◇ 매매계약 체결 의제 시점과 감정기준시점

주택법 제22조 제1항은 “사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 해야 한다”고 규정하고 있으므로, 원칙적으로는 조합이 사업계획승인을 받은 때로부터 3개월이 도과한 시점에 조합과 소유자 사이의 매매계약 체결이 의제된다고 봐야 한다. 다만 위 규정은 최소한 3개월 이상의 협의기간을 거칠 것을 규정하고 있으므로, 만약 조합과 소유자 사이의 실질적인 협의 기간이 3개월을 초과했다면 해당 협의 기간이 종료한 때에 매매계약 체결이 의제됐다고 봐야 할 것이다.

조합과 소유자 사이의 매매계약 체결이 의제됨에 따라 조합은 매매대금 산정을 위한 감정을 진행해야 하는데, 이 경우 매매대금 산정을 위한 감정기준시점을 언제로 봐야 하는지가 문제될 수 있다.

주택법은 매매대금 산정을 위한 기준시점에 관해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 통상적으로는 위와 같이 매매계약 체결이 의제된 시점과 같은 날을 감정기준시점으로 정하면 되겠지만, 구체적인 사정에 따라 매매계약 체결이 의제된 시점으로부터 다소간의 기간이 도과한 때를 감정기준시점으로 정해야 하는 경우도 있을 수 있다.

그러나, 판례는 매매계약 체결 의제 시점과 감정기준시점에 다소간 차이가 있다고 하더라도, 그 기간 동안 비교표준지의 공시지가의 변동이 있었다거나 그 외 시가의 변동을 야기할만한 특별한 사정도 보이지 않을 경우에는 해당 감정기준시점에 따라 산정된 매매대금이 적법하다고 판단하고 있다.

◇ 대지에 저당권 또는 가압류가 설정돼 있는 경우 매매대금 산정방법

대법원은 매도청구의 대상이 되는 대지에 저당권 또는 가압류가 설정돼 있는 경우의 매매대금 산정 방법에 대해 “매도청구권의 행사로 인한 부동산 매매에서 매수인의 대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무 및 인도의무는 동시이행관계에 있는데, 매도인이 말소할 의무를 부담하는 매매목적물상의 근저당권설정등기를 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그에 따른 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있고, 나아가 매도인을 상대로 매매대금에서 근저당권의 피담보채무액을 공제한 나머지 금액을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구할 수 있다. 여기서 지급을 거절할 수 있는 매매대금은 근저당권의 실제 피담보채무액이 확인되는 경우에는 그 금액에 한정된다(대법원 2015. 4. 9. 선고 2014다232906 판결, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2009다73608 판결 등 참조). 또한 가압류집행이 돼 있는 경우에도 가압류의 피보전채권액에 상당한 매매대금의 지급을 거절할 수 있다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다 40991 판결 등 참조)”고 판시했다.

따라서 위 대법원 판례에 따라 매도청구의 대상이 되는 대지에 ① 저당권이 있는 경우에는 사실조회신청을 통해 해당 저당권의 피담보채무액을 확인한 후 감정에 따른 매매대금에서 위 피담보채무액 상당을 제해야 하고 ② 가압류가 있는 경우에는 감정에 따른 매매대금에서 가압류 청구금액 상당을 제해야 한다.

◇ 소유자가 소재불명인 대지에 대한 매도청구권 행사방법

전국의 지역주택조합 현장을 살펴보면 각 조합이 사업부지의 소유권을 확보하는 과정에서 등기부상 소유자의 소재를 확인할 수 없거나, 등기부상 소유자가 사망했는데 그 상속인들의 소재를 확인할 수 없는 경우가 반드시 생기곤 한다.

주택법은 이러한 경우를 대비해 제23조를 통해 소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분에 관한 매도청구방법을 규정하고 있다.

주택법 제23조는 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 보고(제1항), 위 규정에 따른 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있으며(제2항), 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정한다고 규정하고 있다.

