▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

◇먼저, 아파트 각 동(棟)별 동의요건 충족

아파트 각 동(棟)별 동의요건 충족 아파트 단지를 대상으로 재건축조합을 설립하려면 먼저 아파트 동별 동의요건을 충족해야 한다.

각 아파트 동별 소유자 수(數)의 과반수 동의가 필요하다. 전체 어느 한 동에서만 이 동의요건이 충족되지 못하면 조합설립을 할 수 없다.

이 요건이 충족되면, 그 다음이 아파트 전체의 소유자 수와 토지면적의 3/4 이상의 동의 모두를 충족해야 한다[도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제35조 제3항].

토지면적은 동의한 아파트 소유자의 전유면적이라는 것이 통설이다.

◇중요한 것은 상가 동의

상가 소유자 수의 과반수 동의만 있으면 토지면적 동의가 없어도 가능하다.

하나의 주택단지에 여러 동의 상가가 있다면 동별 과반수에 미달돼도 합한 동의를 산술평균해서 과반수면 가능하다.

상가에서 과반수 동의로 턱걸이 통과했다면, 아파트 동의를 더 걷어 총 3/4 이상의 동의를 맞춰야 함은 물론이다.

◇여러 단지가 통합된 정비예정구역은 다르다

단일 주택단지이면 앞에서 설명한 동의면 족하다.

그러나 조합설립 하려는 단지가, 준공일자가 다른 여러 단지가 통합된 정비예정구역인 경우, 사정이 복잡하다.

근거법령인 도시정비법 제35조 제3항을 얼핏 보면, 상가의 경우 합해 산술평균한 동의율이 과반수면 족한 것으로 생각하기 쉽다.

여러 개 주택단지를 합해 단일 정비예정구역인 경우가 그렇다.

국토교통부는 아래와 같이 하나의 정비예정구역이라 하더라도, 각 상가 동별로 과반수 동의를 받도록 해석하고 있다.

최근 강남구청 재건축사업과의 견해도 이와 같다.

◇ 통합 주택단지의 상가는 서로 의지

동의율 산정 문제로 단지별 상가 소유자들이 힘을 합하게 되는 건 어쩌면 당연한 일이다.

상가소유자 외에도 상가관리단이나 상가협의회라는 세입자가 포함된 별도의 단체가 활동하기도 하는데, 특히 강남구·서초구·송파구 재건축단지 내 상가의 경우가 결집력이 강하다.

이 단체들은 최근 변호사 조력을 받아 조합에 자신들의 권리를 위한 협상을 요청하면서 상가가 주택단지에 포함됨에 따라 받는 용적률 만큼의 이득을 요구하기도 하거나, 종전평가액의 2~4배를 요구하기도 한다.

상가의 반대로 동의율을 충족할 수 없을 때, 추진위원회의 전가보도는 토지분할소송이다.

- 다음 칼럼으로 이어집니다.