법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
한국도시정비협회 자문위원
관리처분계획 변경인가가 진행 중인 재건축사업장에서의 1세대 관련 조합원 지위승계 여부를 묻는 질문이 쇄도하고 있습니다.
1세대의 개념이 불명확해 관할 구청에서의 해석이 제각각인데다가, 이에 더해 사업시행계획 인가를 받고 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업장의 경우 조합원의 지위승계가 가능하기 때문인 점도 한 몫하고 있기 때문입니다.
◇ 조합설립인가 후에도 1세대 구성원으로부터의 양수인은 조합원 지위승계 가능
- 투기과열지구가 아닌 경우
Q. 재건축사업이 진행되는 곳에 남편이 a아파트, 부인이 b아파트를 각각 소유하고 있습니다.
위 1세대 구성원이 각각 1주택을 소유하는 경우, 조합설립인가를 받은 이후에도 부인이 소유한 b아파트(아니면 남편이 소유한 a아파트) 양수인은 조합원의 지위가 있는지? 또, 자신의 이름으로 향후 아파트를 공급받을 수 있는지?
A. 조합설립인가 후에도 위의 경우 매입한 양수인은 조합원 지위승계가 가능합니다.
국토부나 법제처 유권해석에서도 줄곧 조합설립인가 이후에도 위 1세대 구성원으로부터 매수한 경우, 조합원의 지위를 승계 받아 분양신청 및 주택공급이 가능하다고 해석하고 있습니다.
다만, 투기과열지구인 경우에는 앞서 조합설립인가 이후에도 가능했던 조합원 지위승계가 불가능하지만, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 제2항 각 호의 어느 하나이면 가능합니다. 즉 양수인의 조합원 지위승계를 받을 수 있습니다.
“사업시행계획 인가일부터 3년 이내에 착공하지 않은 재건축사업의 경우 3년 이상 계속해 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하면 가능하다”는 규정(도시정비법 시행령 제37조 제2항 제2호) 때문입니다.
● 왜 이런 해석이 가능한지
| 도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재돼 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조 제1항 제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때 |
공유자 여럿 중에 1인을 대표하는 1인 조합원으로 선정해야 하는 경우는 3가지입니다.
2호인 1세대는 각 구성원이 주택을 소유하는 것이고, 3호는 1인이 다주택을 소유하는 것으로 이 경우에 그 여럿을 대표하는 1인만 조합원으로 본다(의제)는 것입니다.
따라서 2호는 3호와 구별해야 하는 것으로, 1세대 구성원 중 한 사람이 다물건을 가지고 있으면 2호에도 걸리고, 3호에도 걸려 대표하는 조합원을 선정해야 합니다.
아래 유권해석에서도 1세대가 여럿 주택을 소유하는 경우에도, 조합설립인가 후에 1세대 구성원이 아닌 제3자인 양수인은 조합원 지위승계가 가능하다는 해석입니다.
여러 명(양수자 포함)을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 하는 별도 규정이 없으므로, 해당 토지등소유자는 조합원으로 봄이 타당하다는 판단입니다.
