총 사업비 1조원 이상 규모, 강남 재건축 최대어 중 하나로 꼽히는 서울시 서초구 방배5구역의 시공사 선정전이 다윗과 골리앗의 싸움으로 치러지게 됐다.

지난 5월 13일 시공자 선정을 위한 두 번째 입찰 마감 결과, 1차 입찰 때 사업 참여의사를 밝혔던 대형건설사들의 컨소시엄에 더해 또 다른 시공능력 상위 건설사 1개사가 단독으로 입찰에 참여했기 때문이다.

방배5구역 재건축조합 최중포 총무이사는 “시공사 입찰 마감결과, SK건설과 GS건설․포스코건설·롯데건설 컨소시엄(이하 프리미엄 사업단) 등 두 사업단이 응찰해 입찰이 성립됐다”고 밝혔다. SK건설은 지난해 기준 시공능력 평가순위 8위이고, GS건설과 포스코건설, 롯데건설은 각각 시공능력 평가순위 6위와 5위, 7위다.

현재 나와 있는 사업시행계획에 따르면, 방배5구역은 공동주택 2257세대가 신축될 예정이다. 현 조합원의 수가 1112명인 것을 감안하면 2배가 넘는 일반 분양분이 예견돼 있는 상황. 여기에 더해 기존에 인가 받은 사업시행계획안이 대형 평형이 많아 시공자 선정 후 사업계획변경이 수반될 예정인 점을 감안하면, 일반분양분은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 방배5구역이 재건축 최대어로 꼽히고, 그 행보에 많은 사람들의 이목이 집중되고 있는 이유다.

하지만, 방배5구역은 이러한 강점 등을 바탕으로 무난하게 시공자가 선정할 수 있을 것으로 기대됐고, 실제로 현장설명회 당시 무려 18개 건설사가 참여해 분위기가 후끈 달아올랐었다. 하지만, 이런 분위기와 달리 지난 2월 21일 최초 시공자 입찰을 마감한 결과 유찰이라는 쓴 잔을 마시게 됐다. 프리미엄 사업단 한 곳만이 사업 참여 의사를 밝혔기 때문이었다. 이로 인해 당초 4월 5일로 예정됐던 시공자 선정 등을 위한 총회도 어쩔 수 없이 연기됐었다.

당초 예상과는 다르게 방배5구역의 1차 시공자 입찰이 유찰되자 업계에서는 “입찰보증금 150억 원(보증보험증권으로 50%까지 충당 가능)이라는 다소 과도한 현금 입찰보증금이 건설사들의 참여 의지를 꺾었다” “지분제 사업방식이 건설사들에게 부담이 됐을 수 있다” “건설사들이 경쟁하려는 의지가 없기 때문” 등의 의견이 나오기도 했다.

이후 방배5구역 조합측은 사업 참여조건을 완화했고 마침내 입찰을 성립하게 됐다.

위와 같은 결과로 방배5구역 입찰이 성립되자 사람들의 이목은 각 건설사의 사업 참여 조건으로 쏠리게 됐다.

방배5구역 조합측이 건설사가 일반분양가를 상·중·하 3개로 제시하고, 그에 따라 무상지분율을 제시하도록 한 상황인 만큼 가장 관심을 모은 부분은 역시 일반분양가와 그에 따른 무상지분율.

이에 대해 SK건설은 ▲일반분양가 3.3㎡당 약 3042만원의 경우 무상지분율 142.4%(대안 설계 적용 시 143.5%) ▲일반분양가 3.3㎡당 약 2842만원의 경우 무상지분율 133.5%(대안 설계 적용 시 134.6%) ▲일반분양가 3.3㎡당 약 2542만원의 경우 무상지분율 120.1%(대안 설계 적용 시 121.2%) 등을 사업 참여 조건으로 제시했다.

