최근 반복되는 여름철 침수 피해 등 반지하주택 문제 해결을 위해서는 민간의 자발적인 리모델링 및 재건축 활성화를 위한 대책이 마련돼야 한다는 학계의 의견이 나왔다.

한국건설산업연구원(이하 건산연)은 6월 16일 ‘노후 반지하주택의 현황과 개선 방안’ 보고서를 통해 이와 같이 밝혔다.

◇ 전국 반지하주택 현황

보고서에 따르면 전국의 반지하 가구는 2020년 기준 총 32만7000호로 전국 가구의 1.6%를 차지하고 있으며, 특히 ▲서울 20만호(서울시 전체 가구의 5%) ▲경기도 8만8000호(전체의 1.7%) ▲인천 2만4000호(전체의 2.1%) 등 우리나라 전체 반지하 가구의 96%가 수도권 단독·다가구·다세대주택에 집중돼 있는 것으로 집계됐다.

또한 반지하 가구가 설치된 단독·다가구·다세대주택 대부분이 2000년 이전에 건설된 노후주택이며, 2021년 기준 서울시 내 반지하주택의 80.9%가 1995년 이전에 사용 승인을 받은 노후주택인 것으로 나타났다.

지난 1962년 ‘건축법’이 제정되던 당시에는 주택에 지하층을 설치할 수 없었으나, 1968년 1·21 사태 이후 방공호와 참호의 필요성이 높아지면서 주택에 지하층을 설치하기 시작했고, 이후 경제 발전과 도시화가 본격화된 1970년 이후 수도권으로 인구 집중이 본격화되면서 대도시 주거문제가 심각해짐에 따라 지하층을 주거용으로 활용하는 불법 사례가 급증했다.

또한 1976년부터는 지하층 거주가 합법화되면서 수도권에 반지하주택이 본격적으로 건설되기 시작했다. 특히, 서울의 경우 1960년대 이전 건축된 주택에 지하층이 설치된 곳은 전체의 7%에 불과했으나, 1980년대 건설된 주택의 91%, 1990년대 주택의 95%가 지하층을 설치했다. 지하층에 해당하는 반지하는 용적률에 포함되지 않는 만큼 반지하를 주거용으로 사용하는 것은 결과적으로 용적률을 높이는 것과 동일한 효과가 있었기 때문이다.

그러나 이러한 반지하 구조는 폭우 시 저지대 주택의 침수 피해, 일조·환기·채광 등 생활환경의 문제로 거주자의 건강을 위협하고 있으며, 실제로 수도권 곳곳에서 반지하주택에서 인명 및 재산피해가 반복적으로 발생하고 있는 실정이다.

◇ 반지하주택 관련 대책

정부는 이러한 반지하주택 문제를 해결하기 위해 ▲반지하주택 신축 금지 ▲공공매입 후 리모델링(임대주택) ▲재개발 촉진 ▲반지하 거주자 이전 지원 등을 핵심 정책으로 추진하고 있다.

특히, 지난 1996년 단독·다세대주택 신축 시 보다 많은 주차장이 필요하도록 주차장 기준을 강화해 반지하주택 공급 유인을 방지했으며, 2007년 공동주택 1층을 필로티 주차장으로 전용할 경우 바닥면적 산정에서 제외하도록 하고, 2020년에는 다중주택도 1층을 필로티 주차장으로 사용 시 주택 층수에서 제외할 수 있도록 했다.

또한 지난 2012년 건축법 개정을 통해 상습 침수지역의 반지하주택 건설을 제한하기 시작했으며, 올해 2월에는 국토교통부에서 반지하 등 재해 취약주택을 공공매입 및 정비사업 등으로 정비하고 지하주택 신축을 불허하겠다고 발표하기도 했다.

이를 구체적으로 살펴보면, 먼저 반지하주택은 저렴한 집세로 저소득층이 불가피하게 거주하고 있다는 점을 감안, 재해에 취약한 주택은 안전한 신축주택으로 점진적·단계적으로 정비하고, 반지하주택 신축은 원칙적으로 불허했다.

이와 함께 반지하주택을 공공이 매입한 후 리모델링해 지상층은 공공임대주택, 지하층은 비주거 용도(공동창고 등 커뮤니티 시설)로 활용하도록 했으며, 반지하 밀집 지역의 주택정비 활성화로 신축전환을 유도했다.

이외에도 신규주택 인허가 규정 강화를 통해 지하주택 신축을 원칙적으로 제한하되, 주거환경·안전 등을 고려해 조례로 정하는 경우에만 예외적으로 허용하도록 했으며, 지난 2월에는 행정안전부에서 침수 등 재해에 취약한 반지하주택과 지하 공간에 대한 실태를 조사해 주거 수준의 상향, 침수방지시설 설치 지원 등을 추진하기로 했다.

또한 지난 4월부터는 국토부에서 지하층 거주 임차인을 이주시키는 데 초점을 둔 전세자금 대출 지원을 추진, 지하층에서 3개월 이상 거주한 무주택 세대주가 민간임대주택으로 이주하려 할 때 최대 5000만원을 최장 10년간 무이자로 대출해주는 ‘비정상 거처 이주 지원 버팀목 전세자금 대출’을 출시했다.

◇ 개선 방안은?

건산연 박용석 선임연구위원은 “이러한 정부의 반지하주택 개선대책은 기존 반지하주택을 공공이 매입한 후 리모델링과 재건축을 추진하는 것에 초점이 맞춰져 있으며 민간의 자발적인 리모델링과 신축을 유도하는 정책은 부족하다”고 지적하면서 “모든 반지하주택을 공공매입하는 것은 재정 여건상 어려운 과제인 만큼 민간의 자율적인 리모델링 또는 소규모 재건축을 촉진할 수 있는 정책 대안의 모색이 필요하다”고 밝혔다.

반지하주택이 주로 분포하는 노후 저층주거지는 협소한 도로, 부족한 주차 및 녹지공간, 슬럼화되는 골목 등 다양한 문제점을 안고 있는 것은 물론 주택의 노후화로 인해 삶의 불편이 가중되고 있는 상황이지만, 이러한 주택의 소유자 상당수가 재정 여건이 충분치 못해 주택 리모델링과 재건축을 추진하지 못하고 있는 실정이다.

이에 건산연은 ▲노후 저층주거지의 재개발 촉진 ▲‘건축협정제도’ 활성화 ▲반지하주택 리모델링 활성화 등 정책 대안 모색이 필요하다고 의견을 제시했다. 노후 저층주거지의 재개발사업이 추진되면 반지하주택의 문제점은 자동적으로 해소되며, 신축에 불리한 입지의 노후주택들이 연합해 재건축 또는 리모델링 추진을 할 수 있는 건축협정 제도를 적절히 활용하는 대안 검토가 필요하다는 것.

이와 함께 건산연은 반지하주택 리모델링 활성화를 위해서는 리모델링을 통해 창고, 커뮤니티 시설, 주차장 등으로 전환할 경우 공사비 및 그린리모델링 지원, 재산세 감면 등 다양한 인센티브를 주는 방안이 필요하고 밝혔다.

건산연 박용석 선임연구위원은 “민간의 자발적인 정비 유도를 통해 저소득층의 주거환경을 개선하고, 소규모 민간 건축경기 또한 활성화할 수 있을 것”이라며 “이에 앞서 올 여름 역대급 호우가 전망되는 만큼 장마가 시작되기 전에 정부와 지자체는 즉시 추진과제로 기존 반지하주택의 침수방지 시설을 확인하고, 미설치 시 즉시 설치하도록 조치해야할 것”이라고 말했다.