Q. 주택법 제11조 제1항 전단에 따른 지역주택조합의 설립인가를 받기 위해 같은 법 제11조의3 제1항 전단에 따라 조합원의 모집 신고를 하는 자는 조합원 모집 신고를 할 때 같은 법 제11조 제2항 본문에 따라 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하는지?

A. 주택법 제11조의3 제1항 전단에서는 지역주택조합의 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장‧군수‧구청장에게 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하도록 규정해 조합원을 모집하려는 자에 대한 신고 의무 및 공개모집 의무를 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 시장‧군수‧구청장이 조합원 모집 신고를 수리할 수 없는 경우로 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우(제1호), 신고내용이 법령에 위반되는 경우(제3호) 등을 열거해 규정하고 있는 반면 토지의 사용권원 확보에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않다.

주택법 제11조의3은 주택조합 설립 전의 조합원 모집 과정에서 발생하는 무자격자인 조합원 모집 및 허위‧과장광고 문제 등을 개선하기 위해 2016년 12월 2일 법률 제14344호로 일부개정되면서 신설된 규정으로, 같은법 시행규칙 제7조의3 제1항 제3호 나목 및 같은 규칙 제7조의4 제2항 제4호에서는 조합원 모집 신고를 하려는 자가 시장·군수·구청장에게 제출해야 하는 서류 및 신고가 수리된 이후 조합원 모집공고에 포함해야 하는 사항에 ‘토지확보 현황(확보면적, 확보비율 등을 말한다) 및 계획’이 포함되도록 규정해 토지확보에 관한 허위‧과장광고를 방지하고 있다.

따라서 주택법 제11조 제2항 본문에 따라 주택조합설립인가를 받기 위해 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 하는 요건을 주택조합 설립 전의 조합원 모집 단계에서 미리 갖춰야 한다고 보는 것은 주택법 제11조 제2항 본문 및 제11조의3의 규정체계에 반할 뿐 아니라 입법취지를 넘어선 과도한 해석이므로 이 사안의 경우 조합원 모집 신고를 할 때 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 한다고 볼 수 없다.

한편, 주택법 제11조의3 제5항 제2호에서 시장·군수·구청장은 이 법에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없도록 규정하고 있으므로 조합원 모집 신고 시 같은 법 제11조 제2항 본문에 따른 토지의 사용권원 확보 요건을 갖춰야 한다는 의견이 있는데, 주택법 제11조 제2항 본문에 따른 토지의 사용권원 확보는 지역주택조합 설립 인가의 요건으로 같은 법에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 해당하지 않을 뿐 아니라 조합원 모집 후 지역주택조합 설립 인가를 받기 전까지 확보할 수 있는 것이므로 조합원 모집 신고 시 토지의 사용권원을 확보하지 못하더라도 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없다는 점에서 타당하지 않다.