“이번에는 진짜 집값이 안정될 수 있을까?”

부동산 관련 정책 등에 대한 기사를 접할 때면 누구나 한 번쯤 이런 생각을 해봤을 터다. 몇 번째인지 헤아리는 것이 쉽지 않을 정도로 빈번하게 나온 ‘부동산대책’에도 불구하고 여전히 ‘집값 안정’은 다른 나라의 이야기처럼 느껴지는 상황이기 때문이다. 다만 안타까운 것은 관련 기사의 댓글들 마다 “이런 식으로 해서 집값을 잡을 수 있겠냐”는 비관적인 시각이 많다는 점이다.

이러한 상황에서 ‘서울 집값 잡을 수 있는가’라는 직관적인 주제로 정책세미나가 열려 눈길을 모은다.

건설주택포럼은 한국주택협회와 함께 지난 6월 26일 건설회관 2층에서 올해 상반기 정책세미나를 개최했다.

본격적인 세미나에서 앞서 건설주택포럼 한정탁 회장은 개회사에서 “이번 세미나 주제에는 그동안 서울 지역 내 지속가능한 공급방안을 찾기 위해 노력해 온 건설주택포럼의 의지가 담겨있다”면서 “이번 세미나가 주택정책을 전환하는 계기가 될 수 있길 기대한다”고 말했다.

∥ 서울 주택가격구조는 반포를 중심으로 한 동심원 구조

이번 세미나에서 가장 먼저 발표자로 나선 홍익대 윤주선 교수는 ‘서울시 권역별 실질주택수요 기초조사 연구’를 주제로 발표를 진행했다.

윤주선 교수는 “현재 서울의 도시공간구조는 1도심 4부도심의 다핵심 구조이지만, 주택가격구조는 ‘반포지역’을 중심으로 하는 동심원 구조”라며 “2000년부터 현재까지 가격의 동심원 구조가 진행돼 왔는데, 2030년까지 고착화가 지속되면 특정지역을 중심으로 주택가격 상승 문제가 더욱 더 심각해질 수 있다”고 지적했다.

또한 윤주선 교수는 “서울시 거주특성 현황을 분석한 결과, 1990년대부터 최근까지 서울 주변 신도시 건설은 서울권의 주택수요를 분산시키는 역할보다 서울로 진입하려는 주택수요를 확산하는 결과를 초래했다. 서울 내에 거주하는 사람들의 기존 거주지역을 벗어나지 않고 계속 거주하려는 경향으로 인해 수요의 적층화 현상이 발생한 것”이라며 “또한 실질주택수요자는 현재 거주하고 싶은 지역의 주택을 구매하고 싶어 하고, 서울지역 주택가격 급등의 주요한 원인으로 주택정책의 실패 등을 꼽았으며, 재개발‧재건축 활성화, 주택수요 억제정책 완화 등을 특정지역 가격안정을 위해 필요한 중요 정책으로 인식하고 있었다”고 설명했다.

이어 윤주선 교수는 “이러한 서울지역 주택시장 및 실질수요자의 특성을 감안한 서울시 내‧외부 정책적 대안이 필요하다”며 ‘특정지역 이외 지역의 정비사업 활성화를 통한 서울지역의 지역간 생활환경 수준차 해소’를 서울 내부에서의 정책대안으로, ‘특정지역 수요를 분산할 수 있도록 3시 신도시 개발’을 서울 외부에서의 정책대안으로 각각 제시했다.

∥ 서울 아파트단지 용적률 1.5배 높여야

이어 발제자로 나선 서울과학기술대학교 이혁주 교수는 ‘고밀도와 계획가치 그 거대한 왜곡’이라는 제하의 주제발표를 통해 고밀도 개발의 필요성을 강조했다.

이혁주 교수는 “서울시 아파트 단지는 현재보다 50% 정도 용적률을 높이는 것이 최적이지만, 그 절반 정도만 고밀화를 허용해도 시가지 확산을 막으면서도 집값을 절반 수준으로 낮추는 효과를 거둘 수 있다. 정도의 차이만 있을 뿐 전국 대도시권 다른 곳도 비슷하다”며 “고밀도 개발을 진행하면 토지의 기회비용이 낮아지면서 저층 공동주택과 단독주택도 보호되고, 주택‧토지로 인한 한국사회의 부익부 빈익빈 문제의 완화도 기대된다. 주택문제를 해결하는 데 있어서 ‘서울시 전반의 밀도규제 완화’를 배제한 어떤 방법도 기본적으로 대증요법에 불과하다”고 의견을 밝혔다. 대증요법은 질병의 원인이 아닌 증세에 대해서만 실시하는 치료법을 말한다.

