대법원은 최근 지역주택조합사업의 과장 홍보와 관련해 “조합원 모집을 위한 광고에서 확보한 토지사용권원 비율 등을 허위·과장해 광고한 것은 기망행위로서 위법하다”고 판결(2022다 293395)했다.

A조합은 인천광역시 서구에서 아파트 건립 사업을 추진하고 있는 지역주택조합으로, 지난 2018년 12월 B씨와 조합가입계약을 체결하고, 업무대행비와 분담금 등을 지급했다.

그런데 이후 B씨는 “A조합이 확보한 토지사용권원에 대한 비율을 사실과 다르게 광고·고지했다”며 A조합을 상대로 조합가입계약 취소 및 부당이득금반환 청구의 소를 제기했다.

이에 대해 원심을 담당했던 서울남부지방법원 재판부는 ▲A조합이 원고에게 이미 확보한 토지사용권원의 비율을 확정적으로 설명했다고 보기 어려운 점 ▲A조합이 관련 광고판을 설치하거나 인터넷 게시물 작성에 관여했는지 확인되지 않은 점 ▲원고가 위 광고 등을 보고 이 사건 계약을 체결했다고 보기 어려운 점 등을 이유로 기망 및 계약 내용의 중요 부분에 관한 착오 주장을 배척했다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다.

이를 자세히 살펴보면, 대법원 제2부는 먼저 “상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비춰 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다”며 “지역주택조합의 조합원 모집을 위한 선전·광고가 이에 해당하는지 여부는 관련 법령과 규약의 내용, 모집공고의 내용과 당시 모집 현황 및 이를 전후한 진행 경과 등 여러 사정을 종합해 구체적 상황에 맞춰 합목적적으로 판단해야 한다”고 설명했다.

이어 재판부는 “일반인에 대한 인터넷 광고에 있어서 그 주체는 주택조합측 본인이거나 명시적으로 업무대행계약을 체결한 업무대행자인 경우는 물론, 광고 업무를 위임받은 제3자인 경우도 가능하고, 일반인의 입장에서 인터넷 광고의 주체가 주택건설사업 시행자와의 계약관계나 의사연결에 기해 광고를 한 것인지를 확인할 방법은 없다”면서 “따라서 인터넷 광고나 입간판 등 홍보물을 이용한 광고의 작성 주체가 문제되는 경우 그러한 광고의 상대방인 일반인이 광고가 해당 사업시행자에 의해 이뤄졌다는 사정까지 증명해야 하는 것은 아니며, 이 사건 사업 관련 광고가 A조합이나 업무대행자 등과 관련해 작성·게시됐을 가능성을 배제하기 어렵다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “일반인은 광고에서 직접적으로 표현된 문장, 단어 등과 그 결합에 의해 제시되는 표현뿐만 아니라 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등 여러 사정을 종합해 전체적·궁극적 인상을 형성하게 되는 만큼 지역주택조합 조합원 모집 광고가 계약상대방을 속이거나 계약상대방으로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반인이 그 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 해 객관적으로 판단해야 한다”며 “이 사건 사업과 관련한 인터넷 게시물에는 이 사건 사업지에 걸려있다는 ‘주택조합설립 동의율 달성’이라는 내용의 현수막 사진이나 ‘토지확보완료에 대한 공증서도 공개한다’는 내용 등이 포함돼 있고, 이러한 내용은 계약상대방을 속이거나 계약상대방으로 하여금 착오에 빠지게 할 우려가 있다. 이에 대해 A조합은 해당 광고가 자신과 무관하다고 주장하지만, 그 광고가 A조합과 사이의 계약관계 등에 따른 의사합치가 없는 제3자에 의해 작성·게시된 것이라면 A조합은 작성자 등을 상대로 이를 문제 삼았어야 할 것임에도 불구하고 그러한 사정은 찾기 어렵다”고 지적했다.

