∥ 사실관계

가. 원고는 서울 강동구 명일동을 사업구역으로 하는 재건축조합이다. 국토교통부장관은 2017년 8월 3일 이 사건 사업구역을 포함한 서울특별시 전역에 대해 주택법 제63조에 따라 투기과열지구로 지정했다.

나. 원고의 조합원인 소외인은 이 사건 사업구역 내 건물(이하 이 사건 기존 아파트)과 그 대지인 토지 공유지분(이하 이 사건 공유지분)을 소유하고 있었던 자로서, 그 중 건물에 대해서는 2015년 4월 1일 원고를 수탁자로 해 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐줬다. 이후 소외인은 2016년 12월 21일 ‘원고와 소외인이 이 사건 사업으로 신축될 이 사건 아파트를 분양받기로 하는 분양계약’을 체결했다.

다. 소외인은 2019년 5월 30일 피고와 ▲소외인이 피고에게 조합원 입주권을 매도하는 내용의 계약 ▲이 사건 공유지분을 피고에게 매도하는 내용의 계약을 각 체결했고, 이 사건 공유지분에 대해 동년 7월 17일 피고에게 매매를 원인으로 한 지분이전등기를 마쳐줬으며, 피고는 같은 날 원고를 수탁자로 해 신탁을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳐줬다.

라. 피고는 2019년 7월 31일 원고에게 ‘조합원 명의 변경 신고서’를 제출했고, 동년 8월 2일 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 대한 분양계약이 체결됐다. 원고는 2019년 11월 20일 이 사건 사업에 관한 이전고시를 했고, 피고는 동년 12월 10일 이 사건 아파트에 관해 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 그런데 피고가 조합원 자격을 취득할 수 없는 자였다는 사실을 뒤늦게 알게 된 원고는, 피고를 상대로 이 사건 아파트에 관해 구 도시 및 주거환경정비법(2021년 4월 13일 법률 제18046호로 개정되기 전의 것, 이하 구 도시정비법) 제39조 제3항, 제73조 제2항에 기해 매도청구권을 행사했다.

∥ 원고의 주장 요지

원고는 “피고는 투기과열지구로 지정된 이 사건 사업구역에서 조합설립인가 이후 이 사건 공유지분 등을 양수받은 자이므로 조합원이 될 수 없는 바, 원고는 피고에 대해 구 도시정비법 제39조 제3항, 제73조 제2항에 기한 매도청구권을 행사할 수 있다”고 주장했다.

∥ 법원의 판단

가. 원심의 판단

원심은 원고가 이 사건 사업에 관한 관리처분계획의 인가․고시 및 이에 따른 이전고시를 거쳐 피고에게 이 사건 아파트를 분양했으므로, 이 사건 공유지분에 관한 권리는 동일성을 유지한 채 이 사건 아파트에 관한 권리로 강제적으로 교환․변경됐다는 전제 하에 “원고는 피고에게 매도청구권을 행사할 수 있고, 그 대상은 이 사건 공유지분이 아니라 이 사건 아파트”라고 판단했다.

나. 대법원의 판단 (2023. 11. 2. 선고 2022다290327 판결)

원심의 이러한 판단은 수긍하기 어렵다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다.

- 도시정비법 제64조(재건축사업에서의 매도청구) 제4항에 의하면 재건축사업 시행자는 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 ‘건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리’를 매도할 것을 청구할 수 있고, 같은 법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 제2항에 의하면 재건축사업 시행자는 분양신청을 하지 아니한 자 등의 ‘토지, 건축물 또는 그 밖의 권리’에 대해 매도청구소송을 제기하도록 정했다.

위와 같은 내용의 도시정비법 제64조 제4항 및 제73조 제2항은 재건축 불참자 등에 대해 그 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권을 매도하게 하는 규정으로서 이들의 재산권에 대한 제한규정이기는 하나, (중략) 위헌이라고 할 수 없다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결, 헌법재판소 2020. 11. 26. 선고 2018헌바407 등 결정 참조). 그러나 매도청구권의 위와 같은 기본권 제한성을 감안하면 위 규정을 적용함에 있어 그 행사요건을 엄격히 해석해야 하고, 함부로 유추해석하거나 확장해석해서는 아니 된다.

구 도시정비법 제39조 제2항, 제3항에 의하면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고, 이러한 경우 사업시행자는 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 동법 제73조를 준용해 손실보상을 해야 한다고 정하고 있다. 사업시행자가 위 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 취득하기 위해 협의를 진행했으나 협의가 성립되지 아니한 경우 도시정비법 제73조 제2항을 준용해 위 건축물 또는 토지에 관한 매도청구권을 행사하는 것은 재건축사업의 시행을 위한 것으로서 허용된다고 할 것이다.

그러나 재건축사업 시행자가 위 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없다는 사실을 뒤늦게 인지했고, 그 전에 이미 위 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 현물출자 받거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받은 경우라면, 재건축사업 시행자는 신탁 받은 건축물 또는 토지의 소유권을 취득하기 위해 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결 등 참조).

조합원 자격을 취득할 수 없음을 간과하고 해당 양수인에게 대지 또는 건축물을 분양하는 것을 내용으로 하는 관리처분계획의 변경 및 이전고시가 이뤄지고, 해당 양수인이 그에 따른 권리를 취득하기에 이른 경우라면, 그러한 관리처분계획 또는 이전고시의 효력을 다투는 것은 별론으로 하고, 해당 양수인이 취득한 대지 등에 대해 도시정비법 제73조 제2항에 기해 매도청구를 하는 것은 재건축사업의 시행과 무관해 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다.

∥ 결론

원고의 정관 제9조 제5항, 제6항에 의하면 투기과열지구 내 건축물 등 양수인으로서 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우 현금으로 청산하고, 이미 신탁등기 된 조합원의 토지 및 건축물의 소유권은 조합에 자동 귀속되며, 신탁등기 이전 조합원의 토지 및 건축물의 소유권은 청산금 지급과 동시에 조합에 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하도록 돼 있다.

원고는 결과적으로 이 사건 기존 아파트는 소외인으로부터, 이 사건 공유지분은 피고로부터 원고를 수탁자로 하고 신탁을 원인으로 한 각 소유권이전등기를 경료 받았다. 앞서 본 법리 및 위 정관 규정에 의하면 원고가 위 건물과 토지의 소유권을 취득하기 위해 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다.

따라서 피고가 조합원 자격을 취득할 수 없다는 점을 간과하고 피고에게 이 사건 아파트를 분양했다 하더라도, 원고는 구 도시정비법 제39조 제3항, 도시정비법 제73조 제2항을 근거로 이 사건 아파트에 대해 매도청구권을 행사할 수 없다고 봐야 할 것이다.