법무법인(유한) 현 김경태 파트너 변호사
∥ 들어가며
현행 주택법령 상 사업진행 단계별 조합원 모집 절차․방법을 살펴보고, 지역주택조합(또는 추진위원회)이 조합원모집을 통한 조합가입계약 체결 시 동·호수를 특정할 경우 어떠한 법적 문제가 있는지에 대해 설명하고자 한다.
∥ 조합설립인가 전 조합원 모집 절차․방법
가. 지역주택조합이 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 경우 관할관청에 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해 한다. 다만, 공개모집 이후 조합원의 사망․자격상실·탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우 신고하지 않고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.(주택법 제11조의 3 제1항, 제2항)
나. 조합원 모집신고를 하려는 자는 조합원 모집 신고서에 동법 시행규칙 제7조의3 제1항 각호 서를 첨부해서 관할관청에 제출해야 하고, 모집신고가 수리된 이후 동법 시행규칙 제7조의4 제2항 각호의 사항이 포함된 모집공고를 해야 한다.(법 제11조의 3 제3항, 동법 시행규칙 제7조의3 제1항, 제7조의4 제2항)
다. 법 제11조의3 제1항을 위반해 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.(법 제102조의 2)
라. 법 제11조의3은 2017. 6. 3.부터 적용되는데, 다만 부칙 제4조에 따르면 2017년 6월 3일 이전 ▲조합설립인가 신청을 한 경우 ▲주택조합설립인가 신청을 하기 위해 일간신문에 조합원 모집 공고를 해 조합원을 모집한 경우에는 위 규정은 적용되지 않는다.
후자의 경우 ‘조합원을 모집한’의 의미와 관련해, 법제처는 “2017년 6월 3일 이전에 조합원을 모집을 시작해 위 시행 당시 모집이 진행 중인 경우는 포함하지 않는다”고 유권해석을 했으나, 사견으로 죄형법정주의 원칙 등을 고려하면 시행 전에 조합원 모집을 개시한 경우를 의미하는 것이지 반드시 모집행위를 완료한 경우를 의미한다고 볼 수는 없다.
∥ 조합설립인가 후 조합원 모집 절차·방법
가. 지역주택조합은 설립인가를 받은 후 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 아래 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.(동법 시행령 제22조 제1항)
| - 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장·군수·구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우 - 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우 가. 조합원의 사망 나. 지역주택조합이 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 사업계획승인을 받은 경우 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권 등의 목적으로 돼 있는 경우에는 그 저당권 등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우 다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우 라. 조합원이 무자격자로 판명돼 자격을 상실하는 경우 마. 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경돼 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우 |
나. 지역주택조합이 설립인가를 받은 후 주택건설 예정 세대수를 초과하지 않는 범위에서 관할관청으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받으려는 경우 추가모집안을 작성해 관할관청에 제출해야 한다.(동법 시행규칙 제9조)
다. 조합원 추가모집 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 사업계획승인 신청일까지 해야 한다.(동법 시행령 제22조 제3항)
라. 주택법은 동법 시행령 제22조 제1항 등을 위반한 경우 형사처벌 등의 제재 규정을 두고 있지 않다.
∥ 조합가입계약 상 동·호수 지정의 문제
가. 지역주택조합은 그 조합원을 위해 건설하는 주택을 조합원에게 우선 공급할 수 있고(법 제11조 제5항), 입주자를 모집하려는 경우 주택공급에 관한 규칙이 정한 바에 따라 관할관청의 승인을 받아야 하는데(법 제54조) 주택공급에 관한 규칙 상 입주자모집, 주택공급 관련 규정은 지역주택조합이 그 조합원에게 공급하는 주택, 조합원에게 공급하고 남은 주택이 30호 미만의 경우 적용되지 않는다(동 규칙 제3조 제2항 제5호 등).
나. 즉, 지역주택조합이 조합원에게 공급하는 주택의 경우 주택공급에 관한 규칙 상 공급방법(일반공급, 우선공급, 특별공급), 추첨에 따른 동․호수 배정 등이 적용되지 않는 바, 예정 건축계획 상 동·호수를 지정해 조합가입계약을 체결하더라도 주택법령에 반하지 않았다.(다만, 동․호수는 조합설립인가 후 건축심의, 사업계획승인 등을 통해 비로소 확정되는 바 조합가입계약 상 동·호수를 지정하더라도 추후 건축심의 등을 통해 건축계획의 변경 가능성이 있다는 점 등을 명시하지 않을 경우 조합가입계약 상 채무불이행에 따른 해제, 기망에 따른 취소 등의 여지는 있음)
다. 그런데, 동법 시행규칙(2019. 10. 29. 개정 국토교통부령 제666호) 제7조의4 제2항 제15의2호가 신설돼 조합원 모집공고 내용에 ‘동ㆍ호수는 사업계획승인일 이후에 배정한다는 사실과 구체적인 배정 시기의 결정 및 통지 방법’이 포함돼야 하는 바, 위 개정 규정 시행(10월 29일) 후 조합원 모집신고를 하는 지역주택조합(또는 추진위원회)의 경우(동법 시행규칙 부칙 제2조) 조합가입계약 상 동·호수를 지정할 수 없게 됐다.