A씨의 어머니는 지난 1993년 서울 동작구 소재 B아파트의 소유권이전등기를 마치고 위 부동산을 소유하고 있다가 2020년 4월 7일 A씨에게 해당 아파트를 증여했으며, A씨의 아버지는 1987년 서울 서초구 C아파트의 소유권보존등기를 마친 뒤 그 곳에서 거주하고 있었다. 그러던 중 사업구역이 투기과열지구로 지정된 C아파트 재건축사업이 진행됐고, 2018년 7월 20일 A씨의 아버지를 분양대상자로 하는 관리처분계획이 인가됐다.

이후 A씨는 분양신청을 했으나, C재건축조합은 “A씨의 세대원인 아버지가 투기과열지구 지정 이후 C아파트재건축 당첨자로 검색되는데, 과거 물건(C아파트) 취득일이 법 시행 이전이지만, 현재 물건(B아파트)을 법시행 이후 신규 취득했다”면서 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’ 제72조 6항에 따라 A씨를 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 지정한 관리처분계획안을 수립·확정, 지난해 8월 16일 해당 계획을 인가받았다.

이에 A씨는 “어머니가 이미 도시정비법 제72조 제6항이 신설되기 이전부터 B아파트를 소유하고 있었던 만큼 도시정비법 부칙 제37조의2에 따라 재당첨 제한이 배제돼야 한다”고 주장하며 관리처분계획 취소를 구하는 소송(2022구합84116)을 제기했다.

그리고 법원은 A씨의 손을 들어줬다. 구체적인 서울행정법원 제11부의 판단은 다음과 같다.

도시정비법은 지난 2017년 10월 24일 일부 개정되면서 투기과열지구 내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업의 조합원분양 신청을 할 수 없고, 상속이나 결혼, 이혼 등으로 조합원 자격을 취득한 경우에만 분양신청을 할 수 있도록 하는 규정(이하 개정 규정)을 신설했다.

이러한 개정 규정의 의미는 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 ‘토지등소유자와 그 세대원’이 5년 내 ‘추가로’ 분양신청하는 것을 제한한다는 것인 만큼 과연 ‘어떤 목적물’에 대한 분양신청을 추가로 제한하는 것인지가 중요한데, 법문 자체는 이 부분에 대해 명시적으로 밝히지는 않고 있어 ‘추가적인 분양신청’의 의미는 헌법상 재산권 보장의 의미와 한계라는 테두리를 고려해 체계적으로 해석돼야 한다.

그런데 이러한 규정에 따르면, 가령 어떤 부부가 위 규정이 도입되기 한참 전부터 각자 아파트 1채씩을 보유하다가 그 두 아파트 모두 재건축이 되는 경우, 먼저 사업이 진행된 아파트의 소유자가 그 아파트의 조합원분양분에 당첨되면 사업이 늦게 진행된 아파트에 대해서는 분양신청이 제한되는 문제가 발생한다.

이는 사실상 재산권의 소급적 박탈에 해당하는 것으로서 위헌 소지가 매우 클 수밖에 없는데, 이러한 재산권 침해 문제의 발생을 방지하기 위해 도입된 도시정비법 부칙 제4조[이 사건 관리처분계획에 당시 시행되던 구 도시정비법(2021년 11월 30일 개정되기 전의 것) 부칙 제37조의2와 동일. 이하 부칙 규정]에서는 개정 규정 시행 전 투기과열지구 내 토지등소유자의 경우 개정 규정에도 불구하고 분양신청이 가능하도록 경과규정을 뒀다.

또한 부칙 규정 각호는 위 경과규정에 대한 예외로 다시 ▲토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득해 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원분양분 분양대상자로 선정된 경우 ▲토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반분양분 분양대상자로 선정된 경우 등에는 개정 규정 시행 전 투기과열지구 내 토지등소유자라도 개정 규정에 따라 투기과열지구 내 정비사업에서 분양신청을 제한하도록 정했다.

이에 따라 앞서 본 예에서 부부 어느 한쪽 내지 그 세대원 누구라도 부부가 보유하던 두 아파트 외에 또 다른 아파트의 조합원 분양분 내지 일반분양분 분양대상자로 선정이 되면, 위 부칙 규정 본문에 따라 보호되던 종래의 기득권, 즉 종래부터 보유하던 물건에 대한 제한 없는 분양신청권은 더 이상 유지될 수 없게 된다. 이 경우 역시 기득권 보호 대상이던 물건 이외의 ‘다른 물건’을 추가로 취득하는 경우에 대한 것임을 알 수 있다.

