▮주택공급 관련 민관 핵심기관 간담회▮

정부가 지난 2월 4일 발표한 ‘공공주도 3080+’의 성공적인 진행을 위해서는 조급함을 버리고 신뢰를 쌓기 위한 노력이 선행돼야 한다는 의견이 나왔다.

국토교통부는 지난 2월 26일 국토발전전시관에서 ‘공공주도 3080+’의 후속조치를 논의하기 위한 정책 간담회를 개최했다.

특히, 이날 간담회에는 한국도시정비협회와 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 한국부동산원, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회 등 주택공급 관련 민관 핵심기관이 참여해 ▲민관협력체계 구축방안 ▲2.4 공급방안 관련 기관별 추진현황 및 건의사항 등에 대해 논의했다.

간담회에서 변창흠 국토부장관은 모두발언을 통해 “아직 대책의 효과를 평가하기에는 이른감이 있지만, 여러 지표를 통해 그간 과열 양상을 보였던 매수세가, 전반적으로 관망세로 전환되고 있다”고 대책발표 후 주택시장 상황을 진단하면서 “지난 2월 24일 광명시흥 등 약 10만호의 신규 공공택지 후보지를 발표한데 이어, 이번 대책의 후속조치가 구체화되면 매수심리 진정 및 가격안정 효과도 더욱 본격적으로 나타날 것으로 기대한다”고 밝혔다.

또한 변 장관은 “이번 대책이 성공하기 위해서는 정부와 민간의 긴밀한 협력체계 구축이 필요하다”고 강조하며, 회의에서 정부의 역할과 민간 참여방안에 대해 심층논의했다.

먼저 정부는 ▲다양한 이해관계와 경직된 규제로 인해 활용되지 못하고 있는 도심 내 좋은 부지가 이용될 수 있도록 새로운 제도적 기반을 구축하며 사업모델을 제시하고 ▲신속한 부지확보를 위한 동의요건 완화 등 제도개선 ▲사전검토위원회 및 지자체 통합심의 등 인허가 지원 ▲다양한 이해관계 조정방안 마련 등으로 사업추진의 장애요소를 제거함으로써 공공･민간이 역량을 최대한 발휘할 수 있는 기회를 제공하기로 했다.

또한 민간기관들도 도심 공공주택 복합사업 및 소규모 정비사업 등에는 민간단독 시행 및 민관공동 시행방식으로, 공공 직접시행의 경우에는 설계와 시공을 담당하는 방식으로 적극적으로 참여하기로 했다.

한편, 간담회에 참석한 각 기관 및 단체들은 2.4 공급방안과 관련해 각 기관별 추진현황을 공유하고 민간참여 활성화를 위한 건의사항을 제시했다.

구체적으로 공공 직접시행시 기존계약 승계 및 매몰비용 보조 등에 대한 보장과 주민들의 의견이 적극적으로 반영될 수 있도록 주민대표기구 설치를 요청했으며, 신속한 사업추진을 위해 통합심의의 실효성을 제고하는 한편, 민간사업자의 참여를 위한 민･관 협력체계 구축이 필요하다는 의견이 다수 제기됐다.

특히, 한국도시정비협회 이승민 회장은 “2.4대책은 수요 억제에 치우쳤던 그동안의 부동산대책과 달리 2025년까지 서울 32만호를 포함해 전국적으로 83만호를 공급하는 것을 골자로 하는 ‘공급대책’이라는 점에서 주택가격 안정에 긍정적 신호를 줄 수 있다는 점에서 바람직하지만, 공공직접시행 정비사업 방식만으로는 목표한 주택공급에 어려움이 있을 것으로 판단된다”고 의견을 밝혔다.

또한 이승민 회장은 “정비사업은 사업추진 초기부터 청산에 이르기까지 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령 등의 규정에 따라 ‘절차’를 밟아 진행되는데, 이 절차는 토지등소유자의 ‘동의’를 전제로 하고 있다. 공공 직접시행 정비사업의 경우도 동의요건이 기존 정비사업보다 완화된 1/2이상이기는 하지만 기본적으로 토지등소유자의 과반이 동의해야 한다”면서 “정비사업의 성패를 가름하는 가장 중요한 요소 가운데 하나인 토지등소유자의 동의는 생각 이상으로 어려운 것이 현실이다. 공공 직접시행 정비사업은 ‘공공’이라는 측면에서 신뢰성을 담보할 수는 있지만, 역으로 토지등소유자의 참여가 제한적이라는 점에서 반발을 초래할 가능성이 높다. 이를 해결하기 위해서는 ‘속도’보다는 ‘안정성’에 초점을 맞춘 중장기 계획에 따라 점진적으로 추진하는 것이 바람직하다. 즉, 조급하게 추진하기보다는 공공 직접시행 정비사업의 장단점을 토지등소유자에게 가감 없이 밝히고, 이런 과정에서 쌓인 신뢰를 바탕으로 동의율을 최대한 높이는 것이 필요하다”고 강조했다.

