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[표준정관(안) 토론회] 재건축‧재개발 조합정관 어떤 내용 담겨야 하나?법률사무소 국토 김조영 대표변호사
도시정비 | 승인 2019.09.04

한국도시정비협회와 한국주택정비사업조합협회가 지난 8월 30일 개최한 ‘재건축‧재개발 조합 표준정관(안) 마련을 위한 대토론회’에서는 기조발제를 통해 재건축‧재개발조합 표준정관(안)을 발표하고, 이에 대한 전문가들의 토론이 이어졌다.
당시 토론회에서 발표된 표준정관(안)의 주요 내용을 살펴보자.     - 편집자

 

법률사무소 국토 김조영 대표변호사

◇ 재건축‧재개발 조합 표준정관(안) 주요 내용

제2조(목적 및 효력)

② 본 정관은 조합 내부 규범으로서, 본 정관의 내용이 도시 및 주거환경정비법령 등 관계법령, 지방자치단체의 조례, 국토교통부 고시, 훈령 등 상위 법령에 위배되는 경우에는 상위 법령이 우선하여 적용된다.

③ 본 정관에서 위임한 사항과 번 정관의 시행에 필요한 사항을 규정하기 위하여 조합 업무규정을 제정하되, 정관 및 상위 법령에 위배된 업무규정 조항은 효력이 없다.

④ 본 정관에서 법령 등을 인용하였으나 그 인용된 법령의 내용이 그 이후 개정되어 본 정관내용과 달라진 경우에는 본 정관내용의 개정없이도 개정된 법령이 적용되며, 추후 정관개정시 관련 내용을 개정하여야 한다.

-> 정관이 상위법령에 위반될 수 없다는 점, 정관에 위배된 업무규정은 효력이 없다는 점, 정관에 인용된 법령이 개정되면 정관 개정 없이도 개정된 법령에 따른다는 점 등을 규정함으로써 상위법령이 개정돼 정관과 충돌, 해석에 대한 논쟁이 발생하는 일을 줄이는 한편 상위 법령의 내용에 따라 업무를 추진하도록 했다.

제4조(사무소) ① 조합의 주된 사무소는 ○○ (시․도) ○○ (시․군․구) ○○ (읍․면) ○○ (리․동) ○○ 번지 ○○호에 둔다.

② 조합사무소를 이전하는 경우 이사회의 의결을 거쳐 인근지역으로 이전할 수 있으며, 이전일 7일 전에 조합원에게 서면 및 문자로 통지하여 조합원들이 조합 사무실의 이전을 명확히 알 수 있도록 하여야 한다.

- > 조합 사무실은 보통 이주시기 전후 이전을 하게 되는데, 이사회 의결만으로 할 수 있도록 간소화 했고, 미리 조합원에게 통지해 혼란이 없도록 했다.

 

제7조(권리․의무에 관한 사항의 고지․공고방법) ① 조합은 조합원의 권리․의무에 관한 사항을 조합원에게 성실히 고지․공고하여야 한다.

② 제1항의 고지․공고방법은 이 정관에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 조합원의 주소와 연락처가 변경될 경우 조합에 변경 신고하도록 조합원에게 분기별로 통지하여 조합은 항상 최신 주소와 연락처가 기재된 조합원명부를 작성하여야 한다.

2. 조합원에게 고지 당시 조합원 명부에 기재된 주소 및 연락처로 등기우편발송 및 휴대폰 문자발송(조합에 핸드폰번호를 신고한 조합원에 한한다)으로 개별 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 반송 받은 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송한다.

3. 분양신청안내 및 분양계약체결안내에 관한 등기우편이 반송되었을 경우에는 제2호에 규정된 일반우편 발송이외에 다음의 조치를 추가로 취하여야 한다.

가. 반송 당시 해당 조합원 소유 부동산의 등기사항전부증명서를 발급받아 소유권이 이전되었는지 여부를 확인하여야 한다.