∥ 정비사업 규제 완화 통해 도심 주택공급 확대해야

마지막 발표자인 무궁화신탁 김선철 상무는 ‘포스트 코로나 시대 도시정비사업의 이슈와 대응방안’을 주제로 발표를 진행했다.

주제발표에서 김선철 상무는 먼저 “코로나 19로 인해 언택트 문화가 확산되면서 앞으로는 벽식보다 기둥식(가변형 공간) 구조가 각광받고, 재택근무를 위한 개인사무공간의 배치 등으로 거주 공간의 확장될 것으로 예상된다. 또, 포스트 코로나 시대에는 집에서 거주하는 시간이 길어지면서 기존 평면 분양이 아닌 ‘높이’의 가치를 반영한 체적 분양이 이뤄지고, 발코니 및 테라스, 정원의 가치가 증대할 것으로 보인다”고 예측했다.

또한 김선철 상무는 정비사업 규제 완화 방안으로 ▲분양가상한제 폐지 ▲HUG 분양가 보증심사 기준 현실화 ▲정비사업 관련 금융규제 현실화 ▲재개발 임대주택 의무비율 합리적 조정 ▲일몰제 적용 정비구역의 구역 재지정 절차 간소화 ▲재건축 안전진단 구조안전성 가중치 완화 ▲재건축 초과이익환수제 관련, 장기보유자 감면 및 부담금 개시시점 조합인가 또는 사업시행인가로 변경 등을 제시하고 “공급부족으로 인해 주택가격이 상승된 상황에서 정부의 규제 강화가 더해져 가격 폭등이 발생하고 있다”며 “정비사업 규제 완화 등을 통해 도심 주택공급을 확대하고, 수요와 공급의 균형을 유지해야만 주택시장이 안정을 이룰 수 있다”고 강조했다.

∥ 안정적인 주택공급 신호 줘야

한편, 주제발표 이후에는 한양대 이명훈 부동산대학원장을 좌장으로 서울시 강맹훈 도시재생실장, 한국도시정비협회 강신봉 부회장, 매일경제 이한나 차장, 국토교통과학기술진흥원 이상훈 부원장, 서울연구원 이주일 박사, 서울시립대 이희정 교수 등의 토론이 진행됐다.

토론에서 한국도시정비협회 강신봉 부회장은 “주택 시장에서 공급과 수요의 불일치는 누구나 알고 있는 것”이라며 “서울시 클린업시스템을 통해 2~2.5년 이내 일반분양이 될 수 있는 강남권 정비사업장을 분석한 결과 ▲강남구 8곳 2100가구 ▲송파구 3곳 1900가구 ▲서초구 12곳 4600가구 정도가 일반분양될 것으로 나타났다. 분양 물량이 이렇게 귀한 상황이니 폭발적인 반응이 있을 수밖에 없다”면서 “오늘 주제발표와 나온 바와 같이 이러한 구역에 대한 고밀도 개발이 필요하고, 무엇보다 주택공급이 안정적으로 될 것이라는 시그널을 주는 것이 필요하다”고 지적했다.

또한 강신봉 부회장은 재건축 안전진단과 관련해서는 “재건축사업은 통상 10년이 넘게 걸리는데, 35년이 경과한 아파트 정도만 안전진단을 통과하게 한다면 준공 후 45년은 돼야 재건축사업을 위한 이주를 할 수 있는 셈”이라며 “장기적으로 주택공급에 큰 문제가 될 수 있는 만큼 안전진단 강화는 보다 신중하게 접근할 필요가 있다”고 강조하기도 했다.

한편, 이날 세미나에 참석한 김원중 부동산박사는 “포스트 코로나 시대에 고밀도 개발이 적합한지도 생각해봐야 한다”는 의견에 대해 “홍콩과 싱가폴 등 고밀도 도시들의 경우 코로나19로 인한 사망률이 대폭 낮았고, 미국 뉴욕 내에서도 멘하튼의 사망률이 가장 낮아 그와 같은 선입견은 검증되지 않았다”면서 “중요한 것은 공중위생상태”라고 지적해 눈길을 모았다.