이와 함께 재판부는 “지역주택조합 조합원 모집에 있어 주택건설대지 사용권원 확보와 같은 중요한 사항의 허위고지가 계약상대방인 일반인의 의사결정에 작용하는 양상과 그로 인해 침해되는 계약상대방의 이익의 성질을 고려하면 그러한 허위고지와 계약상대방의 의사표시 사이의 인과관계가 명백히 증명돼야 하는 것은 아니고, 당해 상대방을 기준으로 법적·규범적 관점에서 상당인과관계가 인정되면 그 증명이 있다고 볼 수 있다”면서 “B씨는 다수의 장소에 붙어 있는 A조합의 홍보물을 보고 이 사건 사업에 관심이 생기게 돼 인터넷 게시물을 통해 A조합의 정보를 확인, 그 고지 내용 등을 신뢰해 이 사건 계약을 체결하게 됐다고 주장하고 있는 바, 원고 주장 계약 체결 경위가 자연스럽고 특별히 신빙성을 부정할 사정은 보이지 않는다”고 밝혔다.

이외에도 재판부는 “A조합 측의 이 사건 사업 계획안과 토지이용계획도 등에 따르면, 전체 사업면적 중 도로와 공원 등 기반시설 용도로 제공될 용지를 제외한 나머지 부분이 이 사건 사업에 따라 건설될 공동주택에 제공될 ‘공동주택용지’로 보이고, 위 계획안 등에서 ‘매입대지면적’이라는 표현은 찾기 어렵다. 그런데 이 사건 계약서 중 사업개요 부분에는 전체 ‘사업면적’만이 기재돼 있고, ‘사업계획 동의서’ 부분에서는 전체 ‘사업면적’과 함께 ‘매입대지면적’이 기재돼 있는데, ‘매입대지면적’ 부분에는 위 ‘공동주택용지’ 면적과 동일한 면적이 기재돼 있다”며 “위 ‘사업계획 동의서’의 ‘매입대지면적’ 기재 면적은 A조합 측의 사업계획안 등에 비춰 보더라도 ‘공동주택용지’로 계획된 면적일 뿐임에도 ‘매입대지면적’이라는 용어로 바꾸어 기재돼 있는 바, ‘사업계획 동의서’의 전체 문언이나 체계 등에 비춰 보더라도 ‘매입대지면적’은 ‘이미 매입한 면적’, 즉 A조합이 이미 소유권 등 사용권원을 확보한 면적으로 이해된다”고 설명했다.

이어 재판부는 “위 ‘사업계획 동의서’의 ‘매입대지면적’은 ‘사업예정개요’ 부분에 포함돼 있고, ‘사업계획 동의서’ 본문에는 ‘상기 사업계획은 인·허가 과정에서 변경될 수 있다’는 취지의 내용이 있으나, 이후의 사업계획 변경가능성과 조합가입계약 체결 당시 A조합이 사용권원을 확보한 면적과의 직접적인 관련성은 부족해 보인다. 또 앞서 살펴본 인터넷 게시물을 통한 광고 관련 사정까지 종합해 고려하면 ‘사업계획 동의서’의 ‘매입대지면적’에 관한 A조합의 의도가 무엇이든 계약상대방의 입장에서 ‘매입대지면적’은 함께 기재된 ‘사업면적’에 대응해 이미 매입한, 즉 계약 당시 사용권원이 확보된 대지 면적으로 이해했을 것으로 보인다”면서 “원심은 B씨가 제출한 광고들이 A조합의 의사와 무관하게 작성·게시됐는지, A조합의 의사와 무관하다면 A조합이 광고들에 대해 어떤 조치를 취했는지 등을 심리하고, 이 사건 계약 당시 작성된 ‘사업계획 동의서’의 ‘매입대지면적’ 부분 등에 대해서도 A조합이 ‘공동주택용지’에 해당하는 부분을 ‘매입대지면적’으로 바꿔 기재한 경위는 어떠한지 등을 심리한 다음 기망행위의 존부 등을 판단했어야 한다”고 판시하고 사건을 서울남부지방법원으로 돌려보냈다.