∥ 사실관계

피고는 서울 동작구 일원(이하 이 사건 정비구역)에서 재개발사업(이하 이 사건 정비사업)을 목적으로 조합설립인가를 받은 재개발조합이고, 원고는 2009년 12월 23일 이 사건 정비구역 내 이 사건 토지상에 위치한 이 사건 건물에 관해 2009년 11월 17일자 강제경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 뒤 현재까지 소유하고 있는 사람이다.

서울특별시장은 ▲2006년경 서울특별시 고시로 이 사건 정비구역을 포함한 그 일대를 도시재정비법에 따른 재정비촉진지구로 지정하고 그에 따른 재정비촉진계획을 결정하는 고시를 했다가 ▲2008년경 서울특별시 고시로 이 사건 정비구역을 도시재정비법에 따른 ‘존치관리구역’으로 변경하는 내용을 포함한 재정비촉진지구 변경지정과 재정비촉진계획 변경결정을 고시한 뒤 ▲2012년경 다시 서울특별시 고시로 이 사건 정비구역을 재개발구역으로 변경하는 내용을 포함한 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정을 고시했다.

이 사건 건물 및 이 사건 토지는 2001년 5월 15일부터 2008년 3월 14일까지 모두 갑 1인이 소유하고 있었는데, 이 사건 토지는 2006년 10월 30일 매각돼 현재 을과 병이 공유하고 있고, 이 사건 건물은 원고가 2009년 12월 23일 취득한 뒤 현재까지 보유하고 있다.

∥ 원고의 주장

이 사건 정비구역은 최초 정비구역으로 지정됐다가 2008년 9월 11일 존치구역으로 지정됨에 따라 그 정비구역 지정이 해제됐고, 2012년 7월 26일 다시 정비구역으로 재지정됐으므로 이 사건 정비사업에 따른 권리산정기준일은 2012년 7월 26일로 봐야 한다. 이 사건 토지와 이 사건 건물은 권리산정기준일 당시 그 소유자가 서로 다른 상태였으므로, 이 사건 건물의 소유자인 원고는 단독 분양권을 갖는다. 그런데도 원고와 을, 병이 공동으로 1개의 분양권만을 갖는다는 전제에서 원고를 현금청산자로 분류한 이 사건 관리처분계획은 위법해 취소돼야 한다.

∥ 법원의 판단

위 인정사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더해 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 정비사업의 권리산정기준일은 2006년 10월 19일이라고 보이므로, 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2010년 7월 15일 서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 이 사건 조례) 제27조가 적용된다.

그런데 이 사건 토지 및 이 사건 건물은 모두 갑의 소유였다가 이 사건 건물의 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우에 해당하므로, 이 사건 조례 제27조 제2항 제5호에 따라 이 사건 토지의 소유자인 을, 병과 이 사건 건물의 소유자인 원고는 공동해 1인의 분양대상자가 된다. 따라서 원고가 을, 병과 별개로 단독 분양권을 보유한다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에서 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

이 사건 정비구역은 2006년 10월 19일 도시재정비법에 따른 재정비촉진계획이 결정·고시 됐으므로, 도시재정비법 제13조 제1항 제1호에 따라 위와 같은 고시일에 도시정비법 제8조에 따른 정비구역의 지정 및 정비계획의 수립 등이 있었던 것으로 간주되고, 도시정비법 제77조 제1항, 제16조 제2항에 따라 해당일이 권리산정기준일이 된다.

이 사건 정비구역이 2008년 9월 11일 도시재정비법에 따른 ‘존치지역’의 한 종류인 ‘존치관리구역’으로 변경지정된 것은 사실이나, 도시재정비법상 존치지역이란 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역으로서(도시재정비법 제2조 제6호) 존치지역 역시 재정비촉진지구에 속하고 재정비촉진계획의 대상이 되므로 존치지역으로 변경지정됐다고 해 이 사건 정비구역이 재정비촉진지구에 해당하지 않게 됐다거나, 재정비촉진계획의 적용대상에서 벗어나게 됐다고는 보기 어렵다.

따라서 이 사건 정비구역의 권리산정기준일은 여전히 2006년 10월 19일이라고 봐야 한다.

서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 부칙<서울특별시조례 제5007호, 2010. 7. 15.> 제1조, 제3조 제1항, 제2항은 2010년 7월 16일 전에 기본계획이 수립돼 있는 지역 및 지구단위계획이 결정․고시된 지역은 종전규정(제27조 및 제28조)이 적용된다고 규정하고 있으므로, 이 사건 정비사업의 분양대상자 선정 등에 관해서는 이 사건 조례 제27조가 적용된다.

