서울특별시가 지하철역 주변을 고밀‧복합개발해 직주근접 콤팩트시티를 실현하기 위한 ‘역세권 활성화사업’의 대상지를 주요 간선도로변까지 확대한다. 역세권에 이은 간선도로변 복합개발 활성화를 통해 서울 도시공간 대개조의 한 축을 담당하게 한다는 목표다.

역세권 활성화사업은 지하철역 승강장 350m 이내 가로구역에 해당하는 부지의 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 공공기여 받아 지역에 필요한 시설을 확충하는 사업이다.

민간사업자는 토지가치 상승으로 사업성을 높일 수 있고, 공공은 지역 필요 시설을 공급해 민간과 공공이 서로 윈윈(WIN-WIN)하는 대표적인 사업으로 관심이 높아지고 있다.

서울시는 지난해 8월 지하철역 승강장 경계로부터 250m 이내였던 역세권 사업대상지 기준을 중심지 체계상 지역 중심 이상 및 환승역의 경우 350m 이내로 확대하도록 운영기준을 1차 개정한 바 있다.

이번 2차 개정은 ▲노선형 상업지역 대상지 포함 ▲용적률 인센티브 추가 도입 등을 통한 사업 활성화 및 안정적 사업추진 방안 마련을 골자로 한다.

이를 자세히 살펴보면, 먼저 간선도로변 중 노선형 상업지역을 포함하는 가로구역을 사업대상지에 포함하도록 했다.

주요 간선도로변에 띠 모양으로 지정된 노선형 상업지역은 양호한 개발 여건을 갖추고 있으나, 그동안 건축 규모 및 배치 제한, 도시기능 연속성 부족, 기형적 건축물 양산 등 불합리한 토지이용으로 장기간 미개발돼 지역 환경 낙후의 원인으로 지목돼 왔다.

이번 개정에서는 둘 이상의 용도지역이 중첩돼 있는 노선형 상업지역을 하나의 용도지역으로 변경할 수 있도록 하고, 일반상업지역으로 상향 시 ‘복합용도’ 도입을 의무화했다.

또한 기존 지하철역 승강장 350m 이내 지역에 대해서도 입지 특성에 따라 용도지역을 최대 2단계(위원회 인정 시 3단계) 변경할 수 있던 기준을 입지 특성 충족 및 복합용도 도입 시 최대 4단계까지 변경할 수 있도록 했다.

다음으로 창의·혁신디자인, 관광숙박시설, 친환경 건축물을 적극 유도하기 위한 용적률 인센티브 항목이 추가 도입됐다.

창의·혁신디자인 선정 및 특별건축구역 지정 시 최대 110%p 이내의 상한 용적률을 가산하며, ‘외래관광객 3000만 관광도시’를 목표로 충분한 숙박시설을 공급하기 위해 노선형 상업지역 일대의 용도지역 상향과 함께 관광숙박시설을 도입하는 경우 1.2배 이하의 범위에서 용적률을 가산한다.

또한 탄소 중립, 에너지 자립 등 글로벌 정책 환경에 발맞춘 스마트 친환경 건축물 유도를 위해 제로에너지건축(ZEB)·녹색건축인증·지능형건축물(IBS) 도입 시에도 용적률을 추가로 가산할 수 있도록 했다.

이외에도 사업 추진과정에서 도출된 문제점을 보완, 대상요건 등을 재정비해 안정성을 확보, 신속한 사업추진을 도모할 계획이다.

구체적으로 도시정비형 재개발사업 대상지 선정을 위한 지원자문단에서 인정하는 구역면적 완화 요건에 3만㎡ 상한 규정을 신설하고, 대상지 선정 신청 시 동의율 50% 이상을 확보하도록 하는 한편, ‘2030도시주거환경정비기본계획’의 정비구역 지정요건에 최소필지, 저밀이용, 신축 비율 등 요건을 추가해 무리한 구역 확대로 인한 주민 동의율 저조 등 주민 갈등 및 사업 지연 요소를 최소화한다.

이와 함께 ‘도시계획변경 사전협상 운영지침’상 5000㎡ 이상의 협상 대상지 요건을 갖춘 지역은 역세권 활성화사업 대상지에서 제외해 유사 사업간 사업대상 구분을 명확히 하고, 주택법에 따른 주택조합이 사업을 추진할 때는 주택조합설립인가 이후 대상지 신청이 가능하도록 신청요건을 강화해 지역주택조합원 피해 방지 및 원활한 사업추진을 도모한다.

또한 보행녹지공간 확보를 위해 공개공지 조성을 의무화, 정원도시 서울 구현을 위한 쾌적한 도시 환경 개선 기반을 마련하는 등 정책실현을 위해 운영기준을 구체화했다.

서울시는 3월 중 이번 개정사항 및 그간 추진된 사업 사례 등을 공유하는 사업설명회를 개최해 사업 활성화를 촉진할 방침이다. 설명회에서는 자치구·민간의 적극적인 사업 참여를 유도하고, 역세권 활성화 사업의 원활한 추진을 위한 노하우도 공유할 예정이다.

서울시 조남준 도시공간본부장은 “역세권 활성화사업은 발전 잠재력과 파급력이 큰 지하철역 주변을 개발해 직주근접 콤팩트시티를 실현하는 사업”이라며 “노선형 상업지역을 활용한 국제 업무 및 관광인프라 조성을 통해 ‘서울 공간 대개조’ 실현 및 글로벌 도시경쟁력이 강화될 것으로 기대한다”고 말했다.