한국건설산업연구원(이하 건산연)이 올해 건설·부동산 시장의 위기를 극복하고, 안정화를 도모하기 위한 정책자료집 ‘주택공급 활성화와 부동산금융 시장 안정을 위한 정책과제’를 발간했다.

경제위기를 극복하고 혁신적인 국가 성장을 이루기 위해서는 침체 국면에 빠진 건설산업의 활성화가 필수다. 특히, 다가오는 총선을 앞두고 민간 주도 시장구조로의 변화가 급속히 가속화되고 있는 반면, 기존 규제와 제도가 국민들의 삶의 질 개선과 창의적 기술혁신에 걸림돌이 되는 것은 아닌지에 대한 점검이 필요한 시점이다.

이에 건산연은 ▲지속가능한 공급체계 ▲시장구조 변화에 대응하는 제도 ▲건설·부동산 금융의 안정화 등 세 가지 정책 이슈와 총 24개의 세부 정책과제를 제시했다.

◇ 지속가능한 공급체계 마련

‘도심 공급 확대를 위한 정비사업 활성화’와 ‘물량창출을 위한 공급 규제 개선’ 등 두 가지 영역에서 9개 과제를 제안했다.

- 도심 공급 확대를 위한 정비사업 활성화

정비사업은 주택수요는 높으나 유휴 토지가 거의 없는 기성시가지에서 양질의 주택을 공급하기 위한 핵심 수단이다. 방식의 차이는 있으나, 지난 정부 후기부터 지금까지 신규 수단 도입과 규제 개선을 통한 사업 활성화 노력이 지속되고 있다.

그러나 최근 정비사업을 둘러싼 환경은 우호적이지 않다. 급격한 금리 인상으로 인한 부동산 시장 침체로 일반분양 수입이 감소하는 동시에 공사비가 급등해 비용이 크게 증가했고, 그 결과 지연되거나 사실상 중단되는 사업장이 속출하고 있는 실정이다.

이러한 상황에서 정비사업을 활성화하기 위해서는 불필요한 사업비 지출을 최소화하기 위한 노력과 함께 금융구조 도입을 통해 분담금 부담 능력이 부족한 조합원을 지원하고 사업 리스크를 절감하기 위한 노력을 병행해야 한다.

이외에도 노후·고밀 주거지역 사업성 개선을 위해 용적률 체계를 개편하고, 공익적 필요성이 인정되나 사업성이 부족한 곳에 공공지원을 확대하는 노력도 병행할 필요가 있다.

- 물량창출을 위한 공급 규제 개선

지난해 주택공급 선행지표를 살펴보면 인허가·착공이 크게 위축됐으며, 특히 착공의 감소폭이 크게 나타났다. 주택공급의 선행지표가 큰 폭으로 낮아짐에 따라 정부의 핵심 주택정책인 270만호 주택공급 계획에 차질이 생길 것으로 우려되는 상황이다.

주택공급 시장 환경이 어려운 상황에서 주택공급의 장애요인이 되는 다양한 규제를 개선해 정책적으로 원활한 주택공급이 이뤄지도록 노력할 필요가 있다.

◇ 주택시장 구조변화에 대응한 선제적 제도 개편

‘미래 대응 및 시장 정상화를 위한 수요 진작’과 ‘서민 주거안정을 위한 시스템 개편’ 등 두 가지 영역에서 8개 과제를 제안했다.

- 미래 대응 및 시장 정상화를 위한 수요 진작

최근 대표적인 수요 지표로 볼 수 있는 거래량 감소가 다시 이어지는 등 주택공급뿐만 아니라 수요 지표 역시 시장의 어려움을 가중하고 있다.

지난해 4분기 들어 월간 거래량이 다소 회복되는 모습을 보이고는 있으나, 거래총액의 감소가 이어진다는 점에서 시장 전반의 회복이라고 보기는 어려운 실정으로, 주택 구입의 주된 재원이 되는 주택담보대출 실행 액수도 지난해 8월 정점을 기록한 이후 완만한 감소세를 보이며 수요의 감소를 뒷받침하고 있다.

미래 인구구조 변화에 따른 주거 공간 수요에 대한 변화도 새로운 화두로 떠오르고 있다.

2020년 통계청 추산에 따르면, 2030년까지 연 6만명의 인구가 감소할 것으로 예상됐으나, 실제 지난해까지 감소한 인구는 32만8000명으로, 당초 인구 추계에 비하면 30% 이상 빠르게 진행됐다. 이러한 추세는 노령화를 보다 빠르게 진행시키고, 미래에 가구 감소 등이 지속될 경우 주거공간에 대한 수요 감소로 이어질 가능성도 있다.

이를 종합해보면 현재 주거 공간에 대한 수요를 충족하면서도 미래에 예상된 수요를 함께 아우를 수 있도록 선제적인 대응을 준비할 필요가 있다.

- 서민 주거안정을 위한 시스템 개편

우리나라는 임차가구 비중이 38.8%에 달하고 소득이 낮을수록 임차로 거주하는 비율이 높은 만큼 서민 주거안정을 위해서는 임대차시장 안정이 선결돼야 한다.

그간 이어진 정책적 노력을 통해 지난해 이후 전세가격이 안정세를 보이고는 있으나, 물가 상승 및 월세 전환 등에 따라 서민들의 주거비 부담은 지속되고 있고, 임차인을 노린 전세사기 또한 여전히 횡행하는 실정이다.