나. 가항과 같이 확인한 결과 소유권이 이전되지 않았다면 해당 부동산 소재지, 등기사항전부증명서상 기재된 조합원의 주소, 예전에 조합에 제출한 서류나 서면결의서 등 각종 서류에 기재된 해당 조합원의 주소를 확인한 뒤 조합원명부상 주소와 다를 경우에는 그 주소로도 제2호에 기재된 바와 같이 내용증명우편 및 일반우편을 추가 발송하여야 한다.

다. 가항과 같이 확인한 결과 소유권이 이전되었는데 새로운 소유자가 조합원 변경 신고를 조합에 하지 않았다면 해당 부동산 소재지, 등기사항전부증명서에 기재된 새로운 소유자의 주소에 대하여 제2호에 기재된 바와 같이 내용증명우편 및 일반우편을 추가 발송하여야 한다.

3. 조합 사업구역내(착공 후에는 공사장 외벽)에 조합원이 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소 2개소 이상에 조합게시판(이하 “게시판”이라 한다)을 설치한 다음, 게시판에 제2호의 공고문을 우편 발송한 당일에 게시한 뒤 14일 이상 공고하고, 게시판에 게시한 날부터 3개월 동안 조합사무소에 관련서류와 도면 등을 비치하여 조합원이 열람할 수 있도록 한다.

4. 조합의 인터넷 홈페이지에도 고지·공고문을 공개하여야 한다. 다만, 특정인의 권리에 관계되거나 외부에 공개하는 것이 곤란한 경우에는 이사회 결의로 그 요지만을 공개할 수 있다.

5. 제2호의 등기우편이 발송되고, 제3호의 게시판에 공고가 된 날부터 고지․공고된 것으로 본다.

-> 조합원명부를 최신 주소지로 업데이트 되도록 했고, 서면발송 이외에 문자로도 통보하도록 했다. 또한 분양신청안내, 분양계약체결 안내 등은 조합원들에게 중요한 통지사항으로, 단순히 조합원명부에 있는 주소지로만 발송했을 경우 무효가 되는 하급심판결 등이 나오고 있기 때문에 그 발송할 주소지를 찾는데 주력하도록 했다.

 

[재건축조합]

제9조(조합원의 자격 및 상실) ① 조합원은 법 제2조 제9호의 규정에 의한 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 한다)로서 조합설립에 동의한 자로 한다. 다만, 조합설립에 동의하지 아니한 자는 조합원 분양신청기한종료일까지 시행령 제30조(조합설립인가신청의 방법 등)에서 정하는 조합설립동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다.

② 조합원 지위 양도, 동일인이 2개 이상의 주택 등을 소유하는 경우, 1세대로 구성된 세대원이 각각 주택 등을 소유하고 있는 경우 및 하나의 (구분)소유권이 수인의 공유에 속하는 때 등 조합원 자격 인정 및 지위 양도 등에 관한 사항은 법 제39조(조합원의 자격 등) 등 법령이 정하는 바에 따른다.

③ 양도․상속․증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산 시 권리․의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다.

 

[재개발조합]

제9조(조합원의 자격 등) ① 조합원은 법 제2조 제9호의 규정에 의한 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 한다)로서 조합설립에 동의한 자로 한다.

제2항 및 제3항은 재건축조합과 동일함.

->재건축사업의 조합원은 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 될 수 있고, 재개발사업은 조합설립에 동의하지 않더라도 강제적으로 조합원이 되기 때문에 그 차이점을 달리 규정하게 된다.

또한 조합원이었다가 조합원의 자격을 상실하게 되는 경우에 대한 내용을 규정한 법조문을 인용했다.

 

제10조(조합원의 권리․의무) ① 조합원은 다음 각 호의 권리와 의무를 갖는다.

1. 토지 또는 건축물의 분양신청권

2. 총회 출석권․발언권 및 의결권

3. 임원·대의원의 선출권 및 피선출권

4. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함)등의 비용납부의무

5. 조합원이 법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)등에 해당하여 조합원 지위를 상실함으로써 현금청산자가 되는 경우에는 다음의 경우에 아래 비용을 부담하여야 한다. 이때 조합은 현금청산자에게 지급하여야 할 청산금이 있을 경우에는 현금청산금에서 아래 비용을 공제할 수 있고, 지급할 청산금이 남아 있지 않을 경우에는 별도로 청구할 수 있다.

