주거지역의 노후·불량주택을 재건축하는 방법은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재건축·재개발사업이 일반적이다.

그러나, 재건축·재개발 사업기간이 8~10년으로 오래 걸리다 보니 사업이 제대로 진행되지 못하는 문제점이 발생하고, 사업이 진행되더라도 고층 아파트단지의 획일화된 재개발·재건축으로 인해 새로운 방법의 재건축 방안이 마련됐다. 그 방안이 바로 서울특별시의 ‘모아주택‧모아타운 사업’이다.

서울시의 ‘모아주택‧모아타운 사업’의 법적 근거는 2017년 2월 8일 제정된 빈집 및 소규모 주택정비사업에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)이다.

본 기고에서는 소규모주택정비사업의 대부분을 차지하고 있는 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 및 소규모재개발사업과 관련한 취득세와 등록면허세를 알아보고, 앞으로 서울시의 ‘모아주택·모아타운 사업’이 활성화될 수 있는 취득세 세제개편 방안은 어떤 것인지에 대해 논하고자 한다.

◇ 조합의 부동산 취득과 취득세 납부

1) 조합원 소유 부동산 취득과 취득세 납부

가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업은 관리처분방식으로 사업이 진행된다. 관리처분방식이란 조합원이 소유하고 있는 부동산과 조합원이 새로 취득할 부동산을 각각 평가해서 그 차액을 조합과 조합원이 정산하고, 사업비에 소요되는 비용은 조합이 일반인에게 분양하는 수익으로 충당하는 방식이다.

관리처분방식에 의해 사업을 시행하는 경우, 조합원 소유 부동산을 조합에 신탁(신탁법에 의한 신탁을 말함)해 사업을 진행하는 것이 일반적이다. 신탁법에 의한 신탁을 통해 조합원 소유 부동산을 조합에 이전하는 경우 취득세를 납부하지 아니한다. 즉, 신탁법에 의한 부동산신탁은 취득세가 비과세된다.

그러나, 사업구역 내에 있는 국·공유지를 조합이 취득하거나 관리처분에서 제외되는 조합원 소유 부동산을 조합이 취득하는 경우에는 조합이 취득세를 납부해야 하는데, 이 때 취득세는 무상취득인 경우 취득가액의 3.5%, 유상취득인 경우 취득가액의 4%에 해당하는 금원을 납부해야 된다.

사업구역 내에 있는 국·공유지는 도로·공원 등 정비기반시설인데, 소규모주택정비사업으로 용도폐지되는 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로이 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.

용도폐지되는 정비기반시설이 사업시행자에게 무상으로 귀속될 때 해당 사업시행자는 취득세를 납부(무상취득, 세율 3.5%)해야 하는데, 이 때 지방세특례제한법 제73조의2(기부채납용 부동산 등에 대한 감면) 제1항에 의거, 취득세를 50% 감면받게 된다.

2) 보류지와 취득세

소규모주택정비사업을 할 때 소규모주택정비법 제28조에 따른 분양신청을 하지 아니한 경우에는 보류지가 발생할 수 있다.

도시정비법상 재건축조합이 취득하는 보류지는 조합원이 취득한 것으로 보기 때문에 조합에게 취득세 납세의무가 생기지 않으며, 도시정비법상 재개발조합이 취득하는 보류지는 취득세 납세의무가 생기기는 하지만 지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) 제5항에 의거, 취득세의 50%를 감면하고 있다.

따라서 소규모주택재개발조합의 경우도 지방세특례제한법에 감면규정을 둬 도시정비법상 재개발조합과의 조세형평성을 맞춰야 한다.

3) 조합명의 신축건물 취득과 취득세 납부

가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업이 완료되면 조합은 시장․군수․구청장에게 준공인가를 받게 되는데, 준공인가시점에 조합이 새로 신축한 부동산에 대한 취득세 납세의무(원시취득, 세율 2.8%)가 성립하게 된다.

그런데, 소규모재건축조합의 경우 조합이 취득한 부동산은 조합원이 취득한 것으로 간주하기 때문에 조합에게 취득세 납세의무가 있는 것이 아니라 조합원에게 취득세 납세의무(원시취득, 세율 2.8%)가 부과된다.

한편, 도시정비법에 따른 재개발사업은 조합원용으로 조합이 취득하는 부동산은 지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) 제5항에 의거, 취득세를 50% 감면하고 있다. 따라서 도시정비법에 따른 재개발조합이 신축건물에 대한 취득세(원시취득, 세율 2.8%)를 50% 납부한 뒤 조합원에게 소유권을 이전하면, 조합원은 또다시 취득세(승계취득, 세율 1~3%)를 납부해야 한다.