주거 불안, 임대료 부담 등 서민들의 주거 문제를 해결하기 위해서는 전세사기를 근절함과 동시에 주거비 부담 경감 및 시장 충격 완화 관점에서의 전세자금 대출 정책을 설계할 필요가 있다.

한편, 공공임대주택의 지속적인 공급으로 장기 임대주택 재고가 일정 수준 확보됐으나, 재정적 한계 등을 고려할 때 민간을 활용한 임대주택 공급 채널의 활성화가 요구된다.

기업형 임대주택사업이 활성화되면 대규모 재고 확보, 장기 안정적 임대주택 운영, 주거 서비스 품질 향상 등에 기여하고, 임대사업자제도 정상화는 시장 침체기 매매시장과 임대차시장 안정에 동시에 기여할 것으로 기대된다.

◇ 건설부동산 금융 정상화를 위한 정책 마련

‘부동산PF 위기 연착륙 유도’와 ‘부동산 PF 구조 개선’ 등 두 가지 영역에서 7개 과제를 제안했다.

- 부동산PF 위기 연착륙 유도

지난 2022년 하반기 발생한 자본시장 신용경색 이후 부동산 시장이 급속도로 냉각됨에 따라 개발사업들에 투입된 PF자금의 정상적 회수가 지연되면서 부동산PF 부실 우려가 제기되기 시작했다.

이에 정부는 지난해 초 금융시장 안정에 초점을 맞춰 금융기관과 시행사, 시공사 등에 유동성을 적극적으로 공급, 단기 신용경색으로 인한 위기를 진화했다. 그러나 부동산 시장 침체가 이어지면서 개발사업들의 수익성이 회복되지 못하는 상황이 지속되고 있는 실정이다.

특히, 지난해 12월 태영건설의 워크아웃 신청으로 그동안 이연돼 온 부동산PF 문제가 본격적으로 불거지기 시작했다. 부실 처리 과정에서 발생할 수 있는 시장 충격이 과거 글로벌 금융위기 이후 발생한 저축은행 사태와 비교해 적지 않을 가능성이 큰 상황이다.

이에 따라 부실 처리가 본격화하고 있는 현 상황에서 시장의 경착륙을 억제하기 위한 다각적인 대응책을 마련할 필요가 있다.

- 부동산PF 구조 개선

지금의 위기는 시행사가 과도한 레버리지를 활용해 개발사업을 추진하고, 수주가 절박한 건설사가 PF 조달과정에서 채무인수 등 신용보강을 제공하는 국내 PF 사업방식이 가진 문제점이 부동산경기 침체기에 수면 위로 드러난 것으로 볼 수 있다.

결국 현재의 부동산PF 구조를 개선하지 않을 경우 지금과 같은 위기가 다시 재발할 가능성이 있는 바, 위기 진행 과정에서 드러난 문제점들에 대한 개선방안을 지금부터 모색해 나갈 필요가 있다.

구체적으로는 대주단과 시공사 사이에 이뤄지는 불공정 약정에 대한 규제를 강화하는 등 시공사에 위험이 집중된 지금의 개발사업 추진 구조를 개선해야 한다.

한편, 현재 위기에 처한 사업장 또는 건설사에 대한 새로운 유동성 공급장치를 마련하는 방안에 대한 고민도 요구된다.

현재 상황에서는 시행주체의 부도가 곧바로 건설사 부도로 이어지는 결과를 초래할 가능성이 높은 만큼 정상화 가능성이 큰 사업장과 우량 건설사에 대해 선별적이면서도 신속하게 긴급 유동성을 공급할 수 있는 장치를 마련해 운영할 필요가 있다.

또한 중·장기적으로는 개발사업과 관련된 각종 법정부담금과 개발사업에 참여하는 금융기관에 대한 신설부담금 등을 통해 안정적으로 수입을 확보하는 한편, 위기 발생 시 금융권으로부터 자금을 조달받을 수 있는 형태의 상설화된 공적 기금을 설치하는 방안을 검토할 필요가 있다.

이외에도 체계화되지 못한 지금의 부동산 PF 관리체계의 개선도 요구된다.

금융위원회는 부동산PF에 대한 법적 개념 정립과 그를 기초로 한 건전성 규제를 고도화하고, 국토교통부는 관리 필요성 있는 사업장 범위를 설정, 이들 사업장의 현황을 주기적으로 파악할 수 있는 관리체계를 마련할 필요가 있다.

건산연 이충재 원장은 “정책자료집은 민간이 선도하고 공공이 지원하는 건설산업 정책의 방향성 확인과 미래 혁신을 위한 지침서의 역할을 한다”며 “정책과제 실현을 통해 건설산업이 일자리 창출과 지역경제 활성화는 물론, 국가의 경제적 발전을 이끌어가는 핵심 산업으로서의 역할을 다시 한 번 수행하길 바란다”고 말했다.

한편, 건산연은 정책자료집 발간에 이어 오는 4월 2일 ‘시장-재원-제도’를 유기적으로 아우르는 지속가능한 공감대를 형성하기 위한 세미나를 개최한다. 세미나에서는 국민과 산업계 등 다양한 주체의 의견이 반영된 바람직한 입법정책 방향과 제도개선 방안을 모색할 예정이다.