남은 문제는 위 부칙 규정에 따라 보호되던 종래 기득권에 따라 해당 물건을 보유하던 중 같은 세대를 구성하는 구성원에게 그 해당 물건을 양도한 경우 그 세대 구성원 전원이 도시정비법 개정 규정에 따라 분양권에 제한을 받는지 여부다.

앞서 든 예시와 같은 경우를 살펴보면, 먼저 다른 세대를 구성하는 자녀에게 아파트를 양도하는 경우 부부와 자녀는 애초에 개정 규정 및 부칙 규정의 적용 대상이 아닌 만큼 여전히 모두 각자 분양신청이 가능하다.

반면, 부부가 같은 세대를 구성하는 자녀에게 아파트를 양도하는 경우에 대해 부칙 규정 제1호를 기계적·형식적으로 적용해 자녀가 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 건축물을 ‘추가로’ 취득한 것으로 보게 된다면, 부부와 자녀 중 어느 쪽의 재건축사업이 먼저 진행되더라도 늦게 진행된 다른 재건축사업에 대해서는 분양신청이 불가능하게 된다.

따라서 위와 같이 부칙 규정을 기계적·형식적으로 해석하는 경우 기득권에 따라 아파트 1채를 각각 보유하고 있던 부부는 재산권 처분 및 행사의 방법 중 ▲세대 구성이 다른 자녀에게 아파트를 양도하는 방법 ▲제3자에게 아파트를 양도, 처분해 투자금을 회수하는 방법 ▲아파트를 부부가 모두 보유하는 방법 등에 대해서는 별다른 제약을 받지 않으나, 같은 세대를 구성하는 자녀에게 아파트를 양도하는 방법에 대해서만 재당첨 제한 내지 분양신청 제한이라는 재산권 행사의 제약을 받게 된다.

결국 위와 같은 해석론은 유독 부부가 같은 세대를 구성하는 자녀에게 아파트를 양도하는 경우에만 재산권을 소급적으로 박탈하는 결과에 이르는데, 이는 세대 내 자녀와 세대 외 자녀를 달리 취급할 합리적 근거 없이 부부의 재산권 행사 및 처분 상대방을 선택할 자유를 과도하게 제한하게 된다는 점에서 타당하지 않다.

또한 개정 규정 및 부칙 규정에서 5년 이내에 재당첨을 제한하는 취지는 실수요자를 보호하고 단기투기수요를 억제하기 위함인데, 부칙 규정에 따라 보호받던 토지등소유자가 그 세대구성원에게 자신이 종래부터 보유하던 부동산 소유권을 이전하는 경우는 그 세대 내에서 분양신청을 할 수 있는 사람이 변경되는 것에 불과한 만큼 단기투기수요와는 무관하다고 할 수 있다.

이외에도 ▲개정 규정과 부칙 규정 각호는 ‘토지등소유자와 그 세대에 속하는 자’를 기준으로 분양신청을 제한하고 있는 만큼 분양신청 제한 여부는 세대별을 기준으로 하는 것이 타당한 점 ▲세대 내에서 토지 소유권이 이전되더라도 그 세대 내에서 조합원으로 행사 가능한 분양권은 개정 규정 시행 전·후로 변동이 없어 특정 세대가 특별히 추가적으로 분양을 받는 것도 아니라는 점 등에 비춰볼 때 부칙 규정 본문의 예외를 규정한 개정 부칙 제1호의 ‘토지 또는 건축물을 취득한 경우’는 개정 규정이 도입될 당시 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 보유하지 않던 새로운 물건을 취득하는 경우를 의미하는 것일 뿐, 세대 내에서 소유권이 이전되는 경우까지 포함한다고 해석하기 어렵다.

앞서 살펴 본 법리를 이 사건에 적용해 살펴보면, A씨가 어머니로부터 B아파트를 증여받아 소유권을 취득한 것은 개정 부칙 제1호에서 정한 ‘개정 규정 시행 이후, 투기과열지구의 정비사업구역 내 건축물을 취득해 분양대상자로 선정된 경우’에 포함되지 않고, 나아가 부칙 규정에 따라 종래의 기득권이 보호받는 물건을 그 동일 세대구성원이 양수한 경우인 만큼 개정 조항에 따른 분양신청 제한효 내지 재당첨 금지효의 적용도 받지 않는다고 봐야 한다.