공공 추가공급 및 민간 공급확대 유인 위해 공사비 현실화 및 금융지원 필요
▮주산연, 소형주택 공급확대 방안 마련 비대면 포럼▮
| 생활여건의 변화에 따라 1~2인 가구가 급증하고 있는 가운데 수도권 내 소형주택 재고가 50만호나 부족하다는 분석이 나왔다. 주택산업연구원(이하 주산연)은 지난 1월 29일 ‘국민주거안정을 위한 「소형분양주택 공급확대 공감포럼」’ 을 비대면 온라인 생중계 방식으로 진행했다. 이날 포럼은 주택산업연구원 김덕례 선임연구위원이 ‘소형분양주택 시장전망과 공급확대를 위한 개선방안’으로 주제발표를 했으며, 한성대학교 이용만 교수의 사회로 진행된 토론에는 한양대학교 김근용 특임교수, 대한주택건설협회 서명교 부회장, 명지대학교 이상영 교수, 서울대학교 정창무 교수, 한양사이버대학교 지규현 교수, LH토지주택연구원 진미윤 연구위원이 참가했다. 이날 포럼에서 주산연은 “소형주택 거주 가구 대비 주택 재고 수준을 분석한 결과에 따르면 2019년 기준 서울 38만3258호를 비롯해 수도권에서 50만4191호의 소형주택 공급이 부족한 것으로 나타났다”고 밝혔다. ※ 독자들의 편의를 돕기 위해 이날 포럼의 주요 내용을 정리해 게재한다 . - 편집자 |
주산연은 1~2인 가구 중심의 소형가구가 2030년까지 연평균 25만가구씩 증가해 소형주택 수요가 늘어나고 있는 반면, 현재 수도권에서만 소형주택 재고가 50만호나 부족해 소형주택 공급확대가 시급하며, 이를 위해 소형주택 공급의 제약요인, 특히 분양가상한제의 기본형건축비 현실화를 통해 소형주택 공급 확대기반을 마련할 필요가 크다고 강조했다.
2019년 소형주택 거주가구 대비 소형주택 재고수준 분석 결과, 수도권에서만 소형주택 50만호가 부족하고 서울은 38만호가 부족, 인구대비 부족정도가 특히 심한편으로 나타났다. 이는 최근 소형주택 매매가격이 중대형에 비해 급격히 상승하는 것은 소형주택의 재고부족에 기인한 것으로 판단된다.
◇ 2025년까지 소형분양주택 소요량 24.9만호 전망
소형주택이 충분히 공급되지 않는 이유는 중대형대비 낮은 수익성과 높은 손실구조 때문이며, 이는 현실에 맞지 않는 소형분양주택의 기본형건축비 영향으로 풀이된다.
소형분양주택 실제 공사비 분석 결과, 소형분양주택 실제 공사비는 현행 기본형건축비의 1.3~1.4배 수준이었다. 이처럼 실제 공사비 대비 기본형건축비가 과소하게 추정된 이유로는 ▲단위면적당 투입물량이 높은 소형 주택의 특성이 기본형건축비 산정과정에서 충분히 반영되지 못했다는 점 ▲평면 다변화와 고급화가 동반되는 최근의 주거트렌드와 주택관련 설비기준 강화 등으로 인한 건축비 상승요인을 들 수 있다. 따라서 소형가구 증가에 대응할 수 있는 소형분양주택 공급기반 구축을 위해서는 소형주택의 기본형건축비 현실화 및 소형주택 공급지원 방안 모색이 필요한 것으로 보인다.
주산연은 소형분양주택 건설에 따른 손실구조 해소를 위해서는 현행 소형 기본형건축비 30% 인상이 필요하지만 분양가 영향 등을 고려할 때 적정 현실화 기간을 고려한 단계적 인상 불가피하다고 주장했다. 그러나 소형주택 부족상황과 소형가구 증가속도 고려시 3~5년 내로 현실화가 요구되므로 소형 기본형건축비를 현행 대비 최소 연간 5~10% 인상이 필요하다고 분석했다.
