▮ 민간임대주택 등록 활성화와 주택시장의 변화 관련 정책 세미나

지속적인 서울의 집값 상승 현상을 두고 “정부의 민간 임태주택 등록 활성화 정책이 원인 중 하나”라는 비판이 나오고 있는 가운데 “임대주택은 매물잠김에 따른 가격상승에 큰 영향을 미치지 않는다”는 취지의 연구결과가 나왔다.

한국감정원은 지난 2월 3일 서울 논현동 건설회관에서 ‘민간임대주택 등록 활성화와 주택시장의 변화’를 주제로 정책세미나를 개최했다.

이날 세미나에서는 민간임대주택 등록 활성화 관련 등록임대주택의 변화와 매매가격 간의 연관관계, 임대차시장의 안정화 효과 여부 및 주택 전월세시장 구조변화와 관련된 임차인의 주거안정방안 등이 제시됐다.

∥ 민간임대주택 활성화와 주택가격 변화

세미나에서 가장 먼저 발표자로 나선 한국감정원 부동산연구원 박진백 책임연구원은 ‘민간 임대등록 활성화와 주택가격 변화’라는 제하의 발표를 통해 민간 임대주택 등록 관련 정책 변화와 논란사항, 민간 임대주택 활성화가 주택가격에 미치는 영향 등에 대해 설명하고 “민간 임대주택이 주택가격 상승으로 이어졌다”는 주장에 대한 연구결과를 밝혔다.

정부는 지난 1994년 민간부문에서의 임대주택재고 확보를 위해 임대사업자 등록제도를 도입한 바 있다. 민간이 소유한 주택을 과도한 임대료 인상 없이 4~8년간 임차인에게 공급해 주거안정에 기여하는 대신 각종 세제혜택을 받도록 한 것. 또한 지난 2017년 8.2대책과 임대주택 등록활성화 방안 등을 통해 임대주택 등록을 유도하는 정책을 추진하고 있다.

하지만, 이와 관련해 일각에서는 “민간 임대주택 등록이 증가함에 따라 매도할 수 있는 주택이 줄면서 ‘매물잠김’ 현상이 벌어져 주택가격이 상승했다”는 비판이 나왔다.

이에 대해 박진백 책임연구원은 “지난해 신규 임대등록주택은 3억원 이하가 51.7%, 6억원 이하가 83.5%로 저가주택에 집중됐는데, 이는 임대등록 활성화에 따른 매물잠김이 최근 고가주택 중심의 매매가격 상승에 미치는 영향력이 제한적인 것을 시사한다”며 “2015년을 정점으로 매매거래량은 감소추세이므로 임대주택 증가로 거래량 감소를 특정 지을 수 없고, 단지규모와 임대등록비중을 기준으로 가격상승 추이가 강한 집단을 식별한 결과, 500~1000세대의 3~5% 미만, 1000~3000세대의 5~10% 미만 그룹에서 가격이 크게 상승했으나, 전체 시장에서 차지하는 비중은 1.5% 수준으로 크지 않았다. 일부 하위 시장에서 비중이 높은 경우가 있어 국지적으로 매물잠김 효과가 있을 것으로 판단되지만, 시장 전체 영향력은 제한적일 것으로 판단된다”고 설명했다.

이어 박진백 책임연구원은 “반면, 민간임대 등록 활성화 전 전세가격은 수도권을 중심으로 연평균 변동률이 5%를 상회하는 것으로 조사됐는데, 활성화 후 전세가격 변동률 관리가 매우 양호하고, 등록세대가 포함된 단지의 전세가격이 상대적으로 안정적이었다”며 “민간임대등록 활성화에 따른 비용은 임대등록자에 대한 세제혜택으로 인한 세수감소분 정도지만, 임대차시장의 안정화 효과가 존재하는 만큼 정책의 효율성은 높다고 판단된다. 다만, 일부 지역을 중심으로 발생하는 매물잠김 현상 등에 대해 이해하고 제도적으로 개선 가능한 부분에 대한 지속적인 검토가 필요하다”고 말했다.

또한 박진백 책임연구원은 “임대주택 활성화에 따라 고정적인 임대주택 재고 확보와 전세가격 안정이라는 정책 홍보 노력과 함께 임대등록제도 도입취지에 맞는 조세적 영향이나 적정 세제혜택 수준에 대한 진단도 필요하다”고 덧붙였다.