국토부는 긍정적으로 검토할 것이라 화답하며, 건의사항 등을 고려한 기관별 맞춤형 설명회를 조속히 추진할 계획으로 각 기관에서 온라인 방식 등을 활용해 최대한 많은 회원사가 참여할 수 있도록 협조를 당부했다.

변창흠 국토부장관은 “이번에 발표된 전국 83만호, 서울 32만호는 주택시장의 수급구조를 근본적으로 바꿀수 있는 수준”이라고 강조하며 “현재 지자체, 건설사 등 다양한 주체들을 통해 후보지 제안이 활발하게 이뤄지고 있어 빠른 시일 내에 후보지 발표가 가능할 것으로 보인다”고 밝혔다.

다음은 한국도시정비협회가 의견을 제출한 성공적인 ‘공공주도 3080+’ 진행을 위한 과제.

◇ 주민대표기구 설치

공공 직접시행방식에 대한 거부감 가운데 하나가 토지등소유자의 의견이 반영되지 않을 수 있다는 의구심이다. 따라서 민간 정비사업에서 이사회, 대의원회, 총회 등의 의결절차를 거치는 것처럼 토지등소유자의 일정 비율 이상이 참여하는 주민대표기구를 설치, 사업의 각 단계에서 토지등소유자의 의견이 적극적으로 반영될 수 있도록 하는 것이 민원발생 소지를 줄일 수 있을 것으로 판단된다.

◇ 민간 전문업체 참여 유도

정비사업에는 각 분야별로 많은 전문업체들이 참여하고 있으며, 특히 정비사업전문관리회사는 사업 초기단계부터 완료시까지 조합을 대리해 전체 정비사업을 조율하는 가장 중요한 역할을 수행하고 있다. ‘2.4 공급방안’에서는 기존 정비사업장의 경우 기 선정 업체 승계 및 매몰비용 보조 등을 지원할 ‘예정’이라고 밝히고 있지만, 실제 승계의 범위와 지원이 어떻게 되는지에 대한 구체적 내용이 없는 것이 사실이다.

이를 명문화함으로써 기 선정업체들의 지위를 보장해야 반발을 초래하지 않을 수 있다. 아울러 정비사업에 대한 노하우를 보유하고 있는 이들 업체들을 적극적으로 참여시킴으로써 사업혼란을 방지하는 효과도 거둘 수 있다.

◇ 사전컨설팅 효과 제고 방안 등 마련 필요

2.4 공급방안 이후 주요 재건축단지들은 ‘민간재건축’ 현수막을 거는 등 공공직접시행방식의 정비사업에 대해 강하게 반발하고 있는 상황이다. 이런 반발추세에서 소기의 목적을 거두기 위해서는 사업지역에 대한 정밀한 분석(주민성향, 사업성, 개발방향 등)을 바탕으로 주민동의율을 획기적으로 높이는 것이 반드시 필요하다는 점에서 사전컨설팅 효과 제고방안 마련이 시급하다.

공공이 각 사업장마다 개별적으로 업체를 선정해 사전컨설팅에 필요한 분석을 하는 것이 비효과적이라는 점에서 공공사업자(LH 등)와 한국도시정비협회가 MOU를 체결, ‘공공+한국도시정비협회’ 방식으로 사전컨설팅에 필요한 분석을 진행하는 것이 바람직하다고 판단된다.

또한 공공 직접시행 정비사업이라는 새로운 방식이 도입된 만큼 이에 따른 계약업무처리지침 등 실행방안 마련 시 한국도시정비협회가 참여하는 등 민간과의 긴밀한 협의가 필요하다.

◇ 정비구역 해제지역 참여 적극 유도

일몰제 등에 따라 정비구역에서 제외된 지역들은 주거환경 악화뿐2만 아니라 난개발이 발생하고 있는 상황이다. 이와 함께 정비사업 재추진을 놓고 찬반이 갈리는 등 주민갈등이 심화되고 있다.

‘공공주도 3080+’에서는 서울의 경우 기존구역 25%, 신규구역 10%의 참여를 기대하고 있으나 정책효과를 거두기 위해서는 신규구역의 참여를 확대하는 것이 효과적일 것으로 보인다.

따라서 신규구역 확대를 위해서는 정비구역에서 해제된 곳들 중 사업추진주체들이 존속하고 있는 지역 등 사업 의지가 높은 곳을 선별해 참여를 유도하는 것이 필요하다. 일례로 사전컨설팅 신청이 없더라도 사업지역분석 후 선제적으로 주민설명회 등을 개최, 참여를 유도할 필요가 있다.