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‘지분적립형 분양주택’ 윤곽 나왔다전매제한 최장 10년 … 제한기간 후에는 공유주체 동의받아 전매
도시정비 | 승인 2020.11.18

정부가 지난 8월 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(8.4대책)’을 통해 발표한 ‘지분적립형 분양주택’의 윤곽이 나왔다.

더불어민주당 박상혁(경기 김포시을) 의원 등 14명의 국회의원은 지난 11월 9일 지분적립형 분양주택의 근거가 담긴 ‘공공주택 특별법 일부개정법률안’을 입법발의 했다.

이와 관련해 박상혁 의원 등은 “현재의 공공분양주택은 실수요자들에게 과도한 초기자본투입을 요구하게 돼 가계 대출 증가 및 그에 따른 금융비용의 증가에 따른 부담을 야기하고 있다. 특히 대출규제가 강화된 최근의 경우 기존의 분양제도는 투기세력과 비교해 상대적으로 초기자본 확보 비율이 낮은 사회초년생이나 신혼부부에게 진입장벽으로 작용하고 있으며, 그에 따라 30, 40대 무주택 실수요자들이 오히려 공공주택의 분양에서 사실상 배제되거나 이탈하는 문제가 발생하고 있다. 더욱이 현행 제도 하에서는 30, 40대 실수요자들의 청약 당첨가능성이 낮은 편이어서 자가보유를 원하는 실수요자들이 주택시장의 구매자로 내몰리는 현상이 발생하고 있고, 이는 역으로 30, 40대 실수요자들의 과도한 추격매수를 촉발함으로써 한편으로는 주택시장의 과열을, 다른 한편으로는 가계부채의 증가를 야기하고 있는 상황”이라고 지적했다.

또한 박상혁 의원 등은 “이와 같은 현상을 극복하기 위해서는 공공분양주택의 분양방법 내지 구매방법의 획기적인 전환이 필요한 상황”이라며 “토지와 건물 일체의 지분 일부만을 먼저 분양한 다음, 20∼30년 간 거주 기간에 따라 나머지 지분을 분할 취득하는 이른바 ‘지분적립형 분양주택’의 개념을 도입함으로써, 주택 취득을 위한 초기 부담은 완화하고 장기간 거주할수록 자산형성이 가능할 수 있도록 해 실수요자들이 자가주택에서 안정적으로 가정생활을 영위할 수 있도록 하는 한편, 주택이 투기의 수단으로 변질되는 것을 방지하고자 한다”고 개정안 제안사유를 밝혔다.

개정안에 따르면, 지분적립형 분양주택의 경우 ▲각 세대의 공유지분을 수분양자에게 분양하되, 나머지 공유지분은 지분공유주체에게 이전하거나 사업주체가 지분공유주체로서 보유할 것 ▲국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 수분양자들에게 이전할 지분의 비율, 지분의 매매대금, 나머지 지분의 처분방법과 시기, 지분공유주체가 보유한 지분에 대한 사용대가 등의 사항을 제시할 것 등의 사항을 준수해야 한다.

다만 ▲지분공유주체가 지분적립형 분양주택으로 공급하고자 하는 목적으로 주택법 제2조 제10호에 따른 사업주체로부터 주택을 일괄해 양수하는 경우 ▲민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 민간임대주택을 같은 법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 지난 다음 지분적립형 분양주택으로 공급하는 경우 등에는 위 사항을 적용하지 않는다.

또한, 지분적립형 분양주택의 지분공유주체가 수분양자에게 순차적으로 이전하는 지분의 매매대금을 산정하는 방법은 국토교통부령으로 정하며, 주택법 제64조 제1항에 따른 전매제한기간(최장 10년)이 지나기 전에는 지분적립형 분양주택의 공유지분 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

한편, 지분적립형 분양주택을 분양받은 사람이 전매제한기간이 지난 후 지분적립형 분양주택의 공유지분 전부를 취득하기 이전에 지분적립형 분양주택을 전매하려면 지분공유주체의 동의를 받아야 한다.

이 경우 전매의 대상은 지분적립형 분양주택의 지분 전부가 돼야 하며, 지분공유주체와 지분적립형 분양주택의 수분양자가 공동으로 매도인이 돼 매수인과 매매계약을 체결한다. 

   Tip. 주택법 제64조 제1항

   제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9.>

   1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

   2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

   3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

   4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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