∥ 전월세 시장 구조 변화와 임차인 주거안정 방안

이날 세미나에서 두 번째 주제발표에 나선 국토연구원 변세일 연구위원은 ‘전월세 시장 구조 변화와 임차인 주거 안정 방안’이라는 제하의 발표를 통해 임차인의 주거안정방안으로 ▲공공임대주택 공급 확대 ▲장기임대 민간사업자 확대 및 공공지원 민간임대주택의 공공성 강화 ▲임대주택등록 주택 활성화를 위한 정책의 일관성 유지 ▲주거급여 확대 및 공공임대주택 임대 유형 통합 ▲임대사업자의 공적의무 이행 여부 점검 등 체계적 관리 강화 ▲임대등록주택 거주 임차인 권리보호 강화 등을 제시했다.

변세일 연구위원은 “장기 공공임대주택 공급 및 재고 확대는 전월세시장 구조 변화로 인해 발생하고 있는 전월세시장의 불안을 완화할 수 있는 근본적이고도 중요한 정책에 해당한다”며 “단순히 신규 공급과 재고를 확충하는 것 뿐만 아니라 특히 수도권, 대도시 등 수요가 많은 지역을 중심으로 독거노인임대주택, 직주근접형 임대주택 등 수요자 니즈에 맞는 맞춤형 공공임대주택을 공급하기 위해 노력할 필요가 있다”고 강조했다.

이어 변세일 연구위원은 “9.13대책에서 임대사업자 관련 인세티브를 많이 줄인 후 임대등록 주택수 증가율이 둔화되고 있는데, 수도권과 지방광역시를 중심으로 전월세 구조 변화가 급격히 나타나고 있고, 이는 임차인의 주거비 부담을 가중시킬 수 있으므로 사실상의 전월세상한제, 계약갱신청구권 효과가 있는 임대주택 등록 활성화 제도의 일관적인 추진을 통해 임차인의 주거비 부담을 완화할 필요가 있다”며 “이와 함께 주거급여의 지원대상 확대 및 보장 수준 내실화를 위해 최근 이뤄지고 있는 기준임대료의 단계적 인상과 보수한도의 상향 등을 앞으로도 지속적으로 추진하는 한편, 지역별 임대료 차이를 반영해 4개 급지를 보다 세분화해 지역특성을 반영한 주거비 지원의 실효성을 높일 필요가 있다. 또한, 공공임대주택 거주자의 경우 소득 구간 변동에 따라 임대료가 급상승하는 문제가 있는 만큼 이를 보정하기 위해 최근 정부가 시도하고 있는 임대 유형 통합을 지자체 보유 공공임대주택으로 확산할 필요도 있다”고 의견을 밝혔다.

또한 변세일 연구위원은 “1994년 등록제도 도입 이후 임대료 증액 제한, 임대의무 기간 등 공적의무 이행을 요건으로 세제혜택을 제공하고 있는데, 사업자 의무이행 여부에 대해 검증 수행 및 위반시 제재 강화, 혜택 환수 등의 조치도 필요하다”며 “더불어 임차인에게도 임대사업자가 공적의무를 제대로 이행하지 않는 것을 확인할 경우 신고할 수 있도록 다양한 수단을 마련해 대항력을 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.

한편, 전월세시장 구조 변화는 전세 위주에서 보증부월세 또는 월세 비중이 커지는 현상을 말하는데, 임대인의 투자수익률 관점에서 볼 때 주택가격 상승률이 낮을수록, 매매가 대비 전세가 비율이 낮을수록, 월세 전환 이율이 높을수록 전세에서 월세로 전환될 가능성이 높다.

지난 2000년부터 2015년까지 전국 전체가구의 주거점유형태는 자가의 비중이 55%대를 유지하고 있는 가운데, 임차시장 구조는 점차 전세에서 보증부월세 중심으로 전환되고 있으며, 수도권의 경우 자가 보다 임차의 비중이 높은 가운데 2010년까지는 전세가 우위를 보이다가 2015년부터 전세와 보증부월세의 비중이 유사하게 나타나고 있다. 비수도권의 경우 자가의 비중이 높은 가운데 임차는 2010년부터 보증부월세가 순수 전세를 추월했다.

또한, 주택준공실적과 임대주택재고 증가폭을 전국으로 환산해 2018년 전국 전세시장에 미친 영향을 산출한 결과에 따르면, 2018년 민간임대주택 재고 증가는 전국 전세가격을 하락시키는데 기여했다. 2018년 임대주택재고는 민간 임대등록주택을 기준으로 2017년 대비 약 23만호가 순증했는데, 이는 전세가격을 약 0.4%p 하락시키는 효과가 있었던 것으로 볼 수 있다는 것이다.