최근 주택시장이 회복세를 보이기 시작한 상황에서 경착륙을 방지하고 완전한 상승국면 전환을 위해서는 현재 정책기조를 유지하고 주택건설 착공물량 증대방안을 마련할 필요가 있다는 학계의 의견이 나왔다.

국토연구원 이수욱 선임연구위원과 황관석 부연구위원은 국토이슈리포트 ‘주택시장 경착륙 위험완화정책의 성과와 과제’에서 주택시장의 경착륙 위험을 완화하기 위해 그간 정부가 추진한 정책들의 성과를 살펴보는 한편, 향후 현재와 같은 주택시장 회복세를 유지하고 중장기적으로 시장안정을 위해 필요한 정책과제들을 제안했다.

◇ 주택시장 경착륙 위험과 정부 대응

주택가격과 거래 급락 같은 주택시장 경착륙은 가계와 기업, 금융기관에 영향을 미쳐 경기침체를 초래할 수 있는 만큼 그 변동 폭과 속도를 완화하는 유도정책을 통해 대응할 필요가 있다.

경착륙 위험을 파악하고 빠르게 대처하는 것이 중요한 이유는 경제위기와 주택가격 하락, 경기침체가 서로 긴밀한 영향 관계로 맞물려 있기 때문인데, 특히 주택가격 하락은 보유한 부동산 자산의 실질 가치 하락과 소비 감소를 초래하고, 기업에는 담보가치 하락 및 차입능력·투자 감소를, 금융기관에는 부실 대출채권 증가·신규대출 감소에 영향을 미쳐 소비 및 투자가 감소하는 경기침체를 발생시킨다.

한편, 지난해에 들어 주택가격 하락과 거래위축, 소비심리 둔화, 시장침체와 부동산 PF 부실로 인한 공급 감소 가능성, 미분양주택 증가 등 경착륙 전조현상이 나타났다. 시장전환기 주택가격이 높아진 상황에서 ▲금리인상으로 인한 가계의 상환부담 증가 ▲대출규제에 따른 유동성 제약 ▲수요억제정책의 지속으로 인한 수요 위축 등이 발생하면서 경착륙 위험을 초래한 것.

이에 정부는 주택시장 경착륙의 주요 원인으로 수요 둔화를 판단, 시장 경착륙 위험 극복을 위해 ▲주택시장기능 회복 ▲주택공급 확대 ▲부동산세제 정상화 ▲대출 규제 정상화 등 금융개선 ▲주거복지지원 강화 등 5대 정책기조를 확립하고, 국정과제 및 부동산대책으로 위축된 수요를 진작하기 위한 정책을 펼쳐왔다.

그 결과 올해 주택시장에서는 가격, 거래, 소비심리 등 주요 시장지표에 변화가 발생했고, 주택경기도 불황기 저점에 도달했다. 정책지원, 금리안정, 대출 완화 영향으로 가격·거래·소비심리 등이 점차 예년의 안정적 수준으로 회복하기 시작했으며, 특히 주택매매 및 전세시장 소비심리는 지난 1월부터 모두 상승으로 전환됐고, 주택 및 전세가격도 상반기 들어 하락폭이 둔화되기 시작하는 등 위축돼가던 주택거래량도 매우 완만하게 증가하고 있는 것으로 나타났다.

그러나 대외환경 불안이 여전한 만큼 아직 주택경기가 본격적으로 회복되기 시작했다고 볼 수는 없다. 최근의 주택시장지표와 순환국면분석 결과에 따르면, 주택시장은 조기에 경착륙 위험에서 벗어날 것임을 예상할 수 있지만, 연착륙 궤도로 완전히 진입했다고 판단하기에는 거시경제 불안 등 하락 요인들의 위세가 여전히 강력한 상황이다.

높아진 물가, 소폭의 금리 인상과 경기 침체 가능성, 주식과 저축 등 상대적으로 높아진 대체투자상품의 수익률 등은 주택시장 회복의 불안 요소로 작용(하락 요인 우세한 상황)하고 있으며, 최근 감소세긴 하지만 미분양주택이 평균 수준에 비해 많고, 거래량은 일시적 회복 후 점차 감소하고 있는 상황인 만큼 시장 회복까지는 좀 더 많은 시간 필요한 실정이다.

최근 주택시장에서 나타나고 있는 회복세를 유지하면서 가격불안 없는 중장기 시장안정을 실현하기 위한 노력이 필요한 상황인 것.

◇ 앞으로의 과제는?

국토연은 ▲정책기조 유지 및 주기적인 정상화 성과 모니터링 ▲공급실적 지속 확인 및 주택품질 제고 등의 과제를 제시했다. 자세한 내용은 다음과 같다.

- 다주택자 규제 패러다임의 명확한 전환

다주택자 기준은 주택시장 안정뿐 아니라 지역소멸 위험 등 현실 여건을 고려해 개편할 필요가 있다.

앞서 국토연은 지난해 ‘전문가 및 일반국민 조사’ 등을 기반으로 다주택자 수 기준을 3주택으로 상향 조정하고, 세제별로 혼란스러운 주택 수 제외기준을 정비할 것을 제안한 바 있다.

