정비사업 관계자들 사이에서 수없이 회자됐던 ‘공공재건축’의 모습이 마침내 공개됐다.

정부는 8월 4일 수도권에 총 13만2000세대 규모의 신규 주택을 공급하는 내용을 담은 대책을 발표했다. 주택공급 확대 TF 회의를 통해 확정한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’이다.

이와 관련해 정부는 “올해 발표된 6.17대책, 7.10대책 등 수요관리대책들은 주택투기에 대한 기대수익률을 확 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의지를 시장에 보여주는 조치로, 대책 발표 이후 서울지역의 주간가격 상승세가 둔화되는 등 상당부분 성과가 있었다고 생각한다”며 “수요 측면의 불안요인 차단을 위한 제도적 기반이 갖춰진 만큼 공급 부족 우려라는 불안심리를 조기에 차단하고 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 이번 방안을 마련했다”고 밝혔다.

특히, 해당 방안에는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 재건축사업을 진행할 경우 용적률 및 층수를 상향할 수 있도록 하는 ‘공공참여형 고밀재건축’에 대한 내용도 담겨 관심이 모아지고 있다.

▮ ‘공공 고밀도재건축’ 도입하고 공공재개발도 확대

정부는 이번 공급확대 방안에서 “LH·SH 등 공공참여 시 규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘고밀 재건축’을 도입하겠다”고 밝혔다.

재건축사업에 공공이 참여할 경우 용적률을 300∼500% 수준으로 완화하고, 층수도 50층까지 허용하겠다는 것. 이를 바탕으로 앞으로 5만호 이상의 추가 공급을 확보한다는 계획이다.

이와 관련해 국토교통부는 지난 8월 4일 설명자료를 통해 “공공참여형 고밀재건축을 추진하더라도 3종 일반주거지역은 35층, 준주거 지역은 50층까지 제한하는 서울시 도시기본계획은 그대로 유지된다”면서도 “그러나, 공공참여형 고밀재건축은 용적률을 3종 일반주거지역에서도 300~500% 수준으로 대폭 완화되는 방식으로 추진되는 만큼 종상향을 수반하는 경우가 다수 있을 것으로 예상되며, 이 경우 공공참여형 고밀재건축 사업의 층수 제한을 50층까지 허용하는 효과가 있다. 다만, 층수 제한을 50층까지 완화하는 것은 일률적으로 적용되는 것은 아니고, 단지 및 기반시설 등의 여건을 고려해 정비계획 수립권자인 서울시에서 검토할 계획”이라고 밝혔다.

특히, 정부는 공공 고밀도재건축사업의 공공성 확보 방안으로, ‘고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%’를 기부채납하도록 해 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠다고 밝히기도 했다. 기부채납 받은 주택은 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 장기공공임대(50% 이상)와 공공분양(50% 이하)으로 활용된다.

또한 정부는 공공분양주택의 경우 지자체 여건에 따라 ‘초기에는 일정지분만 매입하고 나머지는 임대료를 지불하다가 점차 지분을 늘려나가 최종적으로 100% 매입하도록 하는’ 지분적립형 분양제도도 도입할 예정인데, 이 경우 투기수요 유입 차단 및 시세차익 단기회수 방지를 위해 실거주 요건과 전매제한이 대폭 강화될 예정이다.

한편, 정부는 이번 공급확대 방안에서 기존에 적극 추진의지를 밝혔던 공공재개발사업도 확대하겠다고 밝혔다.

재개발 정비구역 외에 정비예정 및 정비해제구역에서도 공공재개발을 활성화해 2만호 이상의 주택을 공급하겠다는 것이다.

정비예정구역에서는 공공재개발을 조기 추진할 수 있도록 하고, 정비해제구역 중 뉴타운 등 과거 정비구역으로 지정됐다가 사업지연 등으로 해제된 지역도 공공재개발을 허용한다.

▮ 핵심입지에 신규 주택 공급 등

정부는 또, 군 시설과 국유지·공공기관 부지, 서울시 유휴부지 등을 최대한 활용해 우수입지 내 택지를 확보할 예정이다.

먼저 이용객이 적었던 태릉골프장을 서민들을 위한 주거공간으로 조성하되, 절반 이상은 공원, 도로, 학교 등으로, 절반 이하는 주택 부지로 계획해 1만호의 주택을 공급한다.