| Q. 부부가 소유한 2주택(1주택은 단독소유, 1주택은 공동소유) 중 공동소유한 1주택을 조합설립인가 이후 같은 세대가 아닌 자에게 양도한 경우 매수자는 별도 조합원이 될 수 있는지?(국토부 주택정비과 2019.5.31) A. 도시정비법 제39조 제1항 제2호에 따르면, 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하는 것이나, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 제39조 제1항 제3호에 따라, 정비사업에서 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 규정하고 있습니다. 그러나, 동일 세대의 여러 명의 토지등소유자가 여러 물건을 서로 다른 소유형태로 소유한 상황에서 그 중 1물건을 세대구성원이 아닌 자에게 양도한 경우 그 여러 명(양수자 포함)을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 별도로 규정하고 있지 않으므로, 해당 토지등소유자는 조합원으로 봄이 타당할 것으로 판단됩니다. ------------------------------------------------------------------------------------------------ 도시정비법 상 재개발구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 각각 보유하는 A, B, C, D가 1세대에 속하던 중 조합설립인가 이후 다른 세대에 속하는 甲이 C로부터 C의 소유권 또는 지상권을 양수해 토지등소유자의 지위를 취득한 경우 Q1. 도시정비법 제19조 제1항 제2호의 적용을 받아 A, B, 甲, D 중 대표하는 1인이 조합원의 자격을 가지는지? Q2. 도시정비법 제19조 제1항 제3호의 적용을 받아 A, B, 甲, D 중 대표하는 1인이 조합원의 자격을 가지는지? (법제처 2012.12.26.) A1. 도시정비법 제19조 제1항 제2호의 적용을 받지 않고, 甲은 도시정비법 제19조 제1항 각 호 외의 부분의 토지등소유자로서 A, B, D와 별도로 단독 조합원의 자격을 가진다고 할 것임. A2. 도시정비법 제19조 제1항 제3호의 적용을 받지 않음 |
● 1세대 1주택 판단 시, 같은 정비구역 내 주택 수를 말하는지
‘1세대 1주택자’에서 주택의 범위가 해당 재건축구역 내 보유한 모든 주택을 말하는 것인지, 아니면 1세대 구성원이 국내에서 보유한 모든 주택을 의미하는지에 대한 논쟁이 있었습니다.
국토부에서는 다음과 같이 현재 진행되는 정비구역 내의 재건축대상 아파트뿐만 아니라 1세대 구성원이 국내에 보유한 모든 주택을 의미한다고 판단하고 있음에 유의해야 합니다.
따라서 대상 주택을 매입하는 경우 1세대 구성원 및 그 구성원의 주택수를 확인하는 것이 중요합니다.
| Q. 투기과열지구 내 재건축 정비사업과 관련해 도시정비법 제39조 제2항 제4호에 의한 1세대 1주택자 판단 시 주택의 범위가 해당 재건축구역 내 보유한 모든 주택인지, 아니면 국내에서 보유한 모든 주택을 의미하는지? A. 도시정비법 제39조 제2항 제4호에 의한 1세대 1주택의 판단은 정비구역 내 주택으로 한정하고 있지 않습니다. 또한 1세대(도시정비법 제39조 제1항 제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말함) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 도시정비법 시행령 제37조 제1항에서 정하는 기간 이상인 경우 양수인은 조합원이 될 수 있으며, ‘주택공급에 관한 규칙’ 제53조에 의하면 주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다고 규정하고 있으니 참고바랍니다. |
● 1세대 구성원은 부부와 19세 미만의 직계비속만 해당되는지
도시정비법 제39조 제1항 제2호에서 아래와 같이 1세대를 규정하고 있습니다.
| 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재돼 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. |
즉 세대별 주민등록표를 기준으로 한다는 의미는 여기에 기재된 형제, 자매, 동거인의 경우에는 1세대로 봐야 한다는 해석과 함께, 기재되지 않은 배우자나 미혼인 19세 직계비속만은 예외적으로 1세대로 본다는 것입니다.
본다는 것은 “의제(擬制)”로, 법률효과가 다른 A와 B를 동일한 것으로 하며, 반증에 의해 깨지는 “추정(推定)”과는 다른 것임에 유의해야 합니다.
| Q. 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제2호에 따라 주민등록표 상에 등재된 구성원을 1세대로 보도록 하는 규정과 관련해 주민등록표 상에 등재된 형제, 자매, 동거인 등도 1세대의 구성원인지?(서울시 재생협력과 2017.10.18.) A. 도시정비법 제19조 제1항 제2호에 따라 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 규정하고 있으며, 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재돼 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보도록 규정하고 있고, 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재돼 있는 형제, 자매, 동거인 등을 제외한다고 별도의 예외규정을 두고 있지 않으므로 질의와 같이 주민등록표 상에 등재된 형제, 자매, 동거인 등도 1세대의 구성원으로 보아야 할 것으로 판단됨 |