부동산 시장을 옥죄고 있는 정부의 강도 높은 각종 부동산 대책에도 불구하고 “올해도 서울의 주택가격은 상승할 것”이라는 전망이 나왔다. 주택산업연구원이 지난 12월 25일 발표한 ‘2020년 주택시장 전망’이다.

∥ 2020년 주택가격‧거래‧공급 전망

해당 발표에서 주택산업연구원은 먼저 지난해를 ‘정부의 규제강화 의지를 재확인하고 서울 아파트 값 급등이 정부정책을 견인한 상저하고의 한 해’로 진단했다. 규제정책이 가속화되면서 시장에서 자산가구와 비자산가구의 주택구입환경 차등화, 규제지역과 비규제지역의 차별화, 입시제도 개편이 가져온 교육선호지역 집중 심화, 새 집 선호현상 등이 두드러졌고, 결국 주택시장 내 초양극화 및 초국지화가 진행돼 정부와 시장의 갈등·대립이 지속된 해였다는 것이다.

또한 주택산업연구원 “올해 전국 매매가격은 상승·하락지역의 공존으로 보합(0.0%)선 유지, 전세가격은 여전히 하락(△0.6%↓) 기조가 이어질 것으로 전망된다”면서도 “다만, 서울 주택가격은 2019년 하반기 급등현상은 조정되나, 만성적인 서울진입희망 대기수요와 누적적인 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재된 상승압력요인으로 매매가가 1.0%(아파트 1.2%) 상승할 것으로 예상된다”고 밝혔다.

이를 구체적으로 살펴보면, 주택산업연구원은 서울의 아파트가격이 수도권시장의 상승세를 견인할 것으로 예상되나, 서울ㆍ수도권에 집중된 정책규제의 영향으로 지난해 말의 빠른 상승속도가 일정부분 조정될 것으로 내다봤다.

또한 수도권은 분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 올해 상반기는 시장 불확실성과 변동성이 극대화될 것으로 전망했으며, 지방은 지방광역시 강세, 기타지방 약세흐름이 유지되는 디커플링 상황에서 ▲과잉공급 문제의 점진적 해소에 따른 하방압력 둔화 ▲지역기반산업의 개선 기대감 ▲지방 규제지역 해제로 인한 국지적 기대감 등으로 주택가격 하방압력이 소폭 개선될 수 있을 것으로 전망했다.

이외에도 주택산업연구원은 올해 전국적으로 약 81만건 정도의 주택매매거래가 있을 것으로 내다보기도 했다. 지난해 대비 약 8% 증가한 수치이긴 하지만, 여전히 예년대비 거래가 적은 수준이다.

이와 관련해 주택산업연구원은 “2019년 거래급감에 따른 기저효과로 견조한 거래시장 회복으로 설명할 수 없고, 오히려 대출·조세규제 강화로 수요자의 주택거래 및 주거이동 어려움이 지속되면서 주거이동 정상화를 위한 규제개선 요구가 증가할 것”이라고 전망했다.

또한 주택산업연구원은 시장인식, 공급물량 추세, 택지공급 현황, BSI지수 등을 종합적으로 검토한 결과 올해 주택공급은 지난해 대비 10%~20% 감소할 것으로 전망된다고 밝히기도 했다.

구체적으로 주택산업연구원은 올해 주택공급의 경우 전년 대비 인허가ㆍ착공ㆍ분양ㆍ준공이 각각 △16.2%, △21.3%, △14.3%, △11.7% 감소할 것으로 전망했으며 ‘제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획’에 따르면 2018년부터 2022년까지 신규주택 수요는 연평균 38.7만호(31.6~45.7만호)인 만큼 공급량 감소에 따른 공급부족 위험은 크지 않을 것으로 판단했다.