- 주택대출상품 연장 운용 및 가계부채 모니터링

지난 1월 기준금리 동결로 금리 상승에 따른 대출상환 압박에서 점차 벗어나고 있지만, 금리 인상 가능성과 상대적 고금리, 물가 인상 등으로 주거비부담 가중이 여전한 상황인 만큼 수요회복 지연 가능성도 잔존하고 있다.

이에 국토연은 실수요자의 주거비 상승 부담을 완화하기 위해 한시 도입된 특례보금자리론(연 4%대 고정금리)의 성과 모니터링 후 금리안정기조 정착 및 거시 경제여건 안정시기(내년 3분기)까지 연장할 것을 제시했다.

국토연은 금리가 4% 내외일 경우 수요와 거래가 원활히 이뤄지는 것으로 판단. 대출금리가 연 4% 수준으로 유지된다는 신호를 소비자가 확신하게 되면 수요와 거래 모두 빠르게 정상화될 것으로 예상하고 있다.

한편, 지난 5월 이후 주택담보대출 규모가 증가하고 있는데, 이는 불과 2~3년 전에 많이 거론됐던 가계부채 증가 문제가 다시 대두될 가능성이 있음을 시사하고 있다. 이에 금융당국의 지속적인 주담대 모니터링과 단계별 대응방안 마련이 요구된다.

또한 M2(광의통화)와 주택담보대출 증가 등에 대비한 유동성 관리와 가계부채 관리도 지속할 필요가 있다.

시장 위축기에는 LTV 확대 등 대출유인이 발생해도 대출수요자들은 시장을 관망하며 대출을 줄이려는 행태를 보여 주택가격이나 가계부채에도 당장의 영향력은 제한적일 것으로 예상되지만, 시장이 정상화되면 주택가격 상승과 가계부채 증가의 요인이 되는 만큼 안정적 수준 유지를 위한 모니터링과 정책으로 대응할 필요가 있다는 것이 국토연의 설명이다.

- 안정적 주택공급 추진 및 8·16 대책 내용이행 모니터링 강화

내년 이후 연간 공급물량이 축소될 가능성이 높은 만큼 국민의 주택수요 및 선호에 맞춘 주택공급 노력을 강화해 이에 대비할 필요가 있다.

특히, 아파트는 다른 주택에 비해 공급이 비탄력적인 주택으로, 주택공급에 대한 접근은 과잉, 부족의 문제로 접근하기보다는 비탄력적인 특성, 선호 등을 감안한 장기적 접근이 요구된다.

또한 8·16 대책에서 발표한 270만호 공급계획의 차질 없는 이행을 위해 세부사항 모니터링을 강화하고, 민간 참여를 위한 인센티브 내용도 구체화할 필요가 있다. 다만, 민간 참여 인센티브는 공급자 유인 외에도 국민이 납득할 수준에서 이뤄질 수 있도록 지속적인 고민이 요구된다.

- 주택건설 착공물량 증대방안 마련

착공과 준공·입주는 주택시장뿐만 아니라 청년·서민층의 주거안정과 매우 밀접하게 연관돼 있는 만큼 안정적 공급을 위한 획기적 방안이 필요하다.

지난해 착공물량은 38만3000호로 2021년 58만4000호 대비 34.3% 감소했으며. 올해 2분기 착공물량 누계는 9만2000호로 전년 동기 대비 50.9% 감소한 것으로 나타났다. 이는 향후 3~4년 후 준공부족에 따른 시장불안 요인으로 작용할 가능성이 크다.

착공 증가를 위해 민간지원을 강화하고 공적주택의 조기 공급방안을 모색하는 한편, 민간지원을 위해 PF시장 지원성과 모니터링 및 개선, 노후공공임대 재건축 추진 등을 검토할 필요가 있다.

또한 착공 감소, 준공 및 입주 물량 감소는 주택매매 및 전세 가격 상승을 자극하는데, 입주물량 1만호 감소(증가)는 곧 주택가격을 수도권 0.09%p, 서울 0.19%p, 경기·인천 0.08%p 씩 상승(하락)시키는 효과가 있는 만큼 장기적 관점에서의 접근이 요구된다.

- 예측기제 구축

충분한 공급량에도 불구하고 수급의 시·공간적 미스매칭으로 인해 가격불안 양상이 반복되는 경우가 많다. 수요변화에 따른 주택·택지의 공급대응 속도나 여력이 가격변동폭과 불안 지속 기간을 결정하는 만큼 수요와 공급이 언제, 어디에, 얼마나 있고, 무엇을 필요로 하는지 상시 파악할 수 있는 능력을 보유할 필요가 있다.

- 공공부문 공급주택 질적 성장

공공부문은 연평균 7만호 내외의 임대주택을 공급하고 있다. 이는 시장안정에도 기여할 수 있는 물량이지만, 많은 하자 발생으로 인해 입주민들이 불만을 호소하고 있는 실정이다.

최근 공공주택에 대한 인기가 상승하고 있다고는 하지만 이는 일부에 국한된 것으로, 건설공정별 감리 강화 및 감리업자 선정방식 변경, 우수 자재업체에 대한 참여 확대, 건축공사비 현실화 및 관리운영비 재정지원 확대 등이 이뤄질 필요가 있다.