2011년 재건축사업장의 조합장 직을 처음 맡았다. 정확한 명칭은 가좌진주1차아파트구역주택재건축정비사업조합(이하 가좌진주1조합)으로, 그렇게 정비사업에 참여한 지 꽤 오랜 시간이 흘렀고, 드디어 10여년 만에 시공사 선정(2019년 9월)에 성공하면서 가좌진주1조합의 사업은 비로소 활성화되기 시작했다.

가좌진주1차아파트는 1983년 준공된 14층 아파트다.

고층 아파트여서 사업 초기 때부터 사업성 때문에 많은 어려움을 겪을 수밖에 없었다. 1차적으로 시공사 선정에 어려움을 겪었으며, 그 다음에는 조합원의 분담금으로 인한 부담 때문에 앞으로도 당분간 쉽지 않은 과정을(사업시행인가 및 관리처분인가) 경과해야 할 예정이다.

1980~90년대 재건축사업을 선도했던 저층(주공)아파트가 줄어들면서, 2010년부터 점차 증가하고 있는 중층 또는 고층 아파트 재건축사업의 수익성은 저층 아파트와 비교가 안 될 정도로 사업성이 떨어진다. 일반적인 상식으로도 사업으로 인한 수익성이 저층에 비해 적게는 1/4 이하의 수준 정도로 열악할 수밖에 없다는 점을 이해할 수 있을 것이다.

실정이 그렇다 보니 실제 사업을 진행하는 입장에서는, 수도권에서 거래되는 아파트의 가격과 거의 같은 금액의 분담금을 조합원이 부담해야 한다는 사실 때문에 해당 사업에 대한 긍정적인 평가나 진행을 기대하기 어려운 것이 현실이다.

현재 저층아파트와 고층아파트의 재건축사업은 거의 같은 법규와 같은 절차로 진행되고 있다. 하지만 그 두 사업은 정비사업이라는 명색만 같을 뿐, 실제로는 비슷한 내용이 거의 없다. 특히 고층아파트 재건축사업은 시행자가 자기 자본을 들여서 짓는 신규 건축이나 다름 없다. 실정이 그러함에도 국토계획법, 도시정비법 등 관련법의 어느 법조문에서도 그러한 차이를 전제로 한 규정이나 조문은 찾아볼 수 없었다.

그것은 고층 아파트 재건축사업이 주거환경 개선사업이면서도 그러한 기본 취지에 부합하기 어려운 경제적 조건을 태생적으로 내포하고 있다는 현실이 정책 입안에 반영되지 않았다는 점을 방증한다고 생각한다. 또, 그 때문에 앞으로도 당분간은 고층 아파트 재건축사업을 진행하는 데 있어서 국가적 차원의 제도적 또는 법적인 지원을 받을 수 없을 것이라고 생각한다.

2019년 10월 현재.

저층 아파트를 근간으로 한 재건축사업은 이제 거의 막을 내렸다.

오래지 않은 기간 내에 (건축 연한이 다한) 고층 아파트를 대상으로 한 재건축사업이 정비사업의 주류가 되는 시기가 도래할 것이다.

도시는 시간이 지날수록 그 권역을 확대시켜가면서 대도시화 돼 간다. 그런 거대 도시 내부에 낡고 황폐해진 고층아파트가 일종의 흉물처럼 자리를 차지하고 있으면서 동시에 그 구역 전체를 슬럼화시키는 주요 원인으로 대두되고 있음에도, 낮은 사업성 때문에 그대로 방치하는 것은 도시의 정상적인 성장을 외면하는 일이 될 것이다. 더구나 버려진 듯 쓰러져 가는 낡은 건물이 사적 재산이라서 해당 아파트에 기거하는 입주자들만의 문제라고 규정짓는다면, 그것은 이미 발생한 도시의 주거 문제에 대한 해결 방법을 포기한 것이나 다름이 없다. 그처럼 건축연한이 다한 낡은 아파트를 그대로 버려두기에는, 아파트 단지의 규모와 외형이 도시 속에서 차지하는 위치가 적지 않다. 그에 더해 그곳에 거주하는 도시민들의 생활 양태나 주거환경까지 고려한다면, 낡은 아파트의 존재 의미는 이미 사적 재산의 범위를 넘어서서 거대도시를 만드는 지체에 해당된다 할 정도로 심대해질 수 있을 것이다.

조합원은 재건축을 통한 재산 가치 증식을 원한다.

하지만 앞서 거론한대로 조합원 각자가 자기 비용을 들여서 하는 사업이라면 구태여 주거환경정비사업이라는 까다롭고 복잡한 절차를 통해 사업을 진행해야 하는 지에 대한 당위성에 의구심을 갖게 된다.

저층 아파트의 경우 규제 일변도인 법령의 규제를 받더라도 그 사업에 지출되는 건축비 몇 배 이상의 수익을 확보할 가능성에 의지해 사업을 진행해 나갈 수 있다.

하지만 고층 아파트 정비사업은 다를 수밖에 없다.

이미 건축연한을 다 한 아파트에 살기 위해 (달리 방법이 없는 상황에서) 선택한 재건축사업이, 같은 건축연한에도 불구하고 저층이기 때문에 충분한 사업성을 확보한 사업장과 같은 법 규제를 받는 다는 것은 지나치게 안일하고 획일적인 법 적용이 아닐까?

재개발‧재건축사업이 해당 조합원의 이익 사업인 동시에 도시계획의 중요한 한 축을 담당하는 공적 사업이라는 사실에 이론의 여지는 없을 것이다. 그렇다면 재개발‧재건축사업의 공적인 측면을 간과해서는 안 되며, 그에 따른 고층 재건축에 대한 법적, 제도적 지원도 준비돼야 마땅하다는 결론에 이르게 된다.

고층 아파트 재건축 사업에서 수익성을 낼 수 없다는 사실은 이미 확인됐다.

주거환경의 개선이나 도시의 미관 조정, 그 어느 쪽을 생각하더라도 현재처럼 아무런 지원이 없는 상태의 고층 아파트 재건축은 모든 경우에 있어서 악재일 수밖에 없다. 그렇다면 도시의 원활한 발전 성장을 위한 고층재건축아파트 주거환경정비사업을 지원하는 한편, 기존에 수익성이 충분한 저층 아파트 재건축과 동등한 입장에서 경쟁할 수 있도록 고층 아파트 재건축에 일종의 인센티브가 주어져야 한다. 그렇게 해야만 도시의 균형적인 발전과 함께, 자본주의 기본 개념 중 하나인 평등 경쟁의 룰에 대입했을 때 비로소 고층 아파트 재건축 사업이 저층 아파트 재건축 사업과 ‘대등한 사업’이라고 될 수 있기 때문이다.

그런 여러 가지 이유들 때문에, 이제는 고층 아파트 조합원들이 감당해야 하는(현저하게 낮은 수익성으로 기인한) 금전적 부담을 보완할 수 있는 최소한의 법적 또는 절차적 지원이 필요하다는 주장에 대한 공론화가 필요한 시점이라고 생각한다.