▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

∥ 문제의 소재

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재건축·재개발조합 및 주택법상 리모델링 조합의 사업구역 내 소유주는 실제 거주하기 보다는 세입자에게 임대를 하는 경우가 많고, 일반적으로 이러한 소유주는 조합 사업에 동의할 가능성이 높다.

하지만, 최근에는 정부정책이 정비사업이나 임대사업에 불리한 경우가 많아지면서 동의 여부를 결정하지 못하는 경우 역시 많은 것이 사실이다. 이 경우 재건축·재개발조합 및 리모델링 조합은 사업에 부동의하는 자에 대해 매도청구 및 현금청산을 할 수 있으므로, 임대사업자로부터 조합에게 소유권이 이전되면 임대사업자에 의무기간 미충족으로 인한 과태료가 부과되거나 세제 혜택이 환수될 가능성이 있다.

∥ 주택임대사업자에 대한 혜택

주택임대사업자의 경우 등록한 주택을 법령이 정한 일정한 기간(이를 ‘의무임대기간’이라 한다)동안 임대하는 경우에는 취득세, 재산세, 양도세 등 세금 감면 혜택이 있다.

의무임대기간을 충족하지 못하는 경우에는 해당 세금 혜택이 없거나 감면분이 추징될 수 있고, 의무임대기간 위반으로 인한 3000만원 이하의 과태료에 처해질 수 있다(지방세특례제한법 제31조 제2항 및 제4항, 소득세법 시행령 제155조 제22항 및 제167조의3 제5항, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 및 제67조).

다만, 관계 법령에 따라 재개발‧재건축사업 등으로 민간임대주택의 철거가 예정돼 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우에는 임대의무기간의 위반으로 인한 과태료를 부과하지 아니하고, 취득세 및 재산제 추징에도 예외를 인정하게 된다(민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제6항, 동 시행령 제34조 제3항, 지방세특례제한법 시행령 제13조 제1항 및 제4항).

양도소득세 감면에 관한 부분에 있어서도 의무임대기간 중에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용, 도시정비법에 의한 재개발·재건축, 주택법상 리모델링을 하는 경우에는 기존 거주자의 이주 등이 불가피 해 임대를 할 수 없는 기간 동안 특례를 적용, 해당 기간(리모델링의 경우에는 사업계획승인을 또는 리모델링 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지)은 의무임대기간에서 제외시켜 주고, 이후 신축 건물에 임대를 개시하는 경우 합산하게 되는 것이다(소득세법 시행령 제155조 제22항 및 제167조의3 제5항).

∥ 조합이 매도청구를 하는 경우

재건축조합 또는 리모델링주택조합이 매도청구를 하게 되는 경우 조합은 미동의자에 대해 시가에 의해 매도할 것을 청구할 수 있게 된다. 적정시가는 법원이 선임한 감정인의 감정결과에 따르게 된다. 판결 결과 법원은 미동의자가 조합에게 ‘특정일자의 매매를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라’고 하게 된다. 이 경우 소유권 이전등기의 원인은 ‘매매’가 되는 것이다. 재개발에서의 현금청산의 경우에도 원리는 같다.

그런데 원칙적으로 임대사업자의 경우 의무임대기간 중에 매매가 불가능하고, 예외적으로 ‘관례 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정돼 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우’에 시장·군수·구청장로부터 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있다.

매도청구를 통해 임대사업자와 조합간의 매매가 되는 경우 위 규정이 적용돼 의무임대기간 예외에 해당하는지에 대해서는 명시적인 규정은 없다.

다만, 재개발·재건축사업의 경우 ‘철거’가 예상되는 경우에 해당하기 때문에 의무임대기간 예외에 해당할 수 있으므로, 임대사업자는 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 조합에게 양도할 수 있다. 법원의 판결에 따른 매도청구가 있게 되는 경우에 시장·군수·구청장의 허가가 별도로 필요한지에 대해는 규정이 없지만, 판결이 있는 경우 특별히 허가를 하지 않을 이유는 없을 것이다.

그러나 리모델링사업의 경우 엄격한 의미에서 ‘철거’에 해당한다고 볼 수 없다. 재건축·재개발과는 달리 아파트를 전면 철거하고 신축하는 경우에 해당하지 아니하고, 골조 등을 유지한 채 구조를 변경하거나 증축하는 경우에 해당하기 때문이다.

물론 철거하지 아니하는 경우라고 할지라도 거주자가 이주해야 하는 사정으로 계속 임대하기 어려운 경우에 해당한다고 해석될 여지도 있다. 하지만, 이에 대해 국토교통부 등 관련 기관의 명시적인 유권해석은 없는 것으로 보인다. 이 경우 재건축·재개발사업과는 달리 의무임대기간 중 양도하는 경우의 예외에 해당하지 않을 가능성이 있는 것이다.

양도소득세 감면과 관련해 소득세법 시행령은 재건축·재개발사업과 더불어 리모델링사업을 하는 경우에 의무임대기간 합산에 예외로 할 것을 명시적으로 규정하고 있다. 그런데 이와 같은 특례를 적용받기 위해서는 재건축·재개발, 리모델링 후 다시 임대를 개시해야 한다. 매도청구를 통해 임대사업자가 조합에게 해당 주택을 양도한 경우에는 다시 임대를 개시할 수 없기 때문에, 양도소득세 감면에 관한 특례가 적용될 수 없게 된다.

∥ 결어

재건축·재개발사업은 임대사업자가 조합에게 주택을 매도하는 경우 의무임대기간 예외에 해당할 수 있지만, 리모델링사업의 경우 명시적인 규정이 없어 의무임대기간 위반에 따른 과태료 부과 가능성 및 지방세특례제한법 취득세 및 재산세 추징 예외에 해당하지 않을 가능성이 있다.

양도소득세의 감면 혜택의 경우 재건축·재개발·리모델링 모두 특례로 두고 있으나 매도 이후에는 추후 임대 개시를 할 수 없기 때문에 특례가 적용되지 않는다. 그런데 최근 정부는 7.10. 부동산 대책에서는 아파트에 대한 임대사업자 등록제도를 폐지하기로 했고 재건축·재개발, 리모델링에 대해 어떠한 예외도 두지 않았다. 추후 보완 대책이 발표되지 않는다면 신축 아파트에서 임대사업을 개시할 수 없게 됐으므로, 양도소득세 특례 또한 적용되지 않을 가능성이 높아졌다.