지역주택조합사업을 통해 공급되는 아파트는 실제 거주할 사람들이 직접 짓는 만큼 여러 부가적인 비용들이 절감되며, 이로 인해 여타 아파트와 비교해 20~30% 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 또한 조합 가입 및 사업추진을 통해 아파트를 지어 올리는 만큼 청약으로부터 자유롭고, 호수 배정에서도 유리하다.

하지만, 현실적으로 지역주택조합사업은 이와 같은 장점에도 불구하고 부동산 시장에서 차지하는 비중이 그리 높지 않고, 사람들에게 큰 호응을 얻지 못하고 있는 것도 사실이다.

전문성 결여 등으로 인한 사업 장기화, 이로 인한 추가 부담금 발생에 더해 ‘쉽게 사기에 노출될 수 있다’는 부정적 인식까지 팽배해지면서 신뢰에 치명적인 악영향을 받고 있기 때문이다.

이러한 가운데 지역주택조합사업이 보다 원활하게 진행될 수 있도록 조합 및 업무대행사의 든든한 동반자 역할을 자처하는 이가 있다. 법무법인 현 김경태 파트너변호사가 그 주인공이다.

사법연수원 재직 당시 행정법, 건설법 등에 흥미를 느낀 김경태 변호사는 해당 분야에 대해 보다 심도 깊게 공부하기 위해 바쁜 연수원 과정 중 경희대 법과대학 대학원에서 행정법의 대가 박균성 교수 지도하에 행정법 석사과정을 밟았다.

또한 연수원 수료 후에는 건설 관련 전문 로펌에 입사해 약 10년간 ▲공동주택 하자소송 ▲관리단 및 입주자대표회의 관련 분쟁 ▲정비사업 ▲지역주택조합사업 ▲도시개발사업 ▲기타 일반 시행사업 ▲건설 클래임(건설산업기본법, 하도급거래 공정화에 관한 법률 관련 이슈) 등 오로지 건설 관련 분야의 한길을 걸어왔다.

그리고, 지난 2018년 말 법무법인 현으로 합류한 김경태 변호사는 지역주택조합사업 분야에 더욱 매진하고 있다.

특히, 김경태 변호사는 각 지역주택조합 임원 및 업무대행사 임직원 등이 주택법령의 내용을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 주요 판결례 및 법제처 유권해석 등을 법령과 함께 수록한 ‘지역주택조합 해설집’을 발간, 유관단체에 무료 배포하는 등 원활한 지역주택조합사업 진행을 위해 힘쓰고 있어 눈길을 모은다.

김경태 변호사를 만나 지역주택조합사업 및 앞으로의 계획 등에 대해 들어봤다.

◇ 지역주택조합사업에 대해 소개한다면.

지역주택조합사업은 무주택 서민이 값싸고 신속하게 내 집을 마련할 수 있도록 하는 것에 제도의 취지가 있다. 특히, 정비사업과 달리 관할관청의 개입(공법적 제한)이 비교적 느슨해 신속하게 사업을 진행할 수 있는 것이 제도적 장점인데, 아쉽게도 이를 악용하는 일부 업무대행사 등의 전횡으로 인해 이러한 장점이 제대로 발현되지 못하고 있는 것이 사실이다.

최근 주택법 개정으로 기존의 문제점이 상당 부분 해소될 것으로 보이기는 하지만, 지역주택조합사업 관련자들 또한 운영의 묘를 제대로 살려 제도의 장점을 극대화하려는 노력을 기울여야 할 것이다.

◇ 지역주택조합사업 진행 과정에서 변호사의 역할은.

지역주택조합사업의 문제점을 보완하고자 수차례 주택법령이 개정되고 있는 만큼 개정 법령 내용에 대한 정확한 해석뿐만 아니라 부칙 규정에 의거, 해당 개정법령이 적용되는지 여부에 대해 정확하게 의견을 제시할 수 있는 전문변호사의 조력이 필요한 상황이다.

사실, 도시 및 주거환경정비법 상 정비사업 관련 판결례와 비교해 지역주택조합사업 관련 판결례는 그리 많지 않은 것이 현실이다. 그나마 최근 지역주택조합 분쟁이 많아짐에 따라 다수의 하급심 판결례가 나오고 있는 상황인데, 쟁점별 각 하급심 판결의 내용, 취지 등이 모순되는 경우도 있어 각 조합의 구체적인 사정에 따라 적절한 판결례를 원용하고, 주택법령에 대한 정확한 이해를 기초로 재판부를 설득할 수 있는 전문변호사의 능력이 어느 때 보다도 요구되고 있다.