가. 현금청산자가 분양신청 또는 분양계약등을 하여야 할 공급세대수가 현금청산으로 인하여 일반분양분으로 전환되어 증가되기 때문에, 일반분양으로 전환됨에 따라 손해가 발생한 경우에만 그 손해액을 현금청산자가 부담한다.

나. 손해가 발생하였는지에 대한 판단기준은 일반분양분으로 전환되어 증가된 공급면적에 대한 평균일반분양가를 기준으로 하여 계산한 총액이 조합원에게 분양하는 평균분양가를 기준으로 하여 계산한 총액보다 적을 경우에 손해가 발생한 것으로 본다.

다. 각 현금청산자 1인이 부담하여야 할 금액은 총 손해금액을 현금청산자 수로 나눈 금액을 각 부담한다.

6. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무

7. 그 밖에 관계법령 및 이 정관, 총회 등의 의결사항 준수의무

-> 현금청산자가 사업이익만 받고 사업에 투입된 비용은 부담하지 않은 채 현금청산을 받게 되면 부당한 이득을 얻을 수도 있다. 하지만 이는 현금청산자에게 공급될 분양분이 일반분양됨으로 인해 손해가 발생할 경우에 해당되는 것이지, 일반분양됨으로 인해 이익이 발생한다면 현금청산자에게 그 손해를 부담시킬 수는 없을 것이다.

그리고 총 사업에 투입된 비용은 조합원분양분과 일반분양분의 분양금액에 반영돼 분양가를 책정하기 때문에 총 사업비를 기존 조합원수 또는 권리가액의 비율에 따라 나눈 뒤에 이를 무조건 현금청산자에게 부과하게 되면, 조합은 현금청산자에게 부과해 징구하는 금액과 별도로 사업비를 반영한 일반분양금액에서도 또 그 금액을 받기 때문에 이중이득을 얻을 수 있다.

따라서 조합이 손해를 보는 경우에만 국한해 그 손해액을 현금청산자에게 부과하도록 하는 것이 타당하다고 판단해 위와 같이 규정했다.

 

제11조(조합원 제명 및 탈퇴) ① 조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 대하여 막대한 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다.

② 조합원을 제명할 경우 제명안건에 대한 대의원회 소집통보 2주일 전에 해당 조합원에 대해 3일 이상의 기간을 부여하여 그 기간 동안 소명자료를 제출할 것을 요청하여야 하며, 제출된 소명자료는 제명안건을 상정할 대의원회 회의자료 및 총회 회의자료에 포함하여 발송하여야 한다. 부여된 기간 내에 소명자료를 제출하지 않을 경우에는 소명자료 제출 기회를 부여한 것으로 본다.

③ 제명대상 조합원이 제명안건을 상정할 대의원회 및 총회에 출석하여 소명발언을 하기를 원할 경우에는 각 개인당 10분 정도 소명발언을 할 기회를 부여하여야 하며, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.

④조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생한 경우 총회 또는 총회의 위임을 받은 대의원회의 의결에 따라 탈퇴할 수 있다.

-> 제명의 경우에 제명사유 및 절차, 소명기회부여 등을 제대로 준수하지 않으면 제명결의가 무효가 될 수 있으므로 위에서 구체적으로 규정했다.

 

제12조(시공자등 협력업체 선정 및 계약) ① 조합은 정비사업진행을 위하여 필요한 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계자, 변호사, 법무사, 세무사 등 각종 협력업체를 선정하여 계약할 수 있다.

