▮ 수도권 주택공급 기반 강화 방안 발표

정부가 공공참여 정비사업 활성화를 포함한 주택공급 확대방안을 내놓은 후 용산 정비창 부지 인근을 토지거래허가구역으로 지정하는 등 후속조치에 돌입하고 있지만, 아직까지 정비사업 현장에서는 이렇다 할 반응이 나오지 않고 있다. 공공이 주도해 공급을 늘려 집값 안정을 도모하겠다는 것이 골자였는데, 정비사업 현장에선 현실성이 떨어진다는 평가가 나오고 있을 뿐이다.

정부는 지난 5월 6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안(이하 방안)’을 통해 “2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호 이상의 주택을 공급하겠다”고 밝혔다. ▲공공성을 강화한 정비사업 활성화 ▲유휴공간 정비 및 재활용 ▲도심 내 유휴부지 추가 확보 등을 통해 도심 내 주택공급 기반을 강화하고, 3기 신도신 등 기존 수도권 공급계획을 조기에 이행하겠다는 것.

특히, 이는 기존의 부동산 대책에서 벗어나 ‘공급’에 초점이 맞춰져 있다는 점에서 많은 사람들이 갈채를 받았다. 그도 그럴 것이 그동안의 부동산 대책은 집값을 잡겠다는 이유로 규제 일변도를 달린 탓에 풍선효과 등 부작용이 컸고, 이에 따라 전문가들 사이에서는 “필요한 지역한 필요로 하는 주택공급을 확대하는 대책이 시급하다”는 목소리가 계속됐기 때문이다.

하지만, 이번에 나온 방안 역시 실효성에는 의문이 따르고 있는 것도 사실이다. 방안의 큰 부분을 차지하고 있는 ‘공공 재개발’이 과연 뜻대로 이뤄질 수 있을 것이라는 의문과 함께 갖가지 비판이 뒤따르고 있기 때문이다.

∥ 공공 재개발 활성화

서울 내에는 현재 총 531곳의 재개발․재건축사업이 진행되고 있는데, 일부 재개발사업장의 경우 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요한 상황임에도 불구하고 사업성 부족 등으로 오랫동안 조합설립도 인가 받지 못한 채 사업이 정체되고 있는 상황이다. 또한, 조합설립에 성공 하더라도 조합 내 갈등, 복잡한 절차 등으로 인해 착공까지 평균 10년 이상 소요되고 있는 것이 현실이다.

이에 정부는 공공참여를 통해 오랫동안 멈춰져 있는 재개발사업을 재개하고, 기추진중인 사업의 속도를 높여 도심 내 주택공급을 보완하겠다고 나섰다.

이를 구체적으로 살펴보면, 먼저 LH․SH가 단독․공동시행자로 재개발사업 및 주거환경개선사업 참여해 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장한다. 이와 같은 공공 재개발사업 역시 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여가 보장되며, 무주택 조합원들이 희망할 경우 LH 등이 분담금을 대납하고, 10년간 주택을 공유(지분형 주택)하는 방안도 추진된다.

또한 정부는 공공 재개발사업을 추진할 경우 중도금을 기존 분담금의 60%에서 40%로 하향하고, 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 연1.8%의 이주비 융자를 지원하겠다고 밝혔다.

공공 재개발 활성화를 위해 주택법을 개정해 도시규제 완화, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 지원하는 ‘주택공급활성화 지구’도 신설할 예정이다. 주택공급활성화 지구로 지정되기 위해선 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급해야 하고, 필요시 투기방지 대책도 마련해야 한다.

이외에도 정부는 신속한 인․허가 및 공공의 사업관리를 통해 구역지정부터 착공까지의 소요기간을 5년 정도로 단축하겠다고 밝혔으며, 공공 재개발사업의 경우 지원요건을 완화해 주택도시기금에서 총사업비의 50%까지 연 1.8%로 사업비를 융자하고, 정비사업 대출보증(HUG)으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 허용할 예정이다.

이와 함께 서울시 도시 및 주거환경정비 조례를 개정해 조합이 정관에 소형상가 등 소유자에 대한 주택분양 가액기준을 조례상 범위 내에서 정할 수 있도록 위임할 예정이며, 공간지원리츠가 상가․공장시설 등 비주거시설의 매입도 지원할 계획이다.

∥ 소규모 정비사업 보완 및 역세권 민간 주택사업 활성화

공공 재개발 활성화와 함께 소규모 정비사업에 대한 제도개선도 이뤄진다.

서울시 내에서 가로주택정비사업이 가능한 지역은 2000여 곳에 달하지만 현재 실제로 사업을 추진하고 있는 지역은 103곳에 불과한 것이 현실이다. 사업비 조달 및 수익성 확보에 어려움을 겪고 있는 탓이다.

이에 정부는 가로주택정비사업을 비롯한 소규모 정비사업의 용적률 상향을 위한 최소 조건을 기존 ‘공적임대 20% 공급’에서 ‘공공임대 10%’로 완화하고, 공공임대 공급량에 비례해 용적률 상향을 허용할 예정이다.

또, 소규모 정비사업 추진 시 공용주차장을 함께 건설하면 의무 확보 주차면수의 50%까지 설치를 면제해 사업비 절감을 지원하고, 공공참여 가로주택정비사업의 경우 ▲분양가상한제 제외범위 확대 ▲기금융자 금리 인하 등 추가지원할 예정이다.

이와 함께 증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납할 경우 층수제한 완화, 중정형 인동거리 완화, 용도지역 상향 등을 지원한다.

한편, 역세권의 범위를 2022년까지 기존 250m에서 350m로 한시적으로 확대하고, 지하철 승강장 기준 350m 내 역세권 주거(2‧3종 및 준주거)지역에서 도시계획 수립 하에 추진하는 민간사업은 용도지역을 상향하되, 공공성 확보를 위해 이를 바탕으로 증가하는 용적률의 1/2을 공공임대주택으로 공급하는 방안도 추진된다.

∥ 유휴공간 정비 및 기존 수도권 공급계획 조기화

민관합동 공모사업을 통해 대규모 공장이전 부지에 주거․산업 복합시설 조성하고, 순차적으로 정비하는 한편, 준공업지역에서 건설사업을 할 때 산업부지 50%를 의무적으로 확보해야 했던 것을 민관합동 사업에 한해 40%로 3년간 한시적으로 완화한다. 또, 공공이 산업시설 일부를 매입해 영세 공장주, 청년 벤처 등을 위한 임대시설로 운영하고, 연 1.8%의 저리 기금 융자(연 1.8%)도 실시한다.

이외에도 공실 오피스․상가를 LH․SH가 적극 매입해 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 전환하고, 국․공유지 및 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1만5000호를 확보한다.

또한, 주거복지로드맵 및 수도권 30만호 공급계획에 따라 확보된 수도권 공공택지에서 향후 공급할 아파트 77만호 중 50% 이상을 2023년까지 입주자 모집에 착수하고, 일부는 사전청약제로 조기분양한다. 특히, 수도권 30만호 공급계획에 패스트트랙을 적용, 사업속도가 빠르고 입지 우수한 곳은 내년 말부터 입주자모집에 착수할 예정이다.