노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시특별법) 시행이 얼마 남지 않았다. 도시는 살아있는 생명체와 같아 생성과 성장, 쇠락의 사이클을 반복하기 때문에 이번 1기 신도시 등에 대한 노후계획도시특별법은 지속가능한 도시의 발전과 도시경쟁력 제고를 위한 바람직한 도시정비활성화의 계기가 될 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 아쉬운 점 혹은 과제도 몇 가지 있는데, 이에 대해 이야기해 보고자 한다.

◇ 합리적이며 적정한 실용주의적 가이드라인

모든 정비사업은 기존 토지등소유자 동의 없이는 사업이 불가능하다. 따라서 노후계획도시특별법에 의한 정비사업에 적극 반응할 수 있는 동기제시와 지속적으로 정비사업 추진 동력이 유지될 수 있도록 합리적이며 적정한 실용주의적 가이드라인이 필요하다.

통상 민간이 공공 참여나 공공주도를 꺼리는 가장 큰 이유는 민간이 재산을 스스로 취하는 것과 동일한, 혹은 그에 버금가는 수익을 공공에 기부하는 것에 대한 거부감이 크기 때문이다. 즉, 민간은 전 재산이나 다름없는 주택을 ‘현물’로 제공하는 부담을 안고 사업을 추진하는 반면, 공공은 ‘인허가권’이라는 고유의 권한만으로 사업의 과실을 뺏어간다는 불신이 거부감을 불러오는 것이다.

따라서 민간과 공공, 공공과 민간은 철저한 동업자 정신을 가져야 한다. 이를 통해 공공은 신속한 주택공급을 위한 법적‧제도적 뒷받침을, 민간은 합리적인 사업성 확보를 통한 가족의 보금자리를 환원함으로서 노후계획도시특별법 제정의 정책적 목표를 달성할 수 있다고 본다.

◇ 도시 및 주거환경정비법상 절차 간소화

노후계획도시특별법에 의한 정비사업도 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)을 준용해야 하는 만큼 현행 도시정비법의 절차별 법적 동의율과 간소화가 필요하다.

정비사업계에서는 “빠른 정비사업이 바른 정비사업”이라는 격언이 통용된다. 마찬가지로 주택공급의 정답도 속도에 있다. 필요한 곳에 필요한 때 주택이 공급되지 않으면 부작용이 발생할 수밖에 없다.

그러나 도시정비법에 의한 재건축‧재개발사업은 여전히 평균 10~15년, 또는 그 이상이 소요되고 있다. 특히, 정비사업 진행과정에서 이주‧철거 및 공사에 소요되는 기간이 5년 내외인 것을 감안하면, 인허가에만 약 10년에 달하고 있는 시간을 소요하고 있는 셈이다.

2017년 2월 제정된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)에 따른 소규모 정비사업이 시장에서 선호되는 가장 큰 이유 중 하나는 정비계획수립 및 추진위원회승인, 그리고 관리처분인가 단계가 생략돼 사업개시 이후 4~5년 후면 새집에 입주가 가능하기 때문이다.

2021년 서울시가 주택경기 활성화와 주거안정 도모를 목적으로 시행중인 ‘신속통합기획’이라는 공공지원계획도 도시정비법을 준용한 재건축‧재개발사업이지만, 이 경우 역시 정비계획수립과 추진위원회 단계를 간소화 및 생략할 수 있으며 인․허가 통합심의 등을 적용해 최소 2년~5년 정도의 사업기간을 단축할 수 있다.

소규모주택정비법에 따른 소규모 정비사업이나 공공이 진행하는 사업에 부여되는 특례들처럼 도시정비법에 따른 재건축‧재개발사업도 추진위원회 및 관리처분인가 단계 등의 절차를 생략, 간소화할 수 있다면 전체 사업기간이 최소 3년~5년 정도 단축될 수 있을 것이다.

사업 속도가 빨라진다면 공공과 민간의 니즈(NEEDS)를 충족시켜줄 뿐만 아니라, 금융비용 등 사업비 절감은 물론 1기 신도시에 고품질 주택도 신속하게 공급할 수 있어 공공과 민간 모두 윈윈(WIN-WIN) 할 수 있다.

◇ 도시정비법의 법적동의율 완화

앞서 언급한 바와 같이 노후계획도시특별법 시행에 의한 정비사업도 도시정비법을 준용해야 하는 만큼 도시정비법의 절차별 법적 동의율 완화도 필요하다.

2020년부터 공공에서 시행중인 ‘공공재개발’ 등의 사업방식은 모두 도시정비법을 준용해 추진되는 사업이며, 이를 통해 원도심 내 부족한 주택을 공급한다.

하지만 같은 도시정비법을 준용함에도 불구하고, 절차별 법적 동의율은 민간의 경우와 공공의 경우가 그 수 및 면적 충족비율 요건에 차등을 두고 있어 문제로 지적된다.

일례로 민간이 진행하는 재건축‧재개발사업과 소규모 정비사업은 각각 3/4 이상 및 4/5 이상의 동의가 있어야만 사업을 진행할 수 있는데, 공공이 진행하는 정비사업의 경우 2/3 이상의 동의면 족하고, 면적도 1/2 동의로 완화된다. 정비사업이 사업을 진행하는 주체와 무관하게 신속한 주택공급이라는 대명제를 달성하기 위한 것임을 감안하면 쉽게 이해할 수 없는 부분이다.

신속한 주택공급이라는 공공과 민간 모두의 공통 목적을 달성하기 위해선 민간과 공공의 절차별 법적 동의율은 동일하게 추진돼야 한다.

◇ 정비사업 인허가의 문서 처리기한 명시

아무리 좋은 특별법(제도)이라도 빠른 시간 안에 신규주택을 공급하기 위해서는 사업절차별로 신속한 인허가 처리가 필수적이어야 한다.

하지만 현재 정비사업 현장을 둘러보면 각 지자체, 주무부서, 담당자별로 처리기간에 상당한 차이를 보이고 있어 사업의 정상적인 추진에 곤란을 겪는 상황이 비일비재하게 벌어지고 있다.

따라서 인허가서류(민원서류) 접수 시 문서처리기한(조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 등)에 대해 시행령에 명시할 필요가 있다. 사업추진주체가 절차별 인허가 일정을 가늠할 수 있도록 해야만 예상 가능한 일정으로 사업이 신속하게 추진될 수 있기 때문이다.

◇ 노인복지주택‧청년‧출산 인센티브 주택공급

심각한 저출산율에 따른 초고령 사회 진입, 핵가족화에 따른 1인 가구 증가 등 사회적인 문제와 주거문제를 함께 생각할 필요가 있다.

사실 노후계획도시특별법 시행 대상인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등은 건축물 안전 및 도시 인프라의 노후화를 제외하곤 주거지역으로 모두가 선호하는 곳이다. 또한 이는 정비사업이 진행되는 원도심 또한 마찬가지다.

이번 노후계획도시특별법에 따른 주택공급 시 노인과 청년, 신혼부부, 출산장려와 관련된 정책에 따라 고품질의 주택을 일정비율 의무적으로 공급할 수 있도록 하는 방안 등이 필요하다.

더불어 기존 원도심 정비사업 진행시에도 기존 임대주택뿐만 아니라 노인‧청년‧신혼부부 등을 위한 주택을 일정 비율 별도로 공급하도록 하고, 그에 따른 인센티브를 제공하는 방안을 모색할 필요가 있다.