가로주택정비사업과 소규모재개발사업의 경우도 조합에게 취득세 납세의무(원시취득, 세율 2.8%)가 성립했다가, 관리처분계획에 따라 조합원에게 부동산이 이전되면 또다시 조합원에게 취득세 납세의무(승계취득, 세율 1~3%)가 성립하게 된다.

위와 같이 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업 간의 조세 형평성에 차이가 나는 것을 해소하기 위해서는 가로주택정비사업을 소규모재건축사업과 동일하게 취급하도록 지방세법 제7조의 입법보완이 필요하다.

이렇게 재건축조합의 경우만 조합원용으로 조합이 취득하는 부동산을 조합원이 취득한 것으로 보는 이유는 과거 주택재개발사업은 재개발법에서, 주택재건축사업은 도시정비법에서 각각 규정하고 있다가 주택재개발사업이 도시정비법으로 흡수돼 단일화된 반면, 지방세법은 과거와 마찬가지로 주택재건축과 주택재개발을 달리 취급하기 때문이다.

4) 일반분양분 아파트와 취득세

가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업에 대한 준공인가 후 일반분양분 아파트는 조합명의로 보존등기를 한 후 수분양자에게 이전등기를 하게 되는데, 조합명의로 보존등기를 할 때 취득세(원시취득, 세율 2.8%)를 납부해야 한다.

조합명의로 취득세를 납부할 때 취득세 과세표준은 건축비용이 된다. 일반분양분 아파트의 건축비용은 총 공사비 중 일반분양분 아파트가 차지하는 비율만큼 안분해서 계산한다. 예를 들면, 총 공사비가 1000억원이고, 전체 아파트의 전용면적이 1만㎡라면, 1㎡당 공사비는 1000만원이 되며, 만일 일반분양분 부동산의 전용면적이 총 3000㎡라면 일반분양분 아파트의 취득세 과세표준은 300억원이 된다.

◇ 조합원이 취득하는 조합원용 아파트와 취득세

1) 재건축조합원용 아파트와 취득세

소규모주택정비법상 재건축조합이 건축허가를 받아 신축한 재건축조합원(원조합원과 승계조합원 모두 적용) 아파트는 조합원이 원시취득에 대한 취득세(세율 2.8%)를 납부하게 되는데, 이 때 취득세 과세표준은 총 공사비 중 개별조합원 아파트가 차지하는 비율만큼 안분해 계산한다. 또한 만일 토지 면적이 종전보다 증가한 경우에는 증가한 면적에 대해 1㎡당 일반분양분 분양가액을 곱해서 산정한 금액을 과세표준으로 해 승계취득세율(4%)을 적용한다. 즉, 신축된 아파트는 건물에 대해 원시취득으로 취득세를 납부하고, 아파트의 토지지분에 대해 종전보다 토지 면적이 증가한 경우에 한해 증가한 토지 면적을 승계취득(세율 4%)한 것으로 봐 취득세를 납부하게 된다.

2) 재개발조합원용 아파트와 취득세

가. 원조합원(재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자)

도시정비법상 재개발조합이 건축허가를 받아 신축한 재개발조합원(원조합원만 적용) 아파트를 취득해 1가구 1주택(일시적 2주택 포함)이 되는 경우, 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 75% 감면을, 전용면적 85㎡이하는 취득세 50% 감면을 적용한다.

이 때 건물에 대한 취득세율은 원시취득 세율(2.8%)을 적용하는데, 만일 토지 면적이 종전보다 늘어나는 경우에는 증가한 토지 면적에 대해 승계취득(세율 4%)으로 봐 취득세를 과세한다. 또한 일시적 2주택으로 감면을 받았다면 감면받은 후 취득일로부터 3년 이내에 1가구 1주택이 되지 않으면 감면받은 취득세가 추징된다.

2022년 이전에는 재개발조합 원조합원의 경우 청산금이 있는 경우에만 취득세를 과세하고, 취득세를 과세하는 경우에도 1가구 1주택인 경우에는 감면을 받았으나, 올해부터는 지방세법 및 지방세특례제한법을 개정해 원조합원은 청산금 부담 유무와 관계없이 1가구 1주택 감면만을 적용하게 됐다. 즉, 재개발조합의 조합원도 신축된 아파트는 원시취득으로 취득세를 납부하고, 아파트 토지지분에 대해 종전보다 면적이 증가한 경우에 한해 증가한 면적을 승계취득으로 취득세를 납부하게 된다.

소규모주택정비법상 재개발조합에게도 이러한 혜택을 부여하기 위해 지방세특례제한법 제74조의 입법보완이 필요하다.

