▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

∥ 문제의 소재

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재건축사업의 시행자는 조합설립에 동의하지 아니하는 토지 또는 건물 소유자에 대해 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는 데, 이를 매도청구권이라 한다.

매도청구의 대상이 되기 위해서는 그 전제로 조합설립에 동의를 할 수 있지만 동의하지 아니한 자에 해당해야 한다. 헌데, 일단의 토지 또는 건물의 일부만이 정비구역에 포함되고 나머지 일부는 정비구역 외에 해당하는 경우에 조합설립에 동의하지 아니한 자에 해당하는지, 해당한다면 이 경우 정비구역에 포함된 부분에 대해서 매도청구를 할 수 있는지에 대해 의문이 있다.

도시정비법은 일단의 토지 및 건물의 일부에 대해서 매도청구를 할 수 있는지에 대해 별도의 규정을 두지 않고 있어 관련 규정과 판례를 살펴보고자 한다.

∥ 관련 규정

▶ 도시 및 주거환경정비법

제35조(조합설립인가 등)

③재건축사업의 추진위원회(제31조 제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부해 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다.

④제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
 

▶ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구) ①동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의해 매수되거나 수용됨으로 인해 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수해 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 해야 한다.

∥ 판례의 태도

서울중앙지방법원은 토지 및 건축물 일부만이 주택재건축사업의 사업구역 내에 편입된 경우 만약 그 토지 및 건축물의 소유자가 정비구역 내에 편입된 일부 부분에 대해서만 재건축사업이 진행됨을 전제로 ▲재건축조합의 설립에 관한 동의권을 행사할 지위에 있고, 동의하지 않는 경우 사업시행자가 정비구역 내에 편입된 일부 토지 및 건축물 부분에 관해 매도청구권을 행사할 수 있다고 한다면, 건물 일부만이 철거되는 결과 토지 및 건축물 소유자는 자신의 의사와 관계없이 단지 사업구역 내에 자신의 토지 및 건축물 일부가 편입됐다는 이유만으로 남은 건물 부분을 원래 목적대로 사용하기 어렵게 되고, 건물 자체의 안정성도 담보할 수 없게 되므로 사유재산권을 지나치게 침해하는 것이 되며 ▲토지 및 건물 전체에 대해 매도청구권을 인정한다면 그 대상자는 자기 소유의 토지 및 건물의 일부가 정비구역 내에 포함됐다는 이유만으로 포함되지 않은 부분까지 매도청구를 강요당하게 된다는 이유 등으로 “토지 또는 건축물 전체가 정비구역 내에 포함된 경우에만 조합설립동의의 대상이고 부동의시 매도청구의 대상이 될 수 있다”고 봤다.

한편, 도시정비법상 재개발사업의 경우에는 토지보상법을 준용해 토지 및 건물을 수용할 수 있는 있기 때문에 재개발사업으로 인해 일단의 토지 또는 건물 일부만이 수용되는 경우에 잔여지 또는 잔여 건물에 대한 매수청구가 가능하다.

토지보상법 제74조 및 제75조의2는 동일 소유자에게 속하는 일단의 토지 일부 또는 일단의 건물의 일부가 수용된 후 나머지 토지 또는 건물, 즉 잔여지 또는 잔여건물이 존재하는 경우에 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때 사업시행자에게 잔여지 또는 잔여 건물을 매수해 줄 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

서울고등법원은 재건축사업에 수용권을 부여하는 것은 주택재건축사업의 목적과 성격에 부합하지 않는다는 입법자의 판단에 의한 것이므로 토지보상법의 잔여지 보상에 관한 규정을 유추 적용할 수 없다고 보고, 도시정비법상 재건축사업의 경우 잔여지 손실·비용 보상청구권 및 잔여지 매수·수용청구권에 상응하는 제도가 마련돼 있지 않은 상황에서 주택재건축사업 시행자로 하여금 잔여지·잔여건물에 대해서까지 그 소유자의 의사에 반해 매도청구할 수 있게 하거나 잔여지·잔여건물에 발생한 손실·비용에 대한 보상 없이 정비구역 내 부분에 대해서만 매도청구를 할 수 있게 하는 것은 합헌적인 법률해석이라고 할 수 없다고 했다.

∥ 결어

재건축사업에서 잔여지 매수에 관한 명시적인 규정이 존재하지 아니하므로 판례의 태도는 일응 타당하다.

그러나, 도시정비법은 당초 정비구역을 지정함에 있어서 구역경계선이 일단의 토지 및 건축물의 부분에 걸쳐 있는 것을 금지하지 않고 있다. 정비구역을 지정하는 관할 관청이 주거환경 개선 등을 목적으로 경계를 정하는데 있어서 제약을 두지 않은 이상 일단의 토지 및 건물이 그 경계선에 놓이게 된 경우에 대해 재건축사업의 시행자는 매도청구 외에 달리 대응할 수가 없다.

판례의 태도에 따르는 경우 정비구역을 변경하는 수밖에 없어 사업 지연, 행정 절차의 반복, 경제적 손실이 불가피하므로 속히 입법적으로 해결할 필요성이 있다.