앞으로 ‘택지개발촉진법’ 및 ‘공공주택특별법’에 근거해 조성된 2기․3기 신도시 등 공공택지 내 공동주택 건설용지를 공급할 때에는 단순 추첨 공급이 아닌, 입찰에 참여한 업체에 대한 평가를 통해 택지를 우선 공급하는 방식을 도입한다.

국토교통부는 내년부터 추첨방식 참여요건을 다양화하고, 주택품질이나 주거복지 등 참여업체의 사회적 기여도를 평가해 견실한 업체를 대상으로 공공택지 공급을 추진한다고 밝혔다.

현행 택지개발지구 및 공공주택지구 내의 공동주택 건설용지는 1984년 택지개발촉진법 시행령에 추첨 공급 방식을 원칙으로 규정한 후, 일시적으로 채권 입찰제 등이 시행된 바 있었으나 추첨 공급을 유지해 왔다.

하지만, 추첨 공급방식 하에서 낙찰가능성을 높이기 위해 페이퍼컴퍼니 등 같은 계열사를 동원해 편법입찰하는 행위, 청약 경쟁 과열 문제 등이 발생했다. 또한 이와는 별도로 토지 수용을 통해 조성된 공적 자산인 공공택지를 공급받은 건설사가 주택품질 제고, 주거복지 향상 등에 기여할 필요성이 있다는 사회적 요구도 지속 제기돼 왔다.

이에 정부는 형식적인 참여 요건만을 평가해 각종 부작용을 야기했던 기존 추첨 공급 방식을 전면 개선, 실질적인 요건을 평가하는 방식으로 전환하는 개선방안을 마련하게 됐다.

구체적인 제도개선 추진 내용은 다음과 같다.

◇ 사회적 기여, 주택품질 등을 평가하는 경쟁 공급방식 활성화

공급할 필지의 특성에 따라 주된 경쟁 요소를 차별화하고, 택지 입찰 참여한 업체들에 대해 임대주택 건설 계획, 이익 공유 정도, 특화 설계 등을 평가해 택지를 공급한다.

먼저, 일정비율의 임대주택 건설을 의무화하고 입주민 편의제공, 단지 내 커뮤니티 시설 등 사회적 기여 관련 사업계획을 평가해 우수업체에게 택지를 공급한다. 이를 통해 건설된 임대주택은 민간분양주택과 구별되지 않도록 동․호수 랜덤방식으로 선정․매입해 향후 저렴한 수준의 공공임대로 공급할 계획이다.

또한, 주택건설 및 분양 시 발생하는 이익을 주택건설사업에 투자한 일반 국민과 공유하는 공모리츠 방식을 도입하고 주식 공모 비율, 목표 배당률, 소액 투자자에 대한 주식 배정 계획 등을 평가해 공공택지 공급 대상자를 선정한다.

이 때 제도개선 취지에 맞게 운영될 수 있도록 공급계약 체결 전 협약을 통해 공모조건 등을 부여하고, 공모비율 미충족 등 위반시에는 계약해지 및 원상회복 조치하는 한편, 안정적이고 투명한 사업 관리를 위해 LH 등 공공기관이 자산 관리를 수행하는 경우부터 우선 적용을 검토한다.

이외에도 역세권, 공원 인근 등 특화발전이 요구되는 지역의 경우 민간이 디자인 개선요소를 제안하는 특별설계공모를 통한 택지공급방식도 보완한다.

창의적 도시공간 조성을 위해 특화설계 계획을 위주로 평가하되, 주택품질이나 건축 효율성 등의 평가항목도 새롭게 도입된다. 또한, 중소기업 참여가 활성화되도록 컨소시엄을 구성할 경우 가점을 부여하고, 설계비 보전 규모를 확대해 설계비용 부담도 완화한다는 방침이다.

국토부 관계자는 “경쟁 공급 방식을 활성화함으로써 주택품질 향상과 주거복지에 기여할 수 있는 건전한 업체에 택지를 공급해 벌떼입찰 문제를 해소하는 한편, 민간의 임대주택 건설을 활성화하고 건설된 임대주택을 동․호수 랜덤 방식으로 매입해 민간분양용지 내 공공 임대가 혼합되는 소셜믹스 효과 및 임대주택 디자인 개선 효과도 나타날 것으로 보인다”면서 “이와 함께 주택 건설사업에서 발생하는 이익을 서민․중산층 국민과 공유해 국민 소득 상승 효과가 기대되며, 특화설계 평가를 통해 주민 편익성을 고려한 창의적인 도시 설계도 유도할 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

한편, 택지를 공급받을 목적으로 경쟁하는 과정에서 공동주택 건설이 부실화되는 것을 방지하기 위해 업체가 낙찰받은 택지에서 부실시공 문제가 발생했을 경우 해당 업체는 향후 공공택지에 입찰 참여가 제한된다.

◇ 기존의 추첨 공급방식 개선

국토부에 따르면, 기존의 추첨 공급 방식은 참여하는 업체에 대해 일부 실적 요건을 확인해 페이퍼컴퍼니 차단 효과는 있었으나, 외형적인 기준에만 초점을 둔 문제가 있었다.

이에 앞으로는 친환경․주택품질 관련 지표, 공적 인증 받은 지표 등을 택지 청약 기준으로 활용해 일정 수준 이상의 업체에 공급 우선권을 부여하고, 택지 수급에만 목적을 둔 계열사의 공공택지 응찰을 차단할 예정이다.

또한, 내년부터는 서민·중산층 주거안정 지원방안(11.19대책)에서 발표한 매입약정형 매입임대주택, 공공전세주택사업 등에 참여한 실적이 우수한 업체가 입찰 참여할 경우 우선공급․가점적용 등을 추진한다. 가점부여 방안 등 구체적인 내용은 12월 중 별도로 마련해 발표할 예정이다.

한편, 정부는 경쟁 방식 도입에 따라 참여 업체들에게 적응 기간을 두고, 경쟁 요소를 즉시 충족하기 어려운 업체들의 소외를 방지하기 위해 일부 지구는 추첨 공급 방식을 유지할 계획이다.

구체적으로, 개선된 청약자격 획득에 소요되는 기간(약 1년)을 감안해 내년 까지는 친환경․주택품질 관련 지표 등 신규 지표들을 도입하지 않고 기존의 추첨 청약 기준을 유지한다.

택지 공급방식 제도개선 내용은 택지개발촉진법 및 공공주택특별법 시행령에 반영해 택지개발 사업시행자들이 추첨 공급 외 경쟁 방식으로 공동주택용지를 공급할 수 있도록 할 계획으로, 경쟁 공급 방식을 2024년까지 총 공급되는 공공택지 내 공동주택 용지의 60% 이상으로 확대할 예정이다.

국토교통부 오성익 부동산개발정책과장은 “공공택지의 공급 제도 개선을 통해 향후 주택품질 및 사회적 기여 정도가 높은 업체에 택지가 공급됨으로써 건전한 택지 공급질서가 확립될 것으로 기대한다”면서 “경쟁 방식으로 공급하는 택지의 비율을 점차 늘려 나가고, 향후 입주민 만족도가 높은 업체에 대한 택지 공급우대 등을 시행해 전반적인 주거 만족도 향상을 도모할 계획”이라고 밝혔다.