이와 관련해 주택산업연구원은 “올해 공급물량은 인허가 41만호, 착공 34만호, 분양 25만호, 준공물량 46만호 수준이 될 것으로 보인다”며 “특히 최근 몇 년간 지속적으로 증가했던 준공물량이 2018년을 정점으로 2년째 감소하면서 주택가격 하락폭이 둔화될 것으로 기대된다. 올해는 그동안 강력한 시장하방요인으로 작동했던 과잉공급 이슈가 크게 해소되는 한 해가 되면서 서울주택시장 진입희망수요 특성변화가 중요해질 것”이라고 밝혔다.

한편, 주택산업연구원이 밝힌 올해 주택시장 5대 영향변수는 ▲주택 관련 대출규제 ▲분양가상한제 ▲금리 ▲거시경제여건 ▲재개발·재건축 관련 규제 등이다.

이와 관련해 주택산업연구원은 “과잉공급요인에 의한 가격하락 위험은 비서울지역에서 크게 둔화될 것으로 보이지만, 기준금리 인하가능성과 유동성 영향력 확대, 정부 규제정책으로 인한 변동성 확대로 주택시장 불안은 여전히 지속될 것으로 판단된다”며 “분양가상한제와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 올해 2분기가 변곡점이 될 수 있는 만큼 안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출·조세 정책이 중요하다”고 밝혔다.

또한 “준공물량이 2018년을 정점으로 2년째 감소하면서 주택가격 하락폭 둔화할 것으로 기대되면서 올해는 그동안 강력한 시장하방요인으로 작동했던 과잉공급 이슈가 크게 해소되는 한 해가 되면서 서울주택시장 진입희망수요 특성변화가 중요해질 것”이라며 “3040세대의 시장진입과 더불어 온라인 정보력이 확대되고 유튜브 등을 통한 정제되지 않은 무분별한 정보 범람으로 정보의 비대칭 및 시장왜곡 현상이 심해지면서 정부와 소비자 모두 피해자가 될 뿐만 아니라 향후 주택정책 추진시 부담으로 작용할 수 있는 만큼 건전하고 균형감 있는 주택시장 관련 정보의 유통관리체계 기반마련이 중요해지는 한 해가 될 것”이라고 말했다.

∥ 설문조사 결과 52.56% “집값 오를 것”

이와 같은 올해 주택시장 전망이 나온 가운데 국민들 또한 올해 상반기 집값 상승을 점친 것으로 나타났다.

부동산114는 “지난해 11월 4일부터 17일까지 전국 1191명을 대상으로 ‘2020년 상반기 주택시장 전망’ 온라인 설문조사를 진행한 결과 응답자의 52.56%가 매매가격이 상승할 것으로 예상했다”며 “이는 2019년 하반기 전망조사에서 상승 응답이 26.17% 수준에 불과했던 것과 비교하면 비중이 큰폭으로 늘어난 것”이라고 밝혔다.

매매가격 상승에 대한 응답은 ‘서울 등 수도권 아파트 가격 상승(57.35%)’이 압도적이었고, ‘덜 오른 지역에 대한 매수 유입(15.97%)’에 대한 응답이 뒤를 이었는데, 이에 대해 부동산114는 “서울 등 수도권 아파트 가격 상승 기대는 2019년 하반기부터 서울과 서울 접근성이 좋은 수도권 지역이 가격 상승을 이끌었기 때문인 것으로 풀이된다”며 “덜 오른 지역에 대한 매수 유입은 투기과열지구인 서울 보다 규제가 약한 지역에서의 가격 따라잡기(갭 메우기) 현상이 시장 트렌드의 하나로 자리한 영향”이라고 말했다.

또한 매매가격 상승을 예상한 응답자들은 ‘아파트 분양시장 활성화(10.86%)’, ‘서울 도심의 공급부족 심화(9.90%)’ 등도 주택가격 상승요인으로 선택했다.

한편, 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자들 중 가장 많은 사람들은 ‘국내외 경기 회복 불투명(36.90%)’을 이유로 꼽았다. 이어 ‘대출 규제로 매수세 약화(19.05%)’, ‘가격 부담에 따른 거래량 부족(16.07%)’, ‘일부 지역 아파트 입주물량 증가(12.50%), ’정부 주도의 공공주택 공급 기대감(9.52%) 순이었다.