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정비사업 수익성, 처음부터 체크하라법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2020.09.02

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 상 재개발·재건축사업은 공익사업의 일종으로 정비사업이라 부른다.

이 공익사업은 일반 민영주택사업과 같이 사업시행자가 자신의 책임 하에 수익성 여부에 따라 그 진행여부를 결정하는 것이 아니라, 일정한 공법적 제약이 있다.

인구 50만 이상 도시에서 정비사업을 하려면 먼저 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획) 수립(변경)에 따른 정비예정구역이어야 한다(물론 서울시는 2012년 후반부터는 생활권계획을 수립한 경우 정비예정구역을 설정하지 않지만, 종전의 정비예정구역은 여전히 존재하고 있다).

만일 포함돼 있지 않다면 정비기본계획의 변경을 통해 구역에 편입돼 있어야 한다.

서울시장은 이 정비기본계획의 수립(변경) 계획을 세워 주민공람, 시의회 의견청취를 통해 정당성을 확보하고, 도시계획위원회에서 의결 후에 정비예정구역이 정해진다.

이렇게 정해진 정비기본계획을 대상으로 정비계획을 수립해야 ‘예정’이 떨어져 나가 정비구역에 따른 재개발‧재건축사업이 결정된다.

이 단계에서 기반시설의 총량을 정하는데, 행정청에서는 정비사업을 이유로 자신이 해야 할 도시계획시설사업을 대량 포함시킴으로서 조합원 부담이 된다. 사업총면적 대비 적정한 도로, 공원 등 기반시설이 필요하지만 이 모든 것을 조합원에게 떠맡기는 것은 적절치 못하다. 주민공람이나 시 의회에서 걸려내는 단계가 있지만, 그 역할을 하지 못하고 통법부의 역할에 그치고 있다는 점이 안타깝다.

실행부서인 자치구에도 기회가 있다.

정비예정구역을 기초로 해 정비계획이 수립돼야 정비사업을 시행할 수 있다. 이 정비계획의 경우에도 주민공람을 하고 구 의회 의견청취를 하게 되는데, 이 역시도 적정여부를 거르지 못하고 그저 통과시키기 급급했던 것이 현실이다.

도시정비법에서는 정비조합이 정비기반시설을 설치한 경우에는 그 범위 내에서 도로법에 의한 도로, 국토계획법상 도시·군관리계획으로 설치된 도로, 도시개발법 등에 따라 설치된 국가 또는 지자체 소유의 도로만 정비조합에 무상으로 양도해 주도록 했다.

이에 과도한 정비기반시설과 기부체납이 수익성을 저해한다는 비난이 있었다.

이를 의식해선지 중앙정부는 2015년 9월 1일 도시정비법을 개정해서 ‘공유재산인 현황도로’도 정비조합에 무상으로 양도할 수 있도록 하고, 그 구체적 기준은 시도 조례에서 정하게 했다.

서울시는 전국에서 최초 2018년 7월 19일 조례 개정 시 “공유재산 중 사업시행자에게 무상으로 양도되는 도로는 일반인의 통행에 제공돼 실제 도로로 이용하고 있는 부지를 말한다. 이 경우 구청장 또는 토지주택공사 등에게 무상으로 귀속되는 경우도 포함한다”고 규정했다.

다만 “서울시장은 무상양도(귀속)에 필요한 도로의 기준 등을 정할 수 있다”고 규정하면서 유감스럽게도 아직까지 그 기준을 만들지 않고 있다.

한편, 부산광역시, 대구광역시, 광주광역시 등은 서울시와 같은 규정을 두고 있지만, 시장이 구체적 기준을 정하지 않고 있어 시늉만 내고 있는 것은 아닌지 합리적 의심이 든다.

반면 인천광역시, 대전광역시, 울산광역시 등은 그러한 조문조차 두지 않고 있다.

진행되지 못하는 재개발‧재건축사업을 위해 공공시행자의 역할만 부각할 것이 아니라 위와 같은 법제도 정비해야 관계자들이 신뢰할 수 있을 것이다.

 

※ 필자의 수강생이었던 더불어민주당 민병덕의원이 8월 20일 도시정비법 일부개정법률안을 대표발의했다.

내용을 살펴보면 현행법상 정비기반시설에 구거(溝渠, 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울)가 포함되지 않아, 사업 구역 내에 구거가 존재하는 경우 사업시행자가 새로 정비기반시설을 설치할지라도 종래의 구거 용지는 사업시행자에게 무상으로 귀속되지 않고 유상 매입해야 하는 상황이었던 점을 무상양도 범위에 포함시켰다.

즉, 정비기반시설에 구거를 포함시킴으로써 정비기반시설의 귀속과 관련된 사업시행자의 과도한 부담을 완화하고 정비사업의 공공성을 제고하려는 법안을 발의해 전문가의 실력을 발휘했다.

 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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