쟁의 소지가 될 수 있는 이슈들을 미리 파악해 방향을 제시해줄 수 있는 역할도 못지않게 중요하다고 생각한다. 업무를 수행하면서 조합이 법적 리스크를 사전에 제대로 관리하지 못하는 바람에 불필요하게 분쟁에 휘말리는 경우를 많이 봤다.

현재 도시정비 신문 등에 지역주택조합 관련 고정칼럼을 기고하고 있는데, 업무 수행과정에서 실제 자주 문의를 받거나 업계 관계자들이 평소 숙지하고 있으면 좋을 만한 내용 위주로 주제를 잡고 있다. 실제 칼럼을 읽는 독자들이 쉽게 이해할 수 있도록 내용이 지나치게 사변적이거나 난해해지는 것을 지양하고자 특히 신경 쓰고 있다. 당장 나의 의뢰인이 아니더라도 어딘가에서 비슷한 문제를 겪고 있는 누군가가 칼럼을 보고 조금이나마 도움을 받는다면 아주 기쁠 것 같다.

이외에도 우리 법인 내 지역주택조합 파트에서 지금까지 수행한 사건들을 누적해보면 수천 건에 육박하는데, 법리적으로나 업계에 미치는 파장 측면에서 상당히 의미 있고 중요한 사례들이 다수 있다. 나중에 기회가 된다면 이러한 수행 사례들을 선별해 사례집 내지 뉴스레터의 형식으로 정리해보는 작업도 의미가 있을 것으로 생각한다.