또한, 신규 주택 입주민 뿐만 아니라 지역주민도 교통편익이 늘어날 수 있도록 철도, 도로, 대중교통 등 광역교통개선대책을 함께 마련할 계획이며, 용산 미군 반환부지 중 캠프킴 부지도 주거공간으로 조성하여 3100호를 공급할 예정이다.

더불어 정부는 서울지방조달청(1000호) 등 국가시설의 이전으로 확보되는 국유지와 정부과천청사(4000호)·국립외교원(600호) 유휴부지에 공급되는 주택은 최대한 청년·신혼부부에게 공급하고, 상암 DMC 미매각 부지(2000호), 서부면허시험장 부지(3만5000호) 등 서울지역 내 가용한 토지도 주거공간으로 최대한 활용할 예정이다.

이외에도 이번 공급 확대방안에는 ▲3기 신도시 및 서울권 중소규모 공공주택지구 등에 대해 지구단위별로 용적률 평균 10%p 내외로 상향 ▲서울의료원·용산정비창 등 복합개발이 예정된 사업부지의 고밀화 ▲노후 영구임대단지 재건축 ▲공실 오피스와 상가 매입 후 주거용도로 전환‧공급하는 제도를 민간사업자에게 허용 ▲서울 준공업지역 순환정비사업지 연내 3~4곳으로 확대 정비 등의 계획도 담겨 있다.

또한 정부는 기존에 계획된 수도권 30만호 등 총 77만호의 공공택지 내 공공분양 중 사전 청약 물량을 당초 9000호에서 6만호(2021년 3만호, 2022년 3만호)로 대폭 확대하겠다고 밝히기도 했다.

▮ 실효성은?

이번 방안과 관련해 정부는 “최근 짧은 기간에 많은 대책이 발표된 만큼 이제는 국민들께서 발표된 대책들을 신뢰하실 수 있도록 정부정책의 실행력을 담보하는 것이 매우 중요하다”면서 “정부의 안정화 정책의지는 매우 확고하며 앞으로도 추후의 흔들림 없이, 그리고 좌고우면 없이 견지해 나갈 것”이라고 강조했다.

하지만, 현장의 반응은 다소 시큰둥한 모습이다. 공공 고밀재건축사업의 경우 참여하는 서울 내 재건축조합이 제한적일 것으로 보이고, 다른 공급 방안 역시 장기간에 걸쳐 진행되는 만큼 신뢰를 담보하기 어렵다는 것이다. 정비사업 현장에서는 “무조건 공공 참여를 강요하기 보다는 기존에 정비사업을 추진하던 곳에 대한 활성화 방안이 병행돼야 할 것”이라는 의견도 나온다.

한국도시정비협회 이승민 회장은 “서울 강남과 강북 등 입지에 따라 현저하게 차이가 있고, 또 늘어나는 용적률의 대부분을 기부채납해야 하기 때문에 조합에게 사실상 경제적 이익이 돌아간다고 보기 어렵다”면서 “게다가 500%까지 용적률이 확대된다면 교통과 주차문제, 주거환경 악화에 따른 가치 저하 등이 우려되는 만큼 조합과 조합원들이 선뜻 참여할 것으로 보이지 않는다”고 지적했다.

이승민 회장은 “공공이 참여해야만 ‘혜택’을 부여한다는 것은 사실상 인허가권을 무기로 민간을 옥죄는 ‘갑질’에 다름 아니다. 특히 조합원들은 결국 공공이 이익의 대부분을 가져갈 것이라 우려하고 있고, 집값 안정을 이유로 양질의 주택보다 저가의 주택공급으로 흘러 재산가치의 하락을 불러올 것이라 불안해하고 있다. 정말 주택공급이 필요하다고 인식해서 나온 대책이라면 민간 정비사업에도 적용해야 한다”고 지적했다.

그동안 나온 대책이 세제강화 등 수요억제 일변도로 흐르면서 참담한 실패를 거듭했던 것과 달리 이번 대책은 ‘공급’으로 시각을 돌렸다는 점은 유의미하다. 하지만, 여전히 시장과 괴리가 존재하는 일방통행식 대책이라는 점에서 실제 집값안정으로 이어지기는 힘들어 보인다는 것이 정비업계의 반응이다.