국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 공공지원민간임대사업의 활성화를 위해 민간임대리츠 담보대출, 리츠 차입가능 금융기관 확대 등 제도를 개선, 2월 29일부터 본격 시행한다. 지난 1월 10일 발표한 ‘주택공급 확대방안’의 후속조치다.

이번 제도개선은 공공지원 민간임대 사업의 ▲원활한 자금조달 지원 ▲사업참여 부담완화 ▲사업착수 심사기준 현실화 ▲사업 추진절차 간소화 등을 골자로 한다.

이를 자세히 살펴보면 첫째, 리츠의 차입가능 금융기관을 확대하고, 대출자금에 대한 리파이낸싱을 허용한다.

현재 보험사 위주인 자금조달 창구를 다변화하기 위해 과학기술인공제회, 대한소방공제회 등 자산규모와 시장신뢰도가 우수한 기관을 리츠의 차입가능 기관으로 추가 지정하도록 부동산투자회사법 시행령을 개정 완료해 시행한다.

또한 건설기간 중 시행한 PF 대출을 임대기간 중 저금리 대출로 리파이낸싱할 수 있도록 허용한다.

둘째, 공공지원민간임대리츠에 출자한 민간주식의 담보대출과 양수도 기준을 개선한다.

그간 민간참여자가 주식담보대출을 위해 사업자 본인이 보유한 주식을 담보로 제공할 경우 담보권 실행 후 주식취득자에게 일률적으로 요구하던 기존 주주 지위 포괄승계 조건을 폐지하는 한편, 사업의무는 약정을 통해 이행할 수 있도록 한다.

이와 함께 현재 보유 주식의 50%로 제한된 양도 가능한 주식 수를 100%로 확대해 민간이 보유한 주식을 모두 양도 가능하도록 하고, 양도 가능 시기를 임차인 입주 4년 후에서 입주 후 즉시로 앞당긴다.

이외에도 공실률 5% 이하, 주거서비스 우수 이상을 받아야만 양도가 가능하도록 한 요건을 폐지, 보다 원활한 주식 양수도를 지원한다.

셋째, 공공지원민간임대리츠에 주택도시기금이 출자하기 위한 사업성 심사의 기준이 되는 주택가격 상승률을 현실화한다.

의무임대기간 종료 후 예상처분가격 산정에 활용되는 주택가격상승률을 현행 대비 0.5%p 씩 상향조정한다. 기금투자를 위한 최소수익률 기준 충족 사업이 증가함에 따라 사업착수가 확대될 것으로 기대된다.

넷째, 우선협상자로 선정된 후 사업착수까지 소요되는 기간을 단축해 사업기간 장기화로 인한 사업자들의 절차상 부담을 낮춘다.

기존에는 모든 사업장에 공사비 검증이 의무화 돼있었으나, 공동주택 분양가격 산정규칙을 일부 준용해 산출된 상한액 이하 공사비에 대해서는 공사비 검증을 면제하도록 한다. 이에 따라 검증에 소요되는 기간 약 1개월이 단축될 전망이다.

또한 기금출자 심사 시 적용하는 토지비 감정평가 및 시세조사 결과 유효기간을 기존 6개월에서 1년으로 확대, 감정평가 및 시세 재조사에 소요되는 기간 약 2개월과 재조사 비용을 절감할 수 있도록 한다.

이외에도 HUG에서 진행하는 기금투자 심사와 한국부동산원에서 진행하는 리츠 영업인가 심사 중 중복되는 내용을 상반기 중 통합, 기금투자 심사 후 2주일 이내 영업인가 심사를 완료할 수 있도록 한다.

국토부 이기봉 주거복지정책관은 “민간임대리츠 활성화를 위한 이번 제도개선을 통해 자금조달 및 사업추진 여건이 개선돼 공공지원민간임대 사업이 활성화될 것으로 기대한다”고 밝혔다.