② 협력업체 선정 절차 및 계약체결은 관련 법령 및 국토교통부 고시 “정비사업 계약업무 처리기준”, 그리고 정관이 정하는 바에 따르되, 법 제45조(총회의 의결) 제1항에서 총회에서 선정 및 변경하도록 되어 있는 협력업체를 제외한 나머지 협력업체는 대의원회에서 선정 및 계약체결을 할 수 있다. 단, 조합을 상대로 제기된 소송에 대응하기 위하여 시급히 변호사를 선정하여야 할 경우로서 1심급 당 변호사 착수금과 성공보수금을 합하여 총 5,000만원 미만인 경우에는 이사회에서 선정 및 계약을 체결할 수 있다.

③ 협력업체 선정절차를 진행할 때에는 입찰참여제안서 제출 시 계약서안을 제출하도록 하여 업체별 계약 내용도 비교표에 포함하여 협력업체를 선정하여야 한다.

④ 경쟁입찰로 선정하여야 하는 협력업체 선정심사 시 적용될 배점기준표를 미리 작성하여 입찰공고 전 대의원회 의결을 사전에 받아야 하며, 이때 대의원회에서 의결할 배점기준표는 주요실적, 금액 등을 고려하여 공정하게 작성되어야 하고, 상정할 배점기준표는 최소한 2개 이상 작성하여 각 기준표의 장·단점을 충분히 설명한 뒤 비밀투표로 배점기준표를 의결하여야 한다.

⑤ 대의원회나 총회에 상정할 업체 수에 대하여도 사전에 대의원회 의결을 받아야 한다. 이때 상정할 업체 수에 대하여도 최소한 2개 이상의 안을 대의원회에 상정하여 의결하여야 한다.

⑥ 이사회에서 대의원회에 상정할 업체에 대하여는 배점기준 순위에 따라 상정하되, 대의원회 또는 총회에 상정시에는 배점기준표에 의한 점수는 공개하지 않고 배점기준 항목 및 계약서안 주요내용을 가급적 자세하게 비교표로 만들어 대의원 또는 조합원이 계약내용 등을 고려하여 자유롭게 선택할 수 있도록 하여야 한다.

⑦ 선정 후에는 제출된 계약서안대로 선정 후 1주일 이내에 계약을 체결하여야 하며, 계약체결지연에 따른 조합집행부의 금전요구 의혹이 발생하지 않도록 하여야 한다.

-> 협력업체 선정 시 계약내용이 매우 중요하므로, 계약서안을 미리 제시하도록 해 단순히 금액뿐만 아니라 계약내용도 비교, 선정하도록 했다.

또한 조합 집행부 등 일부 세력이 지원하는 업체가 선정되지 않았을 때에 계약체결을 고의적으로 미루는 등 비리를 조장하는 행동을 하지 못하도록 하기 위해 선정 후 1주일 이내에 제출된 계약서안대로 계약을 체결하도록 했다.

한편, 기존 표준정관에 시공자, 설계자, 정비사업전문관리업자 선정 조항이 별도로 있었던 것을 이 조항에 모두 포함시켰다.

 

제13조(임원)

② 조합임원은 총회 또는 대의원회(보궐선거에 한함, 조합장은 보궐선거라도 총회에서 선출)에서 아래의 기준 및 절차에 따라 선출한다.

가. 투표는 입후보자중 1명에 대하여만 투표를 하는 것이 아니라 선출할 임원 숫자만큼 여러 입후보자를 투표하도록 한다.

나. 출석 조합원(대의원회에서 선출할 경우에는 대의원)수의 과반수 득표자만 당선된 것으로 한다.

다. 선출할 임원수보다 적은 수의 입후보자가 있을 경우에도 위 나항을 적용한다.

③ 조합임원은 법 제41조(조합임원)에 규정된 자중에서 선출하며, 법령에서 정한 결격사유가 있거나 해임된 적이 있는 자는 조합임원이 될 수 없다.