◇ 활동진행 시 가장 염두에 두고 있는 것이 있다면.

무엇보다 중요한 것은 소통이라는 생각을 바탕으로 조합 및 업무대행사 사무실에 직접 방문해 가까이에서 현안을 듣고 즉각적으로 해법을 제시하기 위해 노력하고 있다. 또한 조합의 각종 간담회와 회의, 총회 등에 참석해 법적 이슈뿐만 아니라 법률전문가의 시각에서 사업 진행 전반에 대한 의견을 제시하고 있다.

◇ 기억에 남는 판결이 있다면.

약 8년전 정비사업조합에 대한 자문 및 소송 대리를 하는 과정에서 “예비비 항목의 금원 지출의 경우에도 예산으로 정해진 범위를 벗어나는 금원 지출이나 채무 부담 역시 도시정비법 상 예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약에 해당하는 만큼 총회 의결을 거쳐야 하고 이를 거치지 않을 경우 해당 계약은 무효”라는 취지의 대법원 판결(2010다105112)을 이끌어 낸 바 있다.

주택법령에도 도시정비법 상 위 총회 의결 사항과 유사한 규정이 있는데, 일부 하급심이 “총회 의결을 거치지 않을 경우 당연 무효가 아니라 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에 한해 무효”라는 취지의 판결을 한 상황에서 최근 화성 소재 모 조합을 대리해 “당연 무효”라는 판결을 이끌어낸 것이 기억에 남는다.

한편, 주택법 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) 규정과 관련해 부칙 제4조(2016. 12. 2. 법률 제14344호)는 “개정법 시행일 이전 주택조합설립인가 신청을 하기 위해 일간신문에 조합원 모집을 공고해 조합원을 모집한 경우 주택법 제11조의3이 적용되지 않는다”고 규정하고 있다.

그런데 위 부칙 규정 해석과 관련해 법제처는 “개정법 시행일 이전에 조합원 모집을 완료한 경우만을 의미한다”는 취지의 유권해석을 했고, 이에 따라 서울시 모 구청은 위 유권해석을 근거로 모 조합이 개정법 시행일 이전에 이미 조합원 모집을 개시했음에도 불구하고 위 개정법 시행일 이후 조합원 모집 신고를 하지 않았다는 이유로 주택법 위반으로 검찰에 고발하는 일이 있었다.

해당 조합을 변호해 위 개정법의 취지, 부칙 규정의 내용, 죄형법정주의 원칙 등을 적극적으로 주장, 결국 법제처 유권해석과 달리 검찰의 불기소 처분을 이끌어낸 것도 기억에 남는다.

◇ 최근 지역주택조합사업 조합설립 이전 단계의 관리‧감독 강화 등을 내용으로 주택법이 개정됐다. 이에 대한 의견이 있다면.

그동안 업무대행사의 전횡, 조합가입계약 체결 시 토지확보율 및 분담금 등에 대한 기망 등의 문제가 심각했던 것이 사실인 만큼 개정 취지에는 충분히 공감하고 있다.

다만, 지역주택조합사업은 정비사업과 달리 사업부지 내 토지소유자가 조합원이 되는 것이 아니라 일정 지역 내 거주하는 무주택 서민들이 조합원 자격을 갖고 있고, 이들 조합원들이 납부하는 분담금 등을 재원으로 예정 사업부지에 대한 사용권원, 소유권을 확보하는 구조로 돼있는 만큼 ‘조합원모집 시 50% 이상의 토지 사용권원을 확보’하도록 한 규정은 다소 무리가 있어 보인다.

지역주택조합사업의 문제점을 미연에 방지하는 것도 중요하지만, 사업을 위축시켜 제도 자체의 순기능이 발현되지 못하는 결과가 초래될 수 있다는 점에도 주의할 필요가 있다.

◇ 앞으로의 계획은.

올해 상반기 최근 개정 주택법령 내용 및 그동안 법무법인 현이 진행했던 지역주택조합 관련 중요 하급심 판결례와 중요 자문 내용 등을 추가해 지역주택조합 해설 제3판을 발간할 계획이다.

또한 현재 약 40개 지역주택조합사업 현장에 대한 법률 자문 및 소송을 진행하고 있는데, 그동안 업무를 수행해왔던 현장 중심의 법률 서비스를 더욱 강화해 올해는 약 60개의 지역주택조합 및 업무대행사에게 법률 자문을 제공할 수 있도록 노력할 예정이다.