정비사업 구역에서 현금청산은 낯선 풍경이 아니다. 안타깝게도 정비사업을 진행하면서 옥신각신 싸우는 것은 예사인데, 사업진행에 대한 동의도 동의이지만 본격적인 갈등과 폭풍적 대립은 일명 청산자가 가려지면서부터 나오는 것이 아닌가 싶다.

우선, 청산자가 되면 해당 재산에 대해 적정한 보상을 받게 되는데, 이 보상금을 두고 할 말이 많아지게 된다. 대부분은 “적다”고 이야기 한다. 아예 “반토막 났다”는 이야기도 나온다.

그런데 그것은 엄밀히 이야기 하면 적은 것이 아니고, 조합원에게 돌아가야할 개발이익을 배제하고 책정되기 때문이다. 재개발을 중심으로 현금청산자에 대해 자세히 논해보도록 한다. 그 첫 번째는 ‘언제부터 현금청산자로 분류되는가?’이다.

∥ 도시 및 주거환경정비법 규정 (시행 2020.03.24기준)

제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ①사업시행자는 관리처분계획이 인가‧고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017. 10. 24.>

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

②사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 한다.

③사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급해야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용해 산정한다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 ‘분양대상 조합원으로서 제외되는 자’를 크게 4가지 유형을 규정하고 있다. 분양신청을 하지 않거나, 분양신청을 했다가 철회하거나, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외되거나, 투기과열지구 내에서 분양신청을 할 수 없는 자 등이 그것이다.

∥ 현금청산자가 되는 시기

현금청산자가 되는 정확한 시기는 언제인가? 라는 질의에 대한 대답은 “청산금 지급의무가 발생하는 시기”라고 정리할 수 있다.

대법원 판례의 태도는 일관적이다. 이 시기를 논하는 주요 이유는 도시정비법 규정상 73조 3항에 지연일수에 따라 이자가 무지막지하게 붙는다는 것이다. 판례(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결)를 살펴보자.

도시정비법 제47조 제1호, 제2호의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 하는 바, 여기에서 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자에 대해 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이고, 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대해 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날’이다.

위와 같은 판례 이후 2012다114776, 2010다73215, 2010다19204, 2011두17936 등 수많은 판결에서 이러한 태도를 유지하고 있다. 또한, 재건축사업에 대한 분쟁에서도 이와 같은 태도는 유지되고 있다(대법원 2010다47469 판결 등).

이러한 청산자가 되는 시기와 더불어 현금청산자에 대해 반드시 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’상의 보상협의 절차를 준용해야 하는지에 대해서도 알아둘 필요가 있다. 결론은 ‘그렇지 않다’로 이해해야 한다.

아래의 판례는 ‘토지보상법’상의 절차를 그대로 따르지 않아도 된다는 취지의 판례다. 참고로 알아두면 좋을 것 같다.

▲토지보상법상 손실보상의 협의는 사업시행자와 토지등소유자 사이의 사법상 계약의 실질을 갖는다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2013다218620 판결 참조)는 점에서 도시정비법상 협의와 그 성격상 구별된다고 보기 어려운 점 ▲또한, 도시정비법은 협의의 기준이 되는 감정평가액의 산정에 관해 별도의 규정을 두고 있으므로, 토지보상법상 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조)이나 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 절차를 따로 거칠 필요도 없는 점 등에 비춰보면, 토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대해는 준용될 여지가 없다고 봐야 한다. [대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결(부작위위법확인)]

지금까지 현금청산자가 되는 시기를 자세히 알아봤으며, 본격적인 청산자에 대한 보상금, 특히 개발이익 배제에 대한 이야기는 다음호에 이어 이야기 해보도록 하겠다.