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공공 직접시행 재개발, 재건축사업① - 그 이익 누가 가져가나법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.04.22

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

신탁회사가 정비사업에 뛰어 들었을 때다.

정부는 2017년 8월 9일 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)을 개정해 신탁회사의 진입을 허용하되, 신탁회사만 시행자 지정일을 조합설립인가일로 간주했다.

일부 문호를 개방하면서 투기과열지구라도 LH가 시행자이면 자유롭게 매매가 가능하지만, 신탁회사는 시행자 지정되면 매매 자체가 불가능하게 작성시켰다.

재건축초과이익 환수금(이하 재건축부담금)도 LH는 해당되지 않도록 하고, 신탁회사에겐 부담하도록 균형의 추를 흔들어 결과적으로 정비사업 진입을 막았다. 이 경우에도 LH가 사업시행자인 재개발‧재건축사업에서 분양신청을 받고, 미 신청자에겐 수용재결, 매도청구소송을 통한 소유권 취득방식이다. 이를 도시정비법상 ‘관리처분방식’이라 말한다.

다만, 주거환경개선사업에서만 일정한 요건에 해당되는 경우 수용방식이 있을 뿐이다.

지난해 9월과 10월 천준호의원이 발의한 도시정비법 개정안이 지난 4월 2일 정부로 이송됐다. 해당 안은 공공 직접시행을 위한 도시정비법 개정안보다 이전에 발의된 것이다.

이는 공공기관인 LH, SH를 사업시행자(또는 공동시행자)로 지정하는 경우에도 수용방식이 아닌 관리처분계획 방식으로 진행하도록 했다.

그렇다면 공공 직접시행 재개발‧재건축사업은 위와 어떻게 다른가?

이는 처음부터 LH, SH가 소유자로부터 소유권을 넘겨받아 자신들이 조합의 역할을 하고, 소유자들은 의견만 개진할 수 있는 수용방식이다.

앞서 설명한 바와 같이 궁극적으로 수용재결을 거치게 되지만, 분양신청 등의 의사와 관계없이 처음부터 소유권을 박탈하는 것이다. 소유자들이 시공자를 선정할 수 있도록 하겠다고 하지만 이것도 소유자의 추천을 받아들이지 않으면 그만이다.

옛날 수용방식의 유령이 나타났다고나 할까.

전두환 정권까지는 환지방식의 토지구획정리사업에 의한 도시개발방식이었다면, 1980년대 노태우 정권은 협의에 많은 시간이 소요된다는 이유로 환지방식을 없애고 수용방식인 택지개발촉진법을 만들어 시행한 적이 있다. 이 경우는 신도시개발을 위한 사업이 주였다.

이미 도시로 형성돼 여러 사람들의 이해관계가 얽혀 있는 현장에 택지개발촉진법을 끌어다 쓰는 것이나 다름없다.

이럴 경우 사업의 포함여부나 가능여부의 열쇠를 가지고 있는 자는 당연히 사업시행자인 LH와 SH이며, 정보의 독점화가 형성될 수밖에 없다. 그래서 공공재개발사업의 선정방식에 대한 의구심도 드는 것은 어쩔 수 없다.

혹자가 이런 말로 후일 따지겠다고 다짐하는 소릴 들었다. “신탁회사가 2~4% 컨설팅비용을 받는데, 공공시행자가 그 이상을 가져가는 근거는 무엇인가.”

공공 직접시행의 경우 컨설팅비용을 따질 실익이 없다. 자신들의 계산에 따라 소유자들로부터 재산을 취득한 취득세, 건네준 소유자는 양도소득세를 물게 되지만 이를 검토한 흔적은 어디에도 없다.

다만 소유자들이 건네 준 것 등 모두가 그들의 계산에 의할 뿐이다.

틀림없이 통과된 이후에야 허겁지겁 지방세특례제한법이나 국세특례제한법 등을 손보려 할 것이다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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