소형 기본형건축비 인상에 따른 분양가 상승은 분양보증 수수료 인하, 대출금리 인하 등 금융비용 지원을 통해 상쇄할 수 있는 만큼, 소형주택 공급기반을 위한 다양한 정책지원 방안 마련도 필요하다고 봤다.
주산연은 소형주택 공급을 위해서는 ▲공사비 현실화 : 기본형건축비 현실화, 가산비용 확대, 소형주택 건설비용 지원 ▲금융비용 지원 : 융자지원, 보증수수료 인하 ▲소형주택 공급제도 조정 : 소형주택의무비율 조정, 도시형생활주택 공급지원 등의 정부 지원이 필요하다고 지적했다.
김덕례 선임연구위원은 “1~2인 가구 및 고령가구 증가, 가구원수 감소, 주택가격 상승, 주택품질 향상 등으로 소형주택 수요가 증가하고 이에 정부는 신혼희망타운 등 소형 공공분양주택 공급을 확대하고 있으나, 지역별 수급편차가 크고, 현실에 맞지 않는 소형의 기본형건축비로 중대형아파트 대비 사업성이 떨어져 지속가능한 공급이 어려운 실정”이라며 “2019년 기준 지역별 소형주택 수급현황을 살펴본 결과, 수도권 50만호, 특히 서울에서 37만호의 소형주택 공급이 필요한 것으로 분석됐다”고 밝혔다.
향후 가구수 증가추이와 주거실태조사 기반의 소형주택 가구특성(소형주택 거주비율, 소형주택 자가보유율)을 토대로 추정한 소형분양주택의 소요량은 2020~2025년 동안 24.9만호. 정부의 주거복지 로드맵상 공급계획을 검토한 결과 2025년까지 14.6만호 추가 공급 필요한 바, 공공의 추가공급 및 민간의 소형분양주택 공급을 유인할 필요가 있는 것으로 분석됐다.
<소형분양주택 소요량 및 공급 전망> (단위: 만 호)
◇ 기본형건축비 현실화 필요
주산연이 주택사업자를 대상으로 인식조사를 수행한 결과, 소형주택 선호가 증가하고 있음에도 불구하고 ▲중대형 대비 단위면적당 투입물량이 증가하는데 따른 공사비 부담 ▲기본형건축비의 실제 공사비 미반영 등의 이유로 사업성 저하 위험이 큰 것으로 조사됐다.
이에 소형분양주택 공급시의 사업성 저하요인을 분석하고 개선방안을 도출하기 위해 신혼희망타운 6개 지역의 실제공사비와 기본형건축비를 비교분석했다. 분석결과, 소형분양주택의 지상층 실제공사비는 현행 지상층 기본형건축비 대비 1.3~1.4배, 지하층은 1.7배로 산정됐다.
실제 공사비 대비 기본형건축비가 과소하게 추정된 이유는 단위면적당 투입물량이 높은 소형 주택의 특성이 충분히 반영되지 못했다는 점, 평면 다변화와 고급화가 동반되는 최근의 주거트렌드 및 주택관련 설비기준 강화 등으로 인한 건축비 상승요인을 들 수 있다고 설명했다.
<소형분양주택 기본형건축비 대비 실제공사비 수준>
주산연은 “지속가능한 소형분양주택 공급확대를 위해서는 기본형건축비가 현실화될 필요가 있으며, 사업 손실이 나지 않는 수준에서 사업이 가능하려면 현행 대비 약 30%의 인상이 필요할 것으로 분석됐다”면서 “다만, 기본형건축비의 급격한 인상은 분양가 상승 등 사회적 충격이 커질 수 있는 점을 감안해 연 5~10%의 단계적 인상을 고려할 수 있으며, 수요자에게 미치는 분양가격 영향을 최소화하기 위해 사업자금 조달금리 인하, 융자한도 상향 등의 정책을 적극 활용할 필요가 있다”고 강조했다.