그런데 이 사건 토지는 2001년 5월 15일부터 2006년 10월 30일까지, 이 사건 건물은 1989년경부터 2009년 12월 23일까지 각 O의 소유였으므로, 이 사건 토지 및 이 사건 건물은 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우에 해당해 이 사건 조례 제27조 제2항 제5호가 적용되고, 따라서 이 사건 토지의 소유자인 을, 병과 이 사건 건물의 소유자인 원고는 공동해 1인의 분양대상자가 된다.

결국 이 사건 토지의 소유자인 을, 병과 이 사건 건물의 소유자인 원고는 공동해 1인의 분양대상자가 되므로, 원고와 을, 병은 피고의 정관 제9조 제4항을 준용해 1인의 대표조합원을 선임해 그 대표조합원이 분양신청을 하도록 하거나, 적어도 원고와 을, 병 사이의 분양희망의견을 일치시켜 공동으로 하나의 분양권을 행사해야 한다.

그러나 원고와 을, 병은 각자 분양신청을 하면서 분양희망의견을 일치시키지 않았고, 이후에도 원고는 을, 병과 공동으로 분양권을 행사할 의사가 없음을 명확히 하고 있으므로, 원고의 분양신청은 부적법하고, 따라서 원고를 ‘분양신청을 하지 아니한 자’로 봐 현금청산대상자로 분류한 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다.

∥ 결어

대상판결은 도시재정비법 제13조 제1항 및 도시정비법 제77조 제1항, 제16조 제2항에 따라 재정비촉진계획결정이 고시된 날이 권리산정기준일이 된다고 판단했으나, 실은 재정비촉진지구에서 우선 적용되는 도시재정비법 또한 제33조 제1항을 통해 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우 등에 있어서는 재정비촉진지구로 지정하는 고시가 있은 날 등을 기준으로 토지 또는 주택 등 건축물을 분양받을 권리를 산정하도록 하고 있다.

한편, 도시재정비법 제33조 제1항은 재정비촉진지구 지정의 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사나 대도시 시장이 투기 억제 등을 위해 따로 정하는 날 이후 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우 등에는 건축물을 분양받을 권리를 재정비촉진지구 지정의 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사나 대도시 시장이 투기 억제 등을 위해 따로 정하는 날을 기준으로 산정하도록 하고 있고, 같은 법 제2조 제6호로 인해 존치지역이 재정비촉진지구에 포함돼 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역임이 문언상 명백해 시ㆍ도지사나 대도시 시장이 권리산정기준일을 따로 정하지 않는 이상, 존치지역으로 편입하는 내용의 최초 재정비촉진지구 지정 고시가 있은 날을 권리산정기준일로 봐야 한다는 것 이외의 해석이 도출될 여지는 거의 없어 보인다.

그런데 재정비촉진지구 내 존치지역이 재정비촉진구역으로 변경된 경우의 권리산정기준일도 최초 재정비촉진지구 지정일을 기준으로 정하도록 한다면 다음과 같은 부당함이 지적될 수밖에 없다.

① 존치지역이란 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하기로 결정된 지역임에도 불구하고(도시재정비법 제2조 제6호) 사실상 기반시설의 광역적 설치계획을 위해 재정비촉진지구에 편입됐다고 봐야 하는데(도시재정비법 제10조, 제13조의2 제3항), 이를 신뢰하고서 단행한 토지 분할, 다세대주택 전환 등의 행위가 향후 불리한 결과를 야기할 수도 있게 된다면 재정비촉진사업을 할 필요성이 적은 지역에서까지 사실상 헌법상 재산권 행사를 제한한다는 비판이 제기될 수 있다.

② 도시재정비법 제13조의2 제3항에서 확인할 수 있는 바와 같이 재정비촉진계획 결정의 효력이 상실된 구역도 기반시설과 관련된 계획으로 인해 존치지역으로 전환될 수 있는데, 재정비촉진계획 결정의 효력이 상실됐음에도 불구하고 향후 사정변경에 따른 불이익을 우려해 존치지역으로 포함돼 있는 긴 시간 동안 재산권의 행사를 주저하도록 하는 것은 지나치게 가혹한 제한이다.

③ 도시재정비법 제18조 제2항은 존지치역의 경우 사업시행의 촉진을 위한 조치를 재정비촉진사업 가능 시기부터 기산하도록 하고 있는데, 이와 반대로 토지 분할 등 재산권 행사에 따른 불이익은 재정비촉진사업의 가능 여부와 관계없이 발생할 수 있도록 하는 것은 형평에 맞지 않는다.

그렇다면 위와 같은 부당함을 해결하기 위해 재정비촉진지구 내 존치지역이 재정비촉진구역으로 변경된 경우에는 시ㆍ도지사나 대도시 시장이 도시재정비법 제33조 제1항에 따라 권리산정기준일을 따로 정하는 적극적 행정조치를 하거나 도시재정비법 제33조의 개정을 위한 입법적 조치가 필요해 보인다.