헌법재판소는 지난 2월 28일 재판관 전원의 일치된 의견으로 지난 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 신설된 통칭 ‘임대차3법’에 대해 “헌법에 위반되지 않는다”는 결정(2020헌마1343)을 선고했다.

재판부는 이번 사건에서 ▲주택임대차보호법(2020년 7월 31일 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 본문(이하 계약갱신요구 조항) ▲같은 조 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분(이하 차임증액한도 조항) ▲같은 조 제5항, 제6항(이하 손해배상 조항) ▲같은 법 부칙 제2조(이하 부칙조항) ▲주택임대차보호법(2016년 5월 29일 개정된 것) 제7조의2(이하 월차임전환율 조항) 등의 위헌 여부를 판단했다.

◇ 계약갱신요구·차임증액한도·손해배상 조항

- 명확성원칙 위배 여부

차임증액한도 조항에 의해 보증금이나 차임 증액청구의 산정 기준이 되는 ‘약정한’ 차임이나 보증금의 구체적인 액수는 당사자가 임대차계약 내용을 통해 확인할 수 있고, 관련 규정과의 체계적 해석에 비춰볼 때 차임과 보증금이 모두 존재하는 경우 차임을 보증금으로 환산한 총 보증금을 그 산정 기준으로 삼는 것이 타당하다.

또한 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’란 ‘임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정’을 의미하고, 법원이 구체적·개별적 사안에서 합목적적으로 판단할 수 있는 만큼 그 의미가 지나치게 불명확다고 볼 수 없다.

따라서 차임증액한도 조항과 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 명확성원칙에 반하지 않는다.

- 과잉금지원칙 위배 여부

먼저 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성에 대해 살펴보면, 임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하며, 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다.

또한 침해의 최소성에 대해 살펴보면, 계약갱신요구 조항의 경우 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다. ▲임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 ▲행사 횟수는 1회로 ▲그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간은 2년으로 각각 규정돼 있으며, 제6조의3 제1항 단서 각 호에 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다.

이와 함께 ▲법인 임대인이 제6조의3 제1항 단서 제8호에 근거해 계약갱신을 거절할 수 없더라도 계약갱신요구권의 실효성 확보를 위해 실제 거주하려는 자를 임대인과 그 직계존속·직계비속으로 제한한 취지 ▲제6조의3 제1항 단서에 규정된 나머지 사유로 계약갱신을 거절하는 것이 가능한 점 등에 비춰볼 때 기본권 제한의 정도도 크지 않다.

차임증액한도 조항의 경우 차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제다. 증액 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 그 액수를 직접 통제하거나 인상 자체를 금지하지 않고, 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하며, 5%라는 비율이 지나치게 낮다고 볼 수도 없다.

손해배상조항 중 제6조의3 제5항은 임대인이 계약갱신요구의 회피 수단으로 갱신거절을 남용하는 것을 방지함과 동시에 계약갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것이다. ‘정당한 사유’, 즉 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정이 인정되는 경우 임대인이 손해배상책임을 면할 수 있는 만큼 임대인의 재산권 제한이 과도하다고 보기 어렵다.

손해배상 조항 중 제6조의3 제6항은 손해액의 입증책임을 완화함으로써 손해배상액 산정에 관한 다툼을 예방하고, 임차인의 신속한 피해 구제가 이뤄지도록 해 분쟁을 조기에 해결할 수 있으며, 법정 금액의 경우 임대인이 제3자에게 임대함으로써 얻게 되는 이익이나 임차인이 입은 손해액 또는 임대인의 갱신거절 남용을 막을 수 있는 정도를 훨씬 상회한다고 볼 수도 없다. 또 사전에 손해배상액의 예정에 관한 합의를 함으로써 위 조항의 적용을 받지 않을 가능성도 존재하는 만큼 임대인의 계약의 자유나 재산권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다.

- 법익의 균형성

주거안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지는 만큼 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다. 반면, 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이뤄지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없어 법익의 균형성도 인정된다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때 계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항, 손해배상 조항이 과잉금지원칙에 반해 임대인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.

◇ 월차임전환율 조항

- 포괄위임금지원칙 위배 여부

월차임전환율 조항에서 대통령령에 위임하고 있는 사항은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 곱하는 비율에 관한 것이다. 주택 임대차계약에서 보증금과 차임의 시세는 주택 임대차 수요와 공급 상황, 금리변동, 경제상황 등에 따른 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 인정되며, 임차인의 주거안정을 위한 전문적이고 정책적인 고려가 요구되는 만큼 하위법령에 위임할 필요성이 인정된다.

또한 월차임전환율 조항 중 제7조의2 제2호의 ‘대통령령에서 정하는 이율’은 ▲한국은행에서 공시한 기준금리 ▲주택 임대차 시장에서 전세→월세 전환 비율 ▲임차인의 주거비 부담 정도와 그로 인한 주거안정의 저해 가능성 등을 종합적으로 고려해 산정되는 것임을 충분히 예측할 수 있다.

따라서 월차임전환율 조항은 포괄위임금지원칙에 반하지 않는다.

◇ 부칙조항

- 신뢰보호원칙 위배 여부

주택 임대차와 같이 임차인의 주거안정 보장이라는 공익에 기초해 사적인 계약관계를 규율하는 법률의 경우 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거 안정 개선의 필요성 등 사회적·경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하게 되는 것이 일반적인 만큼 기존의 법적 규율 상태가 앞으로도 존속할 것이라는 임대인의 기대 또는 신뢰의 보호가치가 크다고 볼 수 없다.

또한 그동안 주택 임대차 규율이 ▲임대차의 존속 보장, 주거안정성 확보에 불충분하다는 사실이 지적돼 왔던 점 ▲계약갱신요구권의 단계적 제도화가 추진되기 전부터 계약갱신요구권을 도입하고 전월세 상한을 제한하자는 사회적 논의 및 이와 관련한 다수의 법안이 제출·논의돼 왔던 점 등을 고려할 때 주택 임대차의 최소 보장기간 확대 또는 계약갱신요구권 도입 등 임대차계약의 존속을 보장하기 위한 규율이 이뤄질 수 있음을 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다.

이외에도 ▲개정 법률 시행 당시 이미 임대차가 종료된 경우와 개정 법률 시행 전에 임대인이 갱신거절을 하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우 개정조항을 적용하지 않도록 하는 점 ▲임차인의 계약갱신요구권 횟수와 그로 인한 계약의 존속기간이 제한되는 점 ▲개정 법률 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 개정조항을 적용하지 않을 경우 임대주택의 공급 부족 또는 차임 상승 등의 부작용을 초래해 개정조항을 형해화할 우려가 있는 점 ▲임차인의 주거안정 보장이라는 공익이 임대인의 신뢰이익에 비해 큰 점 등을 고려할 때 부칙조항이 신뢰보호원칙에 반해 임대인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수는 없다.