그러나 법제처는 “주택법 제23조 제2항에서는 ‘사업주체는 같은 조 제1항에 따라 매도청구 대상이 된 대지에 대해 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다’고 규정돼 있는 바, ‘주택건설사업 시행’은 착공신고, 입주자 모집 등 주택건설사업을 하기 위한 전반적인 행위를 의미하는 것으로서 ‘공사 시작’과는 동일한 의미가 아니라는 점을 고려했을 때, 주택건설사업의 소요대지 중 같은 법 제23조 제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함돼 있는 경우 해당 매도청구 대상 대지 부분에 대해 공사를 시작하기 위해서는 같은 법 제21조 제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대해 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받아야 한다고 하는 것이 문언에 부합하는 해석이다(법제처 19-0511, 2020. 1. 23.)”라고 설시했다. 주택법 제23조에 의해 소재불명인 대지의 감정평가액을 법원에 공탁한다고 하더라도 해당 대지에 대해 공사를 시작할 수 없다고 본 것이다.

즉, 주택법 제23조에도 불구하고 소유자가 소재불명인 대지를 포함한 사업부지 전체의 소유권을 확보해 착공을 하기 위해서는 동법 제21조 제2항에 의해 합의를 하거나 승소판결을 득해야 하는 것인 바, 결국 조합으로서는 소유자가 소재불명인 대지에 관해서도 처음부터 매도청구소송을 진행해 소유권을 확보할 수밖에 없다.

따라서 조합은 ① 주택법 제23조 제1항에 의해 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 소유자를 확인하기 곤란한 대지의 소유자 또는 소유자의 상속자를 찾는 내용의 공고를 두 차례 이상 공고하고 ② 해당 대지를 목적물로 하는 매도청구소송의 소장을 접수한 후 피고에 대한 소장 송달 절차를 진행해야 한다. ③ 해당 소송은 애당초 소유자가 소재불명인 대지에 관한 소송으로서 피고에게 소장이 송달되지 않을 것인 바, 일간신문 공고를 진행한 사실과 피고에게 소장이 송달되지 않은 사실에 근거해 해당 피고에 대한 공시송달허가신청을 구하고 ④ 재판부가 공시송달진행을 허가하면 그 이후에는 통상적인 매도청구소송과 같이 감정을 진행해 판결 선고를 받아야 한다. 다만 ⑤ 공시송달로 진행되는 사건에 대해서는 강제조정 또는 화해권고가 진행될 수 없어 반드시 판결 선고를 받아야 한다는 점을 유의하고 ⑥ 공시송달로 진행된 피고로부터 승소판결에 따라 소유권이전등기를 마치기 위해서는 부재자재산관리인선임신청 및 그에 따른 초과행위허가신청이 필요하다는 점도 염두에 둬야 한다.

토지소유자 소재불명에 따른 공고를 위한 기간 및 피고에 대한 소장 송달 시도 후 공시송달허가를 받는 데까지 소요되는 기간을 고려하면 위와 같은 유형의 매도청구소송을 진행하는 데에는 상당한 시간이 소요될 수밖에 없으므로, 조합은 사업부지의 소유권 확보를 위한 초기 단계부터 사업부지 내 소유자가 확인되지 않는 대지의 존재여부에 관해 신속하게 파악하는 것이 중요하다.

◇ 주택법상 매도청구소송에서의 영업손실보상 가능여부

매도청구의 대상이 되는 대지에서 소유자가 영업을 하고 있는 경우 조합은 해당 영업의 폐지 또는 중단에 따른 손실보상을 해야 할 의무가 있을까?

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조 제1항은 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용한다고 규정하고 있으므로, 정비사업조합에게는 토지보상법상 영업손실에 관한 규정에 따라 영업을 영위하는 토지등소유자 등에게 영업손실보상을 해야 할 의무가 있다.

그러나 주택법에는 도시정비법 제65조 제1항과 같은 내용의 규정이 존재하지 않고, 그 외 매도청구대상이 되는 대지에서 영업을 하는 자에 대한 손실보상의무를 부과하는 취지의 규정도 존재하지 않으므로, 비록 소유자가 해당 대지에서 영업을 하고 있다고 하더라도 조합은 해당 영업의 폐지 또는 중단에 따른 손실보상을 해야 할 의무가 없다.

판례 역시 “주택법 제22조 제1항에 따른 매도청구권을 행사해 사업주체와 대지의 소유자 사이에 매매계약이 성립된 경우 그 매매계약의 성질은 민법상 매매계약과 동일하므로 여기에 공익사업을 위한 수용을 전제로 한 토지보상법의 관련 보상규정 등이 적용된다고 볼 수 없다”고 판시했으므로, 결과적으로 조합은 소유자에게 감정에 따른 대지 및 건축물에 대한 매매가격 상당만을 지급하면 된다.