④ 임원의 임기는 선임된 날부터 2년까지로 하되, 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다. 임기가 종료된 뒤에는 연임선출을 할 수가 없으며, 연임을 하고자 할 경우 임기종료 2개월 전까지 총회에서 연임결의를 받아야 한다. 총회에 연임 안건을 상정하려고 하는 경우에는 대의원회에서 총 재적대의원(법정대의원수와 관계없이 현재 대의원수를 말함) 과반수 동의를 얻어야 하고, 이 때 임원 개개인 별로 각각 연임 여부를 비밀투표로 의결하여야 한다.

⑤ 임기 종료 전 새로 선임된 임원의 임기는 전임자의 임기종료 다음날부터 시작되며(단 임원 전원이 남은 임기를 포기할 경우에는 포기 다음날부터 새로운 임원의 임기가 시작됨), 임기종료 후 새로 선임한 경우에는 선임된 날 다음날부터 임기가 시작된다. 보궐선임된 임원의 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다(보궐선임하여야 할 임원의 임기가 3개월 미만일 경우에는 보궐선임하지 않을 수 있다).

⑥ 임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다. 단, 임기가 종료된 뒤 새로운 임원을 선출할 때까지 급여 및 판공비, 회의참석비 등을 지급하지 않는다.

-> 분쟁이 발생하지 않도록 임원선출절차 및 방법, 연임, 선출절차 및 방법, 임기 시작시점 등을 구체적으로 규정했다. 특히 임기가 종료될 때까지 새로운 임원을 선출하지 않을 경우에는 임기종료 후 급여, 판공비, 회의참석비 등을 지급하지 않도록 해 새로운 임원 선출을 하도록 했다.

한편, 임원 임기의 경우 법 제41조 제4항에 “조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다”고 규정돼있으나, 조합설립인가 후 3년이면 각종 협력업체 선정, 사업시행계획, 관리처분계획까지 모두 다 할 수 있는 기간임을 감안하고, 임기를 3년으로 하면 해임이외에는 임원을 교체할 방법이 없기 때문에 임기를 2년으로 했다.

 

제18조(총회의 설치 및 소집) ① 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.

② 총회는 정기총회․임시총회로 구분하며, 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다.

③ 정기총회는 매년 1회, 회계연도 종료일부터 2월 이내에 개최한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 1개월을 연기하여 회계연도 종료일로부터 3월 이내에 연기 사유를 명시하여 개최할 수 있다.

<후략>

-> 정기총회 개최를 연기할 수 있는 기한을 구체적으로 정했다.

 

제20조(총회의 의결방법) ① 총회의 의결은 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다. 단, 제19조 제1항 제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 직전에 조합원 3분의 2 이상 결의를 득한 정비사업비와 비교하여 100분의 10(생산자물가상승률분, 법 73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.

② 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경을 위하여 개최하는 총회, 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회, 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. 이 때 서면결의서를 제출 한 뒤 총회에 직접 참석한 조합원은 서면결의서를 철회하고 직접 투표를 하지 않는 이상 총회 직접 참석자의 수에 포함하지 않는다.

<후략>

-> 정비사업비의 10%이상 증가여부 및 총회 직접 참석여부에 대해 구체적으로 정했다.

 

제27조(이사회의 사무) ① 이사회는 다음 각 호의 사무를 집행한다.

1. 조합의 통상업무의 집행에 관한 사항

2. 총회 및 대의원회의 상정안건의 심의에 관한 사항

3. 조합정관, 업무규정 제·개정안 작성에 관한 심의

4. 그 밖에 조합의 운영 및 사업시행에 관하여 필요한 사항 심의

② 대의원회 또는 총회결의 안건에 대하여 이사회에서 상정 부결심의를 한 경우에도 조합장 직권으로 대의원회에 상정할 수 있으며, 이때 이사회에서 부결된 안건임을 통지하여야 한다. 이사회가 개의정족수가 부족하여 2회 이상 무산된 경우에도 동일하다.

->이사회는 의결기관이 아닌 심의기관임에도 불구하고 이사회에서 상정부결된 안건을 대의원회 또는 총회에 상정하지 못한다면, 이는 대의원 및 조합원의 의결권을 침해하게 되는 것이다. 따라서 위와 같이 규정했다.

 

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