나. 승계조합원(정비구역지정 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 조합원)

소규모주택정비법상 재개발조합이 사업계획승인을 받아 신축한 재개발조합원 아파트를 승계조합원이 취득하는 경우에도 건물에 대해 원시취득에 해당하는 세율(2.8%)을 적용해 취득세를 납부하게 된다. 그러나, 승계조합원은 원조합원과 같은 감면혜택이 없다.

승계조합원의 경우도 토지면적이 종전보다 늘어나는 경우에는 증가한 토지 면적에 대해 승계취득(4%)으로 과세한다. 예를 들어 관리처분계획에 권리가액이 5억원인 아파트를 4억원(권리가액 3억원+프리미엄 1억원)에 취득해 승계조합원이 된 경우, 2022년 이전에는 승계조합원이 되기 위해 지불한 4억원을 취득세 과세표준으로 해 4%의 세율로 승계취득세를 납부한 후 아파트가 준공돼 입주할 때까지 추가로 납부한 2억원은 건물에 대한 원시취득 세율(2.8%%)로 한 번 더 취득세를 납부했으나, 올해부터는 지방세법과 지방세특례제한법을 개정해 승계조합원도 원조합원처럼 신축한 건물에 대해서는 원시취득 세율(2.8%)로 취득세를 납부하고, 승계조합원이 되기 위해 취득했던 토지의 면적보다 새로 취득한 건물의 토지지분이 큰 경우에 한해 승계취득으로 취득세를 한 번 더 납부하게 됐다.

◇ 조합설립과 등록면허세 납부

1) 가로주택정비사업

가로주택정비사업은 ‘가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업’을 말한다. 노후한 주택지에서 종전의 도로를 유지하면서 가로구역단위로 주민들이 조합을 설립해 정비하는 사업인데, 그 대상은 단독주택은 10호 이상, 다세대·연립주택은 20세대 이상, 단독과 다세대가 혼합된 주택은 20채 이상이고 사업면적이 1만㎡ 미만인 구역이다.

가로주택정비사업을 위한 조합은 토지등소유자 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 거쳐 시장·군수 등의 인가를 받아 설립하게 되는데, 시장·군수 등의 인가 후에는 주사무소 소재지 관할 시장·군수 등에게 등록면허세를 납부한 뒤 관할 등기소에 법인설립등기신청을 해야 한다.

가로주택정비사업을 위한 조합은 비영리법인에 해당하므로 등록면허세로 납부할 금액은 ‘납입한 출자총액 또는 재산가액의 2/1000’다.

가로주택정비사업은 조합이 단독으로 사업을 시행하거나 조합이 공사 등과 공동으로(조합이 공동으로 시행할 수 있는 자는 자치구, SH, LH, 건설업자, 신탁업자, 부동산투자회사, 등록사업자임) 사업을 시행할 수 있다. 다만, 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 공사 등과 공동으로 사업을 시행할 수 있는데, 이 때는 주민합의체를 구성해야 한다.

2) 소규모재건축사업

소규모재건축사업은 ‘정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업’을 말한다. 주민들이 조합을 설립해 노후된 연립주택 등 공동주택을 철거하고 아파트로 건축하는 사업인데, 그 대상은 기존 주택 세대수가 200세대 미만이고 사업면적이 1만㎡ 미만인 단지다.

소규모재건축사업을 위한 조합은 주택단지의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 거쳐 시장·군수 등의 인가를 받아 설립하게 되는데, 시장·군수 등의 인가 후에는 주사무소 소재지 관할 시장·군수 등에게 등록면허세를 납부한 뒤 관할 등기소에 법인설립등기신청을 해야 한다.

소규모재건축사업을 위한 조합은 비영리법인에 해당하므로 등록면허세로 납부할 금액은 ‘납입한 출자총액 또는 재산가액의 2/1000’다.

소규모재건축사업 역시 조합이 단독으로 사업을 시행하거나 조합이 공사 등과 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 다만, 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 공사 등과 공동으로 사업을 시행할 수 있는데, 이 때는 주민합의체를 구성해야 한다.

3) 소규모재개발사업

소규모재개발사업은 ‘역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업’을 말한다. 주민들이 조합을 설립해 주거환경이나 도시환경을 개선하는 사업인데, 그 대상은 역에서 350m 이내이거나 준공업지역에서 사업면적 5000㎡ 이하이고 노후·불량건축물이 전체 건축물의 2/3 이상인 지역이다.

소규모재개발사업을 위한 조합은 비영리법인에 해당하므로 등록면허세로 납부할 금액은 ‘납입한 출자총액 또는 재산가액의 2/1000’다.

소규모재개발사업도 조합이 단독으로 사업을 시행하거나 조합이 공사 등과 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 다만, 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 공사 등과 공동으로 사업을 시행할 수 있는데, 토지등소유자가 직접 시행할 때는 주민합의체를 구성해야 한다.