이에 맞서는 프리미엄 사업단은 ▲일반분양가 3.3㎡당 약 3100만원의 경우 무상지분율 145.4% ▲일반분양가 3.3㎡당 약 2850만원의 경우 무상지분율 131.28% ▲일반분양가 3.3㎡당 약 2500만원의 경우 무상지분율 111.56% 등을 제시했다.

일반분양가 상한의 경우 프리미엄사업단이, 중․하일 경우 SK건설이 유리한 사업조건을 제시한 셈이다.

총수입은 SK건설이 1안 약 2조6,067억원, 2안 약 2조4,984억원, 3안 약 2조3,360억원을 제시했으며 프리미엄사업단은 1안 약 2조6,117억원, 2안 약 2조4,749억원, 3안 약 2조2,840억원을 각각 제시했다.

또한 조합원 지분총액은 SK건설이 각 안별로 약 1조3,797억원과 약 1조2,931억원, 약 1조1,639억 원을 제시했고, 프리미엄사업단은 각 안별로 약 1조4,083억원과 1조2,715억원, 1조806억 원을 각각 산정했다.

공사비 합계는 SK건설이 부가세 포함 총 약 7649억원, 프리미엄사업단은 부가세 포함 총 약 7573억 원이다.

이외에도 무이자 이주비는 SK건설과 프리미엄사업단 모두 세대당 평균 4억3000만원(총액 4842억 원 한도)을 제시했다.

한편, 이와 같은 사업 참여 조건이 알려지자 일각에서는 “입찰 참여조건에서 확연한 차이가 드러나지 않는 만큼 대형건설사들이 두루 포진해 있는 프리미엄사업단이 유리한 것이 아니냐”는 의견이 나오고 있다. GS건설이 갖고 있는 자이라는 브랜드 이미지와 포스코건설의 탄탄한 재무구조, 강남권에서 재건축을 여러 번 수행한 바 있는 롯데건설의 경험을 한꺼번에 누릴 수 있는 만큼 프리미엄사업단이 규모면에서 유리할 것이라는 판단이다.

또한 “방배5구역의 입지 등을 생각하면 일반분양가가 결코 낮게 책정되지 않을 것으로 보이는 만큼 일반분양가 상한에서 무상지분율을 높게 제시한 프리미엄사업단이 승세를 잡게 될 것”이라고 의견도 있다.

하지만, SK건설 역시 만만치 않다. SK건설은 프리미엄사업단과는 달리 SK가 제시하는 대안설계를 적용할 경우의 지분율을 추가로 제시했다. 또한 적정 일반분양가를 어떻게 예측하느냐에 따라 SK건설의 입찰 참여 조건이 프리미엄사업단에 비해 우세할 수 있다는 점도 강점이다.

또 “방배5구역이 명품아파트 단지로 거듭나기 위해서는 단일 브랜드가 더 유리하다”는 의견도 있다. 대형단지들은 재건축 과정에서 컨소시엄을 이루는 경우가 대부분이지만, 방배5구역은 2257세대여서 대형 건설사 한 곳이 충분히 감당할 수 있고, 시공과정의 단일화로 효율성을 가져올 수 있으며, 건립 후에도 단일브랜드를 유지하는 게 유리하다는 것이다.

성경과 달리 굴지의 대형 건설사 3곳이 연합한 ‘프리미엄사업단’이 골리앗의 면모를 과시할 지, 아니면 성경에서처럼 SK건설이 ‘다윗의 신화’를 재현할 지 여부를 확인하기까지는 이제 채 한 달도 남지 않았다.

방배5구역은 시공자 선정과 관련해 6월 14일과 21일, 28일 등 3차례에 걸쳐 합동홍보설명회를 개최한 후 28일 조합원 총회를 개최할 예정이다. 입찰에 참여한 양측 모두 “조합원들의 이익을 극대화 하겠다”며 수주 의지를 불태우는 지금, 방배5구역 시공권의 향방에 많은 사람들의